1. Dem vorliegenden Bedarfsnachweis für den Neubau eines Verwaltungsgebäudes sowie der Sanierung von Verwaltungsflächen in der Gebbertstraße wird gemäß DA-Bau 5.3 zugestimmt.
2.
Variante A:
Die Verwaltung wird beauftragt, notwendige Planungsmittel für die Variante A
ins städtische Haushaltsverfahren einzubringen und anschließend weitere
Planungsschritte bis zum Vorentwurf zu veranlassen.
Variante B:
Die Verwaltung wird beauftragt, notwendige Planungsmittel für die Variante B
ins Haushaltsverfahren des Entwässerungsbetriebes (EBE) einzubringen und
anschließend weitere Planungsschritte bis zum Vorentwurf zu veranlassen.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt
werden?)
Mit
dem Neubau eines Verwaltungsgebäudes sowie der Sanierung von Verwaltungsflächen
in der Gebbertstraße sollen rund 300
Arbeitsplätze für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Verwaltung sowie ein Atrium,
Besprechungsräume und vermietbare Reserveflächen geschaffen werden.
Neben
quantitativen Bewertungskriterien werden in der Nutzwertbetrachtung als Entscheidungsgrundlage
auch qualitative Wirkungen einbezogen. Die Stadt Erlangen verfolgt im Gegensatz
zu Investoren langfristige strategische Ziele und agiert als Bestandshalter. Das Ergebnis der qualitativen Bewertung aufgrund nicht-monetärer Aspekte steht im Einklang mit der monetären Bewertung.
·
Wertsteigerung und
Wegfall von Leerstandskosten durch Ertüchtigung der nicht nutzbaren Flächen im
denkmalgeschützten Bestandsgebäude Gebbertstr. 1
Das
niedrige Zinsniveau bietet eine äußerst günstige Gelegenheit, die seit Jahren
leerstehenden Flächen zu ertüchtigen. Neben den wirtschaftlichen Aspekten wird
die Stadt Erlangen mit einer denkmalgerechten Sanierung ihrer Vorbildfunktion
gerecht.
·
Selbst wenn sich die
ortsübliche monatliche Neubaumiete von 13 € je qm auf 10 € reduzieren
ließe, wäre die Errichtung des Anbaus günstiger als eine Anmietung.
·
Schaffung einer
bürgernahen und zentralen Anlaufstelle für alle Fragen rund ums Bauen
Durch
den Wegfall verzweigter Standorte und die Schaffung eines ansprechenden Foyers
mit Ausstellungsfläche wird die Orientierung erleichtert. Transparenz und Bürgerfreundlichkeit
werden erhöht.
·
Erzielung interner
Skalen- und Synergieeffekte durch Bündelung der Organisationseinheiten des
Referates VI
Planende,
genehmigende, bauende und bauunterhaltende Dienststellen an einem Standort erhöhen
die Effizienz, insbesondere durch entfallende Wegezeiten und durch neue
Möglichkeiten informaler Kommunikation und deren Wechselwirkung.
·
Dauerhafte Deckung des
Flächenbedarfs des Referates VI an einem Standort
Mit
1 368 qm BGF Reserveflächen, die vermietet werden können, wird die erforderliche
Flexibilität geschaffen, auch projektbezogenen Flächenbedarf zu decken.
Zudem
besteht die Möglichkeit, Erweiterungswünsche des Medical Valley Centers mit
einem Bedarf von ca. 1 000 qm zu berücksichtigen. Es gab bereits Gespräche, in
denen der Wunsch nach einer Anmietung in dieser Größenordnung geäußert wurde.
·
Sicherstellung
zeitgemäßer und bedarfsgerechter Rahmenbedingungen
Die
Optimierung des Raumkonzeptes unter Beachtung arbeitsrechtlicher Vorgaben und
der Barrierefreiheit gewährleistet Inklusion, Sicherheit und Gesundheitsschutz
für alle Nutzer.
·
Aufgabe extern
angemieteter Flächen an Satellitenstandorten
Die
Schaffung anforderungsgerechter Flächen für das Referat VI mit derzeit
283 Arbeitsplätzen ermöglicht Dienststellen anderer Referate ihren
Flächenbedarf im Rathaus und im kleinen Rathaus zu decken.
Die
frei werdenden Büroflächen stehen Gewerbetreibenden zur Verfügung und tragen
somit zur sozialen Stabilität und soliden Kaufkraft Erlangens bei.
Neben
den sozioökonomischen Synergieeffekten lassen sich durch die Aufgabe angemieteter
Satelliten jährliche Mietzahlungen in Höhe von mindestens 500 000 €
für die Flächen der Kernverwaltung und rund 100 000 € für die
Flächen des EBE an externe Dritte vermeiden. Die Tendenz der Anmietkosten ist
steigend, da keine stadteigenen Flächenreserven vorhanden sind.
Der Grundmiete für die angemieteten Flächen von rund 600 000 € stehen künftig vermutlich 1,0 bis 1,4 Mio. € Grundmiete (Zins, Tilgung sowie Kosten für Verwaltung und Instandsetzung) abzüglich 180 000 € Mieterträge für vermietbare Reserveflächen gegenüber. Der Mehraufwand ist der Preis für die höhere Quantität und Qualität.
Im Folgenden werden fünf Varianten
beleuchtet, die in der Verwaltung diskutiert wurden.
Variante A – Finanzierung durch die Kernverwaltung
Variante
A betrachtet die Realisierung der Maßnahme durch das GME bei finanzieller
Abwicklung über den städtischen Haushalt.
Die
vorgesehenen Reserveflächen mit 1 368 Quadratmeter BGF dienen zunächst der
Refinanzierung, da diese an Dritte vermietet werden können. Diese Flächen
sollen später für einen jetzt noch nicht absehbaren Bedarf an städtischen
Verwaltungsflächen zur Verfügung stehen und ermöglichen der Stadt ein flexibles
Flächenmanagement.
Bei
dieser Variante würde sich der Schuldenstand der Stadt um die
Investitionskosten erhöhen (Schuldenstand zum 31. Dezember 2016: 154.637.625,66
€). Auf den städtischen Haushalt würden zudem die in der nachfolgenden
Tabelle 1 dargestellten laufenden Kosten zukommen.
Variante B – Finanzierung durch den EBE
Variante
B sieht bautechnisch ebenfalls eine Realisierung durch das GME vor, die finanzielle
Abwicklung erfolgt jedoch über den Wirtschaftsplan des EBE. Das Gebäude wird
beim EBE bilanziert, die von der Stadt genutzten Flächen werden an diese
vermietet. Buchungstechnisch sind Bau und Vermietung vom Gebührenbereich des
EBE getrennt zu führen.
Der
EBE würde seine angemieteten Flächen aufgeben und künftig eigene Verwaltungsflächen
nutzen. Gleichzeitig bekäme er für die der Kernverwaltung überlassenen Flächen
(inkl. der Reserveflächen) eine garantierte langfristige Miete zum Ausgleich
der Belastung mit Zins, Tilgung, Bauunterhalt und Kosten für den neuen Rechnungskreis.
Die
vorgesehenen Reserveflächen mit 1 368 Quadratmeter BGF dienen auch bei dieser
Variante zunächst der Refinanzierung, da diese durch die Stadt an Dritte
vermietet werden können. Diese Flächen sollen später für einen jetzt noch nicht
absehbaren Bedarf an städtischen Verwaltungsflächen zur Verfügung stehen und
ermöglichen der Stadt ein flexibles Flächenmanagement.
Bei
dieser Variante würde sich der Schuldenstand des EBE um die Investitionskosten
erhöhen (Schuldenstand zum 31. Dezember 2016: 96.709.519,89 EUR). Auf den städtischen
Haushalt würden zudem die in der nachfolgenden Tabelle 1 dargestellten
laufenden Kosten zukommen. Diese müsste der EBE der Stadt in Rechnung stellen.
Darüber
hinaus ist zu beachten, dass die Mietzahlung an den EBE auch einen hohen
Tilgungsanteil enthalten wird. Der Saldo der laufenden Verwaltungstätigkeit,
der bei der Beurteilung der dauernden Leistungsfähigkeit durch die
Rechtsaufsichtsbehörde von zentraler Bedeutung ist, würde stärker belastet, als
durch eine Abwicklung über den städtischen Haushalt, da in diesem Fall nur die
Zinszahlungen berücksichtigt werden müssten.
Die
Vermietung wird Schnittstellen bei Stadt und EBE bewirken. Buchungstechnisch
sind Bau und Vermietung des Gebäudes im EBE-Haushalt vom Gebührenbereich
abzugrenzen, was zusätzlichen Verwaltungsaufwand auslösen wird.
Variante C – Beibehaltung des Status quo
Bei
der Beibehaltung des Status quo ist künftiger zusätzlicher Flächenbedarf durch
weitere Anmietungen abzudecken. Wie sich der Markt für Gewerbeobjekte
entwickelt ist Spekulation – gerade im Hinblick auf frei werdende Büroflächen
durch anstehende Umzüge eines sehr großen Unternehmens in den Stadt-Süden. Das
Grundstück Gebbertstraße 1 könnte bei dieser Variante veräußert oder in der
Zukunft anderweitig genutzt werden.
Über
die ausschließliche Sanierung des Bürogebäudes Gebbertstraße 1 (ohne Neubau)
und über die Schaffung von neuen Verwaltungsflächen in einem geringfügigeren Umfang
wäre zu einem späteren Zeitpunkt zu entscheiden.
Bei
dieser Variante würde sich der Schuldenstand der Stadt und des EBE nicht weiter
erhöhen. Auf den städtischen Haushalt würden auch weiterhin die in der
nachfolgenden Tabelle 1 dargestellten laufenden Kosten zukommen.
Variante D – Externes Investoren-Modell
Nach
den Vorgaben der Stadt wird bei Variante D von einem Dritten ein Bürogebäude
auf dem Grundstück Gebbertstr. 1 erstellt und von diesem angemietet.
In
einer dynamischen Investitionsrechnung wurde nachgewiesen, dass im Vergleich
der Kapitalwerte der Neubau der Anmietung vorzuziehen ist. Selbst wenn sich die
zugrunde gelegte monatliche Neubaumiete von 12 € je qm auf 10 € reduzieren würde,
wäre die Errichtung des Anbaus günstiger als die Anmietung bei einem Investoren.
Gemäß
beigefügter Anlage einer Beurteilung der Alternativen nach der Kapitalwertmethode
ist diese Variante am teuersten und sollte daher nicht weiterverfolgt werden.
Variante E – Anmietung von Flächen in einem Gebäude
Diese
Variante sieht die Anmietung von Flächen in
e i n e m Gebäude und die gleichzeitige
Aufgabe der bisherigen Anmietungen vor. Wie sich der Markt für Gewerbeobjekte
entwickelt ist spekulativ – gerade im Hinblick auf frei werdende Büroflächen
durch anstehende Umzüge eines sehr großen Unternehmens in den Stadtsüden. Es
kann davon ausgegangen werden, dass kein Objekt auf dem Markt verfügbar ist,
das die Anforderungen von Ref. VI vollständig erfüllt. Daher wird diese
Möglichkeit nicht weiter verfolgt.
Variantenvergleich
nach zahlungswirksamen Vorgängen
In Tabelle 1 werden die
zahlungswirksamen Vorgänge im Konzern Stadt (inkl. EBE) der in Frage kommenden
Varianten A, B und C dargestellt.
|
A Finanzierung
durch |
B Finanzierung
durch EBE |
C Beibehaltung
Status quo |
zu
zahlende Grundmiete |
entfällt |
entfällt |
600.000 € p. a. (davon ca. 100.000 € EBE) |
Kreditzinsen[2] |
238.500 € p. a. |
238.500 € p. a. |
entfällt |
Kredittilgung |
757.500 € p. a. |
757.500 € p. a. |
entfällt |
Bauunterhalt[3] |
300.000 € p. a. |
300.000 € p. a. |
entfällt |
zusätzlicher
Verwaltungsaufwand der Stadt und des EBE[4] |
entfällt |
9.000 € p. a. |
entfällt |
Mieteinnahmen
Stadt von |
-180.000 p. a. |
-180.000 p. a. |
entfällt |
jährliche Gesamtbelastung |
1.116.000
p. a. |
1.125.000
p. a. |
600.000
p. a. |
Grundstück |
einzubringen |
einzubringen |
nicht |
Tabelle 1
Variantenvergleich
nach der Kaptalwertmethode
In der Tabelle 2 werden die Neubaukosten
sowie die Kapital- und Instandsetzungskosten mit den Kosten der Anmietung einer
vergleichbaren Bürofläche ohne Berücksichtigung der Tiefgarage verglichen. Um
die direkte Vergleichbarkeit herzustellen, werden die veranschlagten Kapital-
und Instandsetzungskosten sowie die Summe der Mietzahlungen auf den heutigen
Zeitpunkt 0 abgezinst.
Tabelle 2
Fazit
Die
vorstehende dynamische Investitionsrechnung in Tabelle 2 zeigt im Vergleich der
Kapitalwerte für den Anbau vs. Anmietung, dass ein Neubau dem Investorenmodell
vorzuziehen ist.
Selbst
wenn sich die zugrunde gelegte monatliche Neubaumiete von 12 € auf 10 € je qm
reduzieren würde, wäre die Errichtung des Anbaus günstiger als die Anmietung
bei einem Investoren. Zu diesem Ergebnis kommt die Kämmerei in ihrer
Stellungnahme, in der sie alternativ auch eine Gebrauchtimmobilie in Betracht
zieht. Ein wesentliches Fazit der Kämmerei ist zudem, dass sich das Ergebnis
auch bei Anpassung sonstiger Parameter zwar ändert, der Anbau bleibt jedoch
Vorzugslösung..
Die
Tabelle 1 zeigt, dass Variante B nur marginal teurer ist als die Variante A.
Variante
A erhöht im Gegensatz zu den anderen Varianten die Investitionen im städtischen
Kernhaushalt.
Variante
B belastet dagegen lediglich den städtischen Ergebnishaushalt. Allerdings ist
im Gegensatz zu Variante A der Tilgungsanteil in Höhe von jährlich 757.500 € im
Ergebnishaushalt zu verbuchen, was eine dauerhafte Reduzierung der sog.
"freien Finanzspanne" bedeutet.
Die
Variante C (Beibehaltung des Status quo) ist zwar kostengünstig, jedoch ist mit
Sicherheit davon auszugehen, dass künftig zusätzliche Flächen anzumieten sind.
Für die Anmietung neuer Mietobjekte waren die Mietpreise zuletzt gestiegen.
Weitere teure aber notwendige Anmietungen würden noch nicht darstellbare
zusätzliche Belastungen für den städtischen Haushalt bedeuten. Den
Mietzahlungen an Externe steht weiterhin keine Bildung bleibender Werte
gegenüber. Nach Investition im städtischen Haushalt oder auch Mietzahlungen an
den EBE (Zins und Tilgung) stünde dagegen ein Wert von 20 – 26 Mio. in der
Bilanz der Stadt.
Das
externe Investoren-Modell (Variante D) ist die teuerste Variante und es wird
kein Eigentum geschaffen.
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw.
Wirkungen zu erzielen?)
Schaffung von rund 5 000 qm im Bestand durch Sanierung von Verwaltungsflächen in der
Gebbertstraße und Neubau eines Verwaltungsgebäudes
·
Sanierung der
denkmalgeschützten Bausubstanz im 2. und 3. Obergeschoss des Bestandsgebäudes
Gebbertstr. 1 soweit noch nicht geschehen
-
Rissesanierung (Wände)
-
Statische Maßnahmen:
Traglastverbesserung und Grundbruchsicherung (Boden und Decken)
-
Wärmedämm-Maßnahmen /
sommerlicher Wärmeschutz
-
Grundrissänderungen
-
Brandschutzmaßnahmen,
u. a. Einbau eines zweiten baulichen Fluchtweges
-
Erneuerung der Heizungs-, Sanitär-
und Elektroinstallationen
-
Barrierefreie
Erreichbarkeit mit Aufzügen und weiteren Wegevernetzungen
·
Errichtung eines
4-geschossigen Neubaus mit Tiefgarage auf dem Schotterparkplatz (s. Anlage
Auszüge aus der Machbarkeitsstudie, Anlagen 2 – 8)
·
Aufgabe angemieteter
Standorte
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote
erbracht werden?)
·
Finanzierung
Um den städtischen Investitionshaushalt nicht zu belasten, ist die Finanzierung der Maßnahme durch den EBE vorgesehen. Der EBE würde seine angemieteten Flächen aufgeben und künftig eigene Verwaltungsflächen nutzen. Gleichzeitig bekäme er für die der Kernverwaltung überlassenen Flächen eine garantierte Miete zum Ausgleich der Belastung mit Zins und Tilgung.
Die Regierung von Mittelfranken bestätigt, dass kein Verstoß gegen die Subsidiaritätsklausel des Art. 87 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GO vorliegt. Gebäude mit solch speziellem Bedarf seien auf dem freien Immobilienmarkt schwer oder gar nicht zu finden.
Die Kreditaufnahme für ein einzelnes Bauprojekt des EBE unterliegt ebenso wie jede Einzelbaumaßnahme der Stadt Erlangen nicht der Genehmigungspflicht. Die Genehmigung wird mit der Gesamtbetrachtung der Kreditaufnahme des EBE und des Haushalts der Stadt Erlangen im Rahmen der Haushaltssatzung, Art. 71 Abs. 2 GO geprüft.
Die vorgesehenen Reserveflächen mit 1 368 Quadratmeter BGF dienen zunächst der Refinanzierung, da diese an Dritte vermietet werden können. Diese Flächen sollen später für einen jetzt noch nicht absehbaren Bedarf an städtischen Verwaltungsflächen zur Verfügung stehen und ermöglichen der Stadt ein flexibles Flächenmanagement.
·
Raumprogramm
Die für das Raumprogramm herangezogenen Richtwerte der Bürogrößen (14 m² für ein Standardbüro mit einem Arbeitsplatz und 20 m² für zwei Arbeitsplätze) entsprechen einem Flächenstandard im unteren bis mittleren Bereich. Die Raumgrößen im Bestandsgebäude sind durch die Gebäudestruktur vorgegeben. Flexiblere, zukunftsweisende Büromodelle werden untersucht.
·
Planung bis zum Stand
des Vorentwurfs mit Kostenschätzung
-
Objektplanung:
Eigenplanung des GME
-
Fachplanungen wie
technische Ausrüstung und Tragwerksplanung:
Beauftragung externer Planungsbüros nach europaweiten Vergabeverfahren
4. Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur Realisierung des
Leistungsangebotes erforderlich?)
In einer ersten
Grobkostenannahme und unter Heranziehen der vorliegenden Planunterlagen der
Machbarkeitsstudie wurden die Bauteile Neubau, Umbau und Tiefgarage mit den
entsprechenden indizierten Kosten (Stand: April 2016) hinterlegt. Nach diesem
Vorgehen liegen die Investitionskosten für die Kostengruppen 200 bis 700 nach
DIN 276 in etwa zwischen brutto 20 Mio. EUR und 26 Mio. EUR. Der Mittelbedarf für die Planung bis zum Stand des Vorentwurfs
mit Kostenschätzung beträgt in etwa 300.000 €.
Investitionskosten: 20,0 Mio. € bis 26,0 Mio. €
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
[1] Der Wert könnte bei steigenden Büromieten in den nächsten Jahren ansteigen. Falls ein Überangebot (durch die Freimachung von Flächen durch einen Großkonzern) entstehen sollte, auch stagnieren/fallen.
[2] durchschnittlicher jährlicher Zinssatz hochgerechnet auf die Gesamtlaufzeit; nicht berücksichtigt wurden Kosten der Zwischenfinanzierung.
[3] rechnerischer Wert (auf die gesamte Nutzungsdauer von 33 Jahren bezogen)
[4] angenommener durchschnittlicher personeller Aufwand: 7 Wochenstunden
[5] Es besteht das grundsätzliche Risiko, dass die Reserveflächen nicht kostendeckend vermietet werden können. Sofern die Reserveflächen zunehmend durch die Stadt selbst genutzt werden, wird der Wert in künftigen Jahren außerdem zurückgehen.
Anlagen: 1 Raumprogramm
2 Lageplan
3 Untergeschoss
4 Erdgeschoss
5 1. Obergeschoss
6 2. Obergeschoss
7 3. Obergeschoss
8 Flächenverteilung
9 Aufstellung
Grobkosten