Planungsrechtliche

Zulässigkeit

Die planungsrechtliche Zulässigkeit muss zunächst auf Grundlage des bestehenden Baurechts überprüft werden. Fügt sich die Aufstockung bzw. Überbauung nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in die nähere Umgebung ein oder lassen die Festsetzungen eines Bebauungsplans eine Aufstockung bzw. Überbauung zu, steht dieser planungsrechtlich nichts entgegen.

Wenn das Planungsrecht entgegensteht, besteht die Möglichkeit, wenn ein Planungserfordernis erkannt wird, durch Aufstellung eines Bebauungsplans oder eines Deckblattes zu einem bestehenden Bebauungsplan das Baurecht anzupassen.

Dabei ist jedoch der Gebietserhaltungsanspruch zu beachten, der als Teil des Nachbarschutzes im öffentlichen Baurecht dem jeweiligen Grundstückseigentümer einen Abwehranspruch gibt. Jeder Grundstückseigentümer muss sich danach an die Maßgabe der Gebietsfestsetzung halten. Durch die Aufstockung bzw. Überbauung mit Wohnnutzungen kann dieser Abwehr- bzw. Schutzanspruch ausgelöst werden. Das bestehende Baurecht kann somit ein Hindernis darstellen.

Eignung

Eingeschossige Gewerbebauten sind üblicherweise statisch nicht für den Aufbau weiterer Geschosse vorbereitet. Bei Gewerbehallen sollen meist große Tragweiten mit geringem Aufwand und wenigen Stützen überspannt werden. Gerade die kostengünstig und standardisiert errichteten Einkaufsmärkte kommen daher für eine Aufstockung zumeist nicht in Frage. Alternativ müsste ein Abbruch und anschließender Neubau mit zusätzlicher Wohnfunktion erfolgen.

Bei der Überbauung von Parkplätzen ist ein wesentlicher Aspekt, wie die erforderlichen Stellplätze an anderer Stelle ersetzt werden können.

Die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und an wohnungsnahe Freiräume sind gerade bei Gewerbegrundstücken zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind projektbezogen weitere Voraussetzungen hinsichtlich Erschließung, Rettungswegen, Abstandsflächen, Stellplatznachweis etc. zu klären.

Der Optimierung der Flächenausnutzungen können v.a. Projektaufwand und Wirtschaftlichkeit, potenzielle Konflikte zwischen Wohnen und Gewerbe und das Freihalten von Entwicklungsmöglichkeiten entgegenstehen.

Eigentumsverhältnisse

Aus den jeweiligen Eigentums- und Besitzverhältnissen ergeben sich unterschiedliche Handlungsmöglichkeiten bei der Aufstockung und Überbauung:

Da die Grundstücke i.d.R. im privaten Eigentum stehen, hat die Stadt nur indirekten Einfluss auf die Realisierung zusätzlicher Wohnungen. Auch die Schaffung neuen Baurechts wäre zunächst nur ein Angebot, das vom jeweiligen Eigentümer nicht angenommen werden muss. Die bereits vorhandene Nutzung genießt in jedem Fall Bestandsschutz.

Letztlich gibt das Interesse der jeweiligen Eigentümer und Nutzer den Ausschlag, ob eine mögliche Aufstockung bzw. Überbauung realisiert wird.

Soweit die Stadt oder städtische Töchter über eigene Grundstücke verfügen, kann dort Aufstockung bzw. Überbauung geprüft werden. Erfolgreich realisierte Projekte können eine Vorbildwirkung für Private entfalten.

Handlungsspielräume

Bei Einzelvorhaben können mit dem Projektträger bzw. Eigentümer im Rahmen von Beratungsgesprächen die im Einzelfall bestehenden Möglichkeiten erörtert werden. Die Schaffung zusätzlichen Wohnraums wird – im Rahmen des technisch und rechtlich Möglichen – von der Verwaltung unterstützt.

Bei städtebaulichen Planungen eröffnet sich ein größerer Handlungsspielraum, da zu Art und Maß der Nutzung sowie überbaubarer Grundstücksfläche geeignete Regelungen zur Neu- bzw. Weiterentwicklung von Gebieten in einem größeren Umgriff getroffen werden können.

Eine Wohnnutzung in Industrie- und Gewerbegebieten ist jedoch grundsätzlich unzulässig und aus Gründen des Immissionsschutzes fachlich problematisch. Nach den am 26.10.2017 vom Stadtrat beschlossenen Leitlinien zur Gewerbeentwicklung sollen gebietsfremde Nutzungen möglichst aus Gewerbegebieten ferngehalten werden.

In gemischten Gebieten und Sondergebieten besteht dagegen grundsätzlich die Möglichkeit, durch planerische Regelungen eine verträgliche Mischung von Wohnen und gewerblicher Nutzung zu schaffen. Ausgehend von der jeweiligen städtebaulichen Situation kann hier ggf. neuer Wohnraum geschaffen werden.

Resümee

Eine Aufstockung bzw. Überbauung ist immer eine Einzelfallentscheidung. Diese basiert auf:

·          der planungsrechtlichen Zulässigkeit

·          der baulich-technischen Eignung des Gebäudebestands

·          den Eigentumsverhältnissen

·          den zu erwartenden Projektkosten und –erträgen

·          der möglichen Beschränkung anderer Nutzungsmöglichkeiten durch schutzwürdige Wohnnutzungen

·          der Abwägung der erzielbaren Freiraum- und Wohnqualitäten gegenüber dem Potenzial der Nachverdichtung