Heinrichsdörferweg 4; Fl.-Nr. 432/85; Gemarkung Frauenaurach;
Az.: 2016-1401-VO
Das gemeindliche Einvernehmen für das Bauvorhaben und die erforderliche Befreiung von der festgesetzten Art der Nutzung werden erteilt.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw.
Wirkungen ruft das Bauvorhaben hervor?)
Bebauungsplan: |
F 209 (Geisberg Ost) |
Gebietscharakter: |
Allgemeines Wohngebiet (WA) |
Widerspruch zum Bebauungsplan: |
Wohnnutzung auf einer als Gemeinbedarfsfläche für sozialen
Zwecken dienende Einrichtungen (Kindertagesstätte) festgesetzten Fläche; Nebenanlagen im nördlichen
Grundstücksteil und Kinderspielplatz im südlichen Grundstücksteil außerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen (Zulassung nach § 23 Abs. 5 BauNVO
erforderlich, nicht Bestandteil der Fragestellung im Vorbescheids-Verfahren). |
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die
Ergebnisse bzw. Wirkungen zu erzielen?)
Geplant ist die
Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohnungen einschließlich der
erforderlichen Stellplätze und Nebenanlagen auf Flurstück Nr. 432/85, Gemarkung
Frauenaurach.
Das Grundstück stellt
den südöstlichen Abschluss des Baugebiets Geisberg Ost (Bebauungsplan Nr. F
209) und damit gleichzeitig den „Ortseingang“ an der Erlanger Straße und den
Ortsrand zum Aurachtal hin dar.
Im Rahmen des Vorbescheids-Verfahrens ist über folgende Fragestellung zu entscheiden:
"Kann der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als Wohnbebauung innerhalb der Baugrenzen zugestimmt werden, um die bestehende Baulücke zu schließen und das derzeit brachliegende Grundstück einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen?"
Der Bebauungsplan F 209 mit integriertem Grünordnungsplan – Geisberg Ost – setzt das Gebiet innerhalb seines Geltungsbereichs als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO 1990 fest und trennt dabei nach Art der Nutzung in „WA1“, in dem nur Wohngebäude zulässig sind, und „WA2“. Zulässig sind dort gemäß Wortlaut der textlichen Festsetzung Nr. 1b) „…die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke“. Das Baugrundstück liegt im WA2 und ist zusätzlich als Fläche für den Gemeinbedarf – sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen – Kindertagesstätte ausgewiesen.
Auf dem
Nachbargrundstück Heinrichsdörferweg 2 wurde im Juli 2015 ein Mehrfamilienhaus
mit 25 Wohnungen fertiggestellt. Im Zuge dieser Baumaßnahme wurde der
Heinrichsdörferweg auch als Zufahrt zum Flurstück Nr. 432/85,
Heinrichsdörferweg 4, ertüchtigt und entsprechend gewidmet. Er führt als Straße
auf ca. 9 m Länge an der nördlichen Grundstücksgrenze vorbei und setzt sich ab
der dort befindlichen Zufahrtssperre als Fuß- und Radweg fort. Die Erschließung
des Baugrundstücks ist zweckentsprechend gesichert.
Mit der Entscheidung,
die Kindertagesplätze für den Ortsteil Frauenaurach im örtlichen
Gemeindezentrum unterzubringen, ist für die im Bebauungsplan vorgesehene
Gemeinbedarfsfläche kein Bedarf mehr vorhanden. Deshalb wurde das Grundstück
mittlerweile an den ursprünglichen Grundstückseigentümer rückübertragen.
Die Befreiung von der
im Bebauungsplan Nr. F 209
festgesetzten Art der Nutzung für die Errichtung eines Gebäudes mit neun
Wohnungen kann nach Beurteilung der Verwaltung gemäß
§ 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) erteilt werden. Die Grundzüge der Planung
werden nicht berührt und die Abweichungen von den Festsetzungen des
Bebauungsplans sind städtebaulich vertretbar. Sie sind insbesondere aus folgenden
Gründen mit den nachbarlichen Interessen und den öffentlichen Belangen
vereinbar, da:
- Allgemeine
Wohngebiete gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO 1990 vorwiegend dem Wohnen dienen;
- der
Zweck der Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche für sozialen Zwecken dienende
Einrichtungen (Kindertagesstätte) mit der Deckung des entsprechenden Bedarfs im
Gemeindezentrum Frauenaurach hinfällig ist. Die Grundstücksfläche wäre bei
Durchsetzung der Festsetzung mangels Nachfrage voraussichtlich nicht bebaubar.
Die Durchführung des Bebauungsplans würde somit unter Umständen zu einer nicht
beabsichtigten Härte führen;
- Planungsziel
des Bebauungsplans gemäß Begründung Ziff. 2 in erster Linie die Schaffung
bedarfsgerechten und finanzierbaren Wohnraums innerhalb des Stadtgebiets ist
und das Vorhaben diesem Ziel dient;
- an
den im WA2 festgesetzten Nutzungen entsprechend der Erfahrungen der letzten
Jahre offensichtlich keinerlei Bedarf besteht, Bedarf an Wohnraum jedoch umso
dringlicher;
- die
Festsetzungen des Bebauungsplans ansonsten berücksichtigt sind;
- verglichen mit einer Kindertagesstätte mit den gleichen Dimensionen keine zusätzliche verkehrsbedingte Lärmbelastung der Nachbargrundstücke durch die geänderte Art der Nutzung zu erwarten ist. Es ist lediglich von einer gleichmäßigeren tageszeitlichen Verteilung auszugehen.
Aufgrund seiner
besonderen Lage am Ortsrand, zum Talraum hin orientiert, ist die Qualität der
Baugestaltung von Bedeutung für das Ortsbild. Das geplante Bauvorhaben wurde am
11.05.2017 dem Baukunstbeirat der Stadt Erlangen
vorgestellt. Das Gutachten zu TOP 4 aus der Sitzung des BKB am
11.05.2017 liegt als Anlage bei.
Unter der
Voraussetzung, dass die Empfehlungen und Hinweise aus dem Gutachten des
Baukunstbeirates der Stadt Erlangen vom 11.05.2107 bei der weiteren Planung
berücksichtigt und die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten
werden, kann die erforderliche Befreiung von der festgesetzten Art der Nutzung
erteilt werden.
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme /
Leistungsangebote erbracht werden?)
Nachbarbeteiligung: |
Nachbarbeteiligung wurde mit
Planung Stand 10.10.2016 (mittlerweile überholt, d.h. verbessert)
durchgeführt. Die Nachbarzustimmung wurde teilweise erteilt. Die
Nachbarbeteiligung ist mit der endgültigen Planung vor dem
Baugenehmigungsverfahren erneut durchzuführen. |
Anlagen: Lageplan
Ansicht Süd
und Nord
Ansicht Ost
und West
Übersichtsplan
Gutachten zu TOP 4 aus der Sitzung des BKB am 11.05.2017