Das gemeindliche Einvernehmen für das Bauvorhaben und die erforderliche Befreiung von der festgesetzten Art der Nutzung werden erteilt.

1.    Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen ruft das Bauvorhaben hervor?)

2.    Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw. Wirkungen zu erzielen?)

Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohnungen einschließlich der erforderlichen Stellplätze und Nebenanlagen auf Flurstück Nr. 432/85, Gemarkung Frauenaurach.

Das Grundstück stellt den südöstlichen Abschluss des Baugebiets Geisberg Ost (Bebauungsplan Nr. F 209) und damit gleichzeitig den „Ortseingang“ an der Erlanger Straße und den Ortsrand zum Aurachtal hin dar.

Mit dem hier vorliegenden Antrag auf Vorbescheid soll im Vorfeld eines Bauantrages folgende Frage geklärt werden:

"Kann der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als Wohnbebauung innerhalb der Baugrenzen zugestimmt werden, um die bestehende Baulücke zu schließen und das derzeit brachliegende Grundstück einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen?"

Der Bebauungsplan F 209 mit integriertem Grünordnungsplan – Geisberg Ost – setzt das Gebiet innerhalb seines Geltungsbereichs als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO 1990 fest und trennt dabei nach Art der Nutzung in „WA1“, in dem nur Wohngebäude zulässig sind, und „WA2“. Zulässig sind dort gemäß Wortlaut der textlichen Festsetzung Nr. 1b) „…die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke“. Das Baugrundstück liegt im WA2 und ist zusätzlich als Fläche für den Gemeinbedarf – sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen – Kindertagesstätte ausgewiesen. Die geplante reine Wohnnutzung widerspricht insoweit dieser Festsetzung.

Auf dem Nachbargrundstück Heinrichsdörferweg 2 wurde im Juli 2015 ein Mehrfamilienhaus mit 25 Wohnungen fertiggestellt. Im Zuge dieser Baumaßnahme wurde der Heinrichsdörferweg auch als Zufahrt zum Flurstück Nr. 432/85, Heinrichsdörferweg 4, ertüchtigt und entsprechend gewidmet. Er führt als Straße auf ca. 9 m Länge an der nördlichen Grundstücksgrenze vorbei und setzt sich ab der dort befindlichen Zufahrtssperre als Fuß- und Radweg fort. Die Erschließung des Baugrundstücks ist zweckentsprechend gesichert.

Mit der Entscheidung, die Kindertagesplätze für den Ortsteil Frauenaurach im örtlichen Gemeindezentrum unterzubringen, ist für die im Bebauungsplan vorgesehene Gemeinbedarfsfläche kein Bedarf mehr vorhanden. Deshalb wurde das Grundstück mittlerweile an den ursprünglichen Grundstückseigentümer rückübertragen.

Die Befreiung von der im Bebauungsplan Nr. F 209 festgesetzten Art der Nutzung für die Errichtung eines Gebäudes mit 9 Wohnungen kann nach Beurteilung der Verwaltung gemäß
§ 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) erteilt werden. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt und die Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans sind städtebaulich vertretbar. Sie sind insbesondere aus folgenden Gründen mit den nachbarlichen Interessen und den öffentlichen Belangen vereinbar:

-    der Zweck der Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche für sozialen Zwecken dienende Einrichtungen (Kindertagesstätte) ist mit der Deckung des entsprechenden Bedarfs im Gemeindezentrum Frauenaurach hinfällig geworden. Die Grundstücksfläche wäre bei Durchsetzung der Festsetzung mangels Nachfrage voraussichtlich nicht bebaubar.

Planungsziel des Bebauungsplans ist gemäß Begründung Ziff. 2 in erster Linie die Schaffung von bedarfsgerechtem und finanzierbarem Wohnraum innerhalb des Stadtgebiets; das geplante Bauvorhaben entspricht dieser Zielsetzung.

-    verglichen mit einer Kindertagesstätte mit den gleichen Dimensionen ist keine zusätzliche verkehrsbedingte Lärmbelastung der Nachbargrundstücke durch die geänderte Art der Nutzung zu erwarten. Es ist lediglich von einer gleichmäßigeren tageszeitlichen Verteilung auszugehen.

-    Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans (GRZ, GFZ, Geschossigkeit, Baugrenzen, etc.) sollen von dem geplanten Bauvorhaben eingehalten werden.

Aufgrund seiner besonderen Lage am Ortsrand, zum Talraum hin orientiert, ist die Qualität der Baugestaltung von besonderer Bedeutung für das Ortsbild. Das geplante Bauvorhaben soll daher am 11.05.2017 dem Baukunstbeirat der Stadt Erlangen zur Begutachtung vorgestellt werden.

3.    Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote erbracht werden?)

Anlagen:             Lageplan
                               Ansicht Süd und Nord
                               Ansicht Ost und West
                               Übersichtsplan