Bebauungsplan: 

189 (2. Deckblatt)

Gebietscharakter:

Allgemeines Wohngebiet (WA)

Widerspruch zum Bebauungsplan:

Tiefgarage ist teilweise (ca. 185 m²) außerhalb der Baugrenze.
Wohngebäude überschreitet im Westen um ca. 5 m² die Baugrenze.
GFZ-Überschreitung (1,20 statt 1,0).
Wandhöhenüberschreitungen (straßenseitig 8,77 statt 6,75 m, flussseitig 8,90 statt 6,75 m).
Dachneigung (53° statt max. 51°) und Dachform (teilweise Flachdach statt
Satteldach).

Das Baugrundstück liegt im Norden des Brucker Denkmalensembles an der Fürther Straße und hat die Verwaltung bereits mehrfach beschäftigt. Im Ergebnis wurde letztmalig eine Baugenehmi-gung für ein Mehrfamilienhaus mit 23 Wohneinheiten und Tiefgarage unter Az 2012-101-VV genehmigt. Diese Genehmigung ist noch bis 22.04.2017 gültig.
Ca. Mitte 2015 wurde das Baugrundstück inkl. o.g. Baugenehmigung an die heutige Antragstellerin verkauft, welche eine neue, abweichende Planung zur Genehmigung vorgelegt hat.
Eine bauliche Nutzung der seit Jahren brach liegenden Fläche ist städtebaulich sehr erwünscht und wird von Seiten der Verwaltung im Grundsatz unterstützt. Jedoch verlangt die Situierung im historischen Ortskern auch nach einer sensiblen Baukörperausformung und einer dem historischen Vorbild entsprechend klar ausformulierten Gebäudetypologie.

Vor diesem Hintergrund beschäftigte sich auch der Baukunstbeirat (BKB) am 22.10.2015 und am 17.12.2015 mit dem Gebäudeentwurf. In der Bauberatung durch den BKB wurde insbesondere der 3-geschossige Flachdachanbau im Westen kritisiert. Er führt zu eine Verunklarung der Gebäude-typologie, da das Bauteil mit Flachdach störend in die vorherrschende Satteldachgeometrie eingreift und gleichzeitig zu einer im Ensemble nicht üblichen Gebäudetiefe führt. Als zielführenden Verbesserungsvorschlag empfiehlt der BKB, den westlichen Anbau um ein Geschoss zu reduzieren, so dass das Flachdach unterhalb der Trauflage des Hauptbaukörpers mit Satteldach anschließt. In der flussseitigen Ansicht würde dieser Gebäudeteil dann als untergeordnet in Erscheinung treten und eine klar ausformulierte Satteldachform des Hauptbaukörpers nicht beeinträchtigen. Ähnlich lautende Empfehlungen wurden seitens der Stadtheimatpflege rückgemeldet.

Die Antragstellerin hat im Verfahren verschiedene kleinere Anmerkungen des BKB berücksichtigt und die Planungen fortgeschrieben. Eine Reduzierung der Geschossigkeit des westlichen Anbaus wurde jedoch aufgrund des Wohnflächenverlustes abgelehnt. Nach Aussage der Antragstellerin wäre der Verlust an Wohnfläche nicht mehr wirtschaftlich darstellbar.

In der rein baurechtlichen Bewertung des Bauantrages ist festzustellen, dass die neue Planung im Vergleich zur genehmigten Planung aus 2012 städtebaulich als weniger problematisch zu bewerten ist und dass Teile der erforderlichen Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 189
(2. Deckblatt) in ähnlichem oder größerem Umfang 2012 zugelassen wurden.

Die Befreiungstatbestände im Einzelnen:

-     Baugrenzenüberschreitung durch das Wohngebäude (5 m²)

-     GFZ-Überschreitung (1,20 statt 1,0)

-     Die Wandhöhenüberschreitung an der Westfassade (8,90 m statt 6,75 m)

-     Dachneigung des Satteldaches mit 53° statt max. 51°

-     Wandhöhenüberschreitung Ostfassade im Bereich der Zwerchhäuser (8,77 m statt 6,75 m)

-     Baugrenzenüberschreitung durch die Tiefgarage (ca. 185 m²).

Vorgenannten Befreiungen kann seitens der Verwaltung zugestimmt werden; sie sind städte-baulich vertretbar und berühren die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht.

Vor dem Hintergrund der städtebaulichen und gestalterischen Probleme und der Besonderheit des Ortes im Denkmalensemble kann die Verwaltung jedoch der zusätzlich erforderlichen Befreiung von der Dachform für einen 3-geschossigen Anbau mit Flachdach (statt Satteldach) nicht zustimmen. Diese ist aus Sicht der Verwaltung nur für ein untergeordnetes, 2-geschossiges Bauteil möglich.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Beschlussvorlage lagen noch keine Prüfergebnisse hinsichtlich Boden- und Immissionsschutz vor. Sofern diese relevant für die Zulässigkeit des Vorhabens sind, wird mündlich in der Sitzung des BWA berichtet.