Die aus baulicher, energetischer
und nutzungsspezifischer Sicht dringend notwendige Erneuerung des
Freizeitzentrums Frankenhof ist unter inhaltlicher Weiterentwicklung der
Vorschläge des Entwicklungsgutachtens und der Realisierung möglicher
Synergieeffekte sowie der Nutzung gegebener Fördermöglichkeiten baldmöglich
anzugehen.
Der Bereich des Hallenbades
bleibt dabei außer Betracht. Im Rahmen der Gesamtplanung ist jedoch der
„Nassbereich“ mit in die längerfristigen Überlegungen einzubeziehen, da in
diesem Gebäudeteil die VHS- Unterrichts- und Veranstaltungsräume sowie eine
Parketage im Kellergeschoss im Entwicklungsplan
vorgeschlagen sind
Die Verwaltung wird
beauftragt, die Vorplanung samt Organisations- und Finanzierungsüberlegungen
weiter zu entwickeln.
Der einstimmige
Stadtratsbeschluss zur Umsetzung des Entwicklungsplans „Öffentlich-kulturelle
Gebäude in der historischen Innenstadt“ vom 26.3.2009 ist als Ausgangspunkt für
die weiteren Planungen zu sehen.
Zur
Finanzierung sind folgende Überlegungen der Planung zu Grunde zu legen:
- Verlagerung von VHS-Direktion samt Verwaltung,
dfi sowie Sing- und Musikschule in den Komplex Frankenhof
- Verkauf der Palais Wildenstein und Lyncker (Friedrichstraße 19, 21, 35)
- Verpachtung und Neukonzeptionierung des Gastronomiebereichs
- Einstellung des Übernachtungsbetriebs in
Jugendherberge und Gästehaus
- Bestmögliche Ausschöpfung der
Zuschussmöglichkeiten insbes. aus dem Programm Soziale Stadt durch
Reduzierung der nicht zuschussfähigen Flächen
- Organisationsveränderungen mit einem
„Dienstleistungszentrum Kultur und Bildung“ unter Anrechnung der
Personalkosten-Einsparungen
- Vermietung der Dachflächen zur
Solarenergie-Erzeugung
Im
Rahmen des Finanzierungsvorschlags soll auch ein Stiftungsmodell geprüft und
dargestellt werden, in dessen Rahmen eine Vorfinanzierung der Investitionen,
die Abwicklung der Zuschüsse und die künftige Hausverwaltung geregelt werden
kann.
Die Verwaltung wird
beauftragt, für die Voruntersuchungen an der Gebäudesubstanz des Frankenhofes,
sowie für die Prüfung der grundsätzlichen Vereinbarkeit des Raumprogramms mit
der bestehenden Gebäudestruktur die erforderlichen Gutachten in Auftrag zu
geben.
Für diese Vorgutachten ist
ein Betrag von 300.000,- € für den Haushalt 2011 nachzumelden.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt werden?)
Mit der vorgeschlagenen
Neustrukturierung/Generalsanierung des Kultur- Bildungs- und Kreativzentrums
Frankenhof“ sollen u. a. nachstehende Folgeeffekte erreicht werden:
- Weiterentwicklung des Frankenhofs zu einem
Zentrum für Kultur, kulturelle Bildung und Kreativität sowie einer
kulturellen Begegnungsstätte zwischen den Generationen
- Langfristige Sicherung und Optimierung der
Leistungsfähigkeit der eingebundenen Fachämter und Organisationen sowie
Weiterentwicklung der Angebote
- Optimierung der Außenwirkung und Servicequalität
der Institutionen u.a. durch ein gemeinsames „Dienstleistungszentrum
Kultur & Bildung“ (DLZ) unter Berücksichtigung heutiger und
zukünftiger Nutzeransprüche
- Effektivere, gemeinsame Nutzung der räumlichen,
technischen und personellen Ressourcen,
- Senkung der Betrieb- und Personalkosten samt
Optimierung des Personaleinsatzes und deutlich reduziertem
Energieverbrauch.
Wesentliche
Verbesserungen ergeben sich nach den Vorüberlegungen und aufgrund der zur
Verfügung stehenden Nutzflächen auch für das Kultur- und Freizeitamt sowie die
Nutzer aus der Vereinsszene. Auf die Ausbaumöglichkeit eines weiteren Saals mit
Vorzugsnutzung durch die Sing- und Musikschule sei hingewiesen.
Eine
Übersicht über die derzeit im Frankenhof vorhandenen sowie von VHS, dfi sowie
Sing- und Musikschule genutzten Flächen sowie eine Übersicht über die
Verfügbarkeit von Flächen im umgebauten Frankenhof für diese Institutionen ergibt
sich aus Anlage 1.
2. Programme / Produkte /
Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw. Wirkungen zu erzielen?)
Für die inhaltliche und
organisatorische Weiterentwicklung sowie die dringend erforderliche bauliche
Ertüchtigung des „Frankenhofs“ in zentraler Innenstadtlage mit hervorragender
Verkehrsanbindung und dann erhöhter Anziehungskraft, besteht nach wie vor die
Möglichkeit der Aufnahme in das Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm
„Soziale Stadt“. Eine Vorbesprechung mit der Regierung von Mittelfranken hat
stattgefunden und die prinzipielle Förderfähigkeit bestätigt.
Entsprechende
Planungsschritte und Finanzierungsüberlegungen sind dringend, da schon heute
bestimmte Bauteile (insbesondere im sog. „Wohnturm“ und im Gründungsbereich)
nur eingeschränkt oder überhaupt nicht mehr genutzt werden können So heißt es
im Jahresbericht 2009/10 des CEG, das Teile seines Musikunterrichts in den Turm
ausgelagert hat: „Die Räume des Frankenhofs verfügen über keinerlei Dämmung und
Schallisolierung, so dass ein ungestörtes Üben … kaum möglich ist. … In den
Sommermonaten treffen fortlaufend Beschwerden von Lehrkräften und Schülern
wegen unerträglicher Hitze ein.“ (S. 7 f) Eine Auflistung von GME über die in
allen beteiligten Häusern ohne Sanierung des Frankenhofs unabdingbar
notwendigen Maßnahmen mit einer Gesamtsumme von 1,7 Millionen Euro liegt als Anlage 2 bei.
Auch die voraussichtlich
weiter steigenden Energiepreise sowie ökologische Gesichtspunkte erfordern –
unabhängig von baulichen und organisatorischen Gründen - dringend Maßnahmen zu
ergreifen. .Die damit verbundenen dauerhaften Einsparungen stellen zudem ein
wesentliches Potenzial für die Amortisation der Investitionen dar.
Die Quintessenz des
vorliegenden Planungsgutachtens, vier Standorte auf einen zu verdichten, ist im
Vorschlag berücksichtigt und entlastet die Stadt als Immobilieneigentümer.
Weiterhin bringt eine entsprechende Entscheidung zwei bis drei für Anleger
interessante, denkmalsgeschützte Objekte an den Markt, die in Privathand
zügiger saniert werden können, als dies in städtischer Regie möglich ist. Diese
Sanierung trägt zu Verbesserung des Stadtbilds im Umfeld der Friedrichstraße
erheblich bei. Beispiele wie diverse Gebäude im Bereich Hugenottenplatz und
Seitenstraßen und jüngst auch in direkter Nachbarschaft (Friedrichstr. 29)
zeigen, dass Verkaufserlöse in Höhe von rund 2,5 Mio. € realistisch sind. An
Bauunterhalts- bzw. Sanierungskosten sind mindestens 1,18.Mio. € einsparbar.
Die Einflussnahme des
Stadtrates auf die künftige Nutzung der freiwerdenden Gebäude im Sinne der
städtebaulichen Sanierungsziele ist von einer Veräußerung unberührt und kann
sowohl öffentlich-rechtlich wie auch privat-rechtlich gesichert werden. Der
Handlungsspielraum der Stadt entspricht dabei den Varianten, die beim Gebäude
Helmstraße diskutiert werden.
Für die künftige Nutzung schlägt Amt 41 alternativ vor, eine Beherbergung mit
ca. 50 Betten weiterhin im Frankenhof vorzuhalten und die Flächenmehrung für
die Unterbringung von Übernachtungskapazität und Volkshochschule durch
Aufstockung oder Anbau zu realisieren. Der Flächenbedarf für 50 Betten im
bisherigen Wohnturm beträgt 4 Stockwerke bzw. ca. 1.000 m². Bei 60%iger
Auslastung erwirtschaftet der Übernachtungsbereich netto ca.110.000 €. Dem
stehen Mehrkosten für den Erweiterungsbau für die VHS in Höhe von 1.755.000 €
gegenüber, was einem Schuldendienst von 105.300 € entspricht. Da wirtschaftlich
genutzte Flächen nicht aus „Soziale Stadt“ förderfähig sind, ergibt sich ein
rechnerischer Förderausfall in Höhe von ca.1.270.000 €.
Das Projekt „Sanierung
Frankenhof“ wird dazu beitragen, Investitions- und Förderquote im städtischen
Haushalt auf hohem Niveau zu halten und die Wirtschaftlichkeit in den
beteiligten Kulturbereichen zu verbessert. Die zugleich steigende
Nutzerfreundlichkeit sollte auch Auswirkungen auf Nachfrage, Angebote und
Erlöse zeitigen.
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote erbracht werden?)
Die notwendigen Planungsschritte
(baulich und organisatorisch) erfordern einen mindestens einjährigen Prozess.
Erst nach Erstellung einer Vorplanung können die konkreten Bedingungen und
Schritte bewertet und dem Stadtrat vorgelegt werden. Auch ein abschnittweises
Vorgehen ist denkbar und in die Planungsüberlegungen einzubeziehen.
Voraussetzung
für die Förderung der Umbau- und Sanierungsarbeiten am Frankenhof durch das
Programm „Soziale Stadt“ ist die Ausarbeitung eines Gesamtkonzeptes bezüglich
der künftigen Nutzungen und der erforderlichen baulichen Maßnahmen
(Sanierungskonzept).
Es
sind daher zunächst entsprechende Gutachten über die bestehende Bausubstanz
anzufertigen, insbesondere
-
bzgl. der Statik
(Tragfähigkeit der Decken und Wände, Betonqualität, Bewehrungsquerschnitte)
-
bzgl. der
erforderlichen Betonsanierungsarbeiten (Ausmaß und Tiefe der
Betoncarbonatisierung, Schädigungsgrad der Bewehrung)
-
bzgl. des
Brandschutzes (Feuerwiderstandsklassen der bestehenden Bauteile)
-
eine
Schadensanalyse unter Berücksichtigung der Haustechnik
-
ein
Nutzungskonzept (lassen sich die bestehenden Gebäudestrukturen mit den
künftigen Nutzungen in Einklang bringen?)
-
eine grobe
Kostenermittlung.
Im
Rahmen des Bund-Länder-Städtebauförderprogramms „Die Soziale Stadt“ sind diese
Voruntersuchungen als Teil eines Gesamtmodernisierungsgutachtens förderfähig.
Nach
dem Vorliegen der genannten Gutachten (voraussichtlich Ende 2011) soll sich ein
VOF-Verfahren zur Auswahl eines externen Architekturbüros und eines
Tragwerksplaners anschließen (Herbst 2012). Mit den Planungsarbeiten könnte
demnach ab Herbst 2012 begonnen werden.
Das
Eggloffsteini`sche Palais (Friedrichstraße 17) verbleibt bei dem dieser
Beschlussvorlage zugrunde liegenden Szenario in städtischem Besitz. Es wird
weiter als Unterrichts- und Seminarort für die VHS genutzt. Das Gebäude ist
dringend sanierungsbedürftig; das GME schlägt vor, auch für dieses
Sanierungsprojekt Planungsmittel für ein Modernisierungsgutachten für das
HH-Jahr 2011 in Höhe von 250.- T € zu beantragen und die Maßnahme für das
Förderprogramm „Soziale Stadt“ anzumelden. Die Ausführung der
Sanierungsmaßnahme könnte abschnittsweise geschehen, beginnend mit der
Fassaden- und Dachsanierung als erster Bauabschnitt. Die Förderung durch das
Programm „Soziale Stadt“ setzt die Entwicklung eines Gesamtkonzeptes für die
Nutzung und Sanierung voraus, dessen Umsetzung schrittweise erfolgen kann. Der
zeitliche Rahmen der Umsetzung muss dabei umrissen werden. Bei einer nur
teilweisen Umsetzung der Maßnahmen müssten bereits gewährte Zuschüsse ggfs.
zurückgezahlt werden.
4. Ressourcen
Detaillierte Kosten sind erst im
Rahmen des Planungsprozesses zu ermitteln.
Eine
überschlägige Kostenschätzung auf der Basis der im Gutachten genannten Zahlen
ermöglicht jedoch schon jetzt folgende Finanzierungsüberlegungen:
- Investitionsbedarf: 15 Mio. € (5.600 qm x 2.700 €/qm)
- Fördererwartung: 7 Mio. € aus Soziale Stadt (nominale Förderung
bis 60 % der förderfähigen Flächen, angesichts der unterschiedlichen
Nutzungen werden ca. 47% als förderfähiger Anteil angesetzt)
- Verkaufserlöse (Lyncker/Wildenstein)
2,5 Mio. €
- Finanzierungsbedarf somit 5.5 Mio. €
- Finanzierungsaufwand p.a. 330.000 € (4%
Zinsen + 2% Tilgung)
Refinanzierung durch:
- Personalkosteneinsparungen durch DLZ Kultur: - 50.000 €
- Wegfall Defizit Gastronomiebereich (lt. Amt
20) - 196.000 €
- Verpachtung Gastronomiebereich: Pachterlös + 36.000 €’)
- Einsparungen Energie und Bauunterhalt - 50.000 €
(Vergleichsbasis Sanierung Rathaus/Schuhstr.40: Energieeinsparung - 60%) - Mieterlös Photovoltaikanlage außer
Ansatz
Summe aus möglichen dauerhaften Einsparungen und Zusatzerlösen:
332.000 €
Damit ist eine komplette oder – bei Verschlechterung einiger
Annahmen – weitgehende Refinanzierung der Investitionskosten aus dauerhaften
Einsparungen möglich. Diese Ansätze sind durch Vergleichsprojekte und
Vorbesprechungen realistische Annahmen, die erst in weiteren Planungsschritten
konkretisiert werden können. Diese Planungsschritte sind jedoch zunächst vom
Stadtrat zu beschließen.
Haushaltsmittel
für die Vorfinanzierung in der Planungs- und Bauphase sind bisher nicht
vorhanden!
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf
Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
Anlagen:
1) Flächen- und Nutzungsübersicht Frankenhof
2) Kostenübersicht
dringender Sanierungsmaßnahmen Quartier B