Die aus baulicher,
energetischer und nutzungsspezifischer Sicht dringend notwendige Erneuerung des
Freizeitzentrums Frankenhof ist unter inhaltlicher Weiterentwicklung der
Vorschläge des Entwicklungsgutachtens und der Realisierung möglicher
Synergieeffekte sowie der Nutzung gegebener Fördermöglichkeiten baldmöglich
anzugehen.
Der Bereich des Hallenbades
bleibt dabei außer Betracht. Im Rahmen der Gesamtplanung ist jedoch der
„Nassbereich“ mit in die längerfristigen Überlegungen einzubeziehen, da in
diesem Gebäudeteil die VHS- Unterrichts- und Veranstaltungsräume sowie eine
Parketage im Kellergeschoss im Entwicklungsplan
vorgeschlagen sind
Die Verwaltung wird
beauftragt, die Vorplanung samt Organisations- und Finanzierungsüberlegungen
weiter zu entwickeln und im Rahmen der Haushaltsberatungen für die
Mehrjahresinvestitionsplanung einzubringen.
Das Thema soll im Rahmen der
anstehenden, externen Überprüfungen zur Haushaltskonsolidierung begutachtet und
bewertet werden.
Der einstimmige
Stadtratsbeschluss zur Umsetzung des Entwicklungsplans „Öffentlich-kulturelle
Gebäude in der historischen Innenstadt“ vom 26.3.2009 ist als Ausgangspunkt für
die weiteren Planungen zu sehen.
Zur
Finanzierung sind folgende Festlegungen als Planungsvorgabe zu beschließen:
- Verlagerung von VHS-Direktion samt Verwaltung,
dfi sowie Sing- und Musikschule in den Komplex Frankenhof
- Verkauf der Palais Wildenstein und Lyncker (Friedrichstraße 19, 21, 35)
- Verpachtung und Neukonzeptionierung des
Gastronomiebereichs
- Einstellung des Übernachtungsbetriebs in
Jugendherberge und Gästehaus
- Bestmögliche Ausschöpfung der
Zuschussmöglichkeiten insbes. aus dem Programm Soziale Stadt durch
Reduzierung der nicht zuschussfähigen Flächen
- Organisationsveränderungen mit einem
„Dienstleistungszentrum Kultur und Bildung“ unter Anrechnung der
Personalkosten-Einsparungen
- Vermietung der Dachflächen zur
Solarenergie-Erzeugung
Im
Rahmen des Finanzierungsvorschlags soll auch ein Stiftungsmodell geprüft und
dargestellt werden, in dessen Rahmen eine Vorfinanzierung der Investitionen,
die Abwicklung der Zuschüsse und die künftige Hausverwaltung geregelt werden
kann.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt werden?)
Mit der vorgeschlagenen
Neustrukturierung/Generalsanierung des Kultur- Bildungs- und Kreativzentrums
Frankenhof“ sollen u. a. nachstehende Folgeeffekte erreicht werden:
- Weiterentwicklung des Frankenhofs zu einem
Zentrum für Kultur, kulturelle Bildung und Kreativität sowie einer
kulturellen Begegnungsstätte zwischen den Generationen
- Langfristige Sicherung und Optimierung der
Leistungsfähigkeit der eingebundenen Fachämter und Organisationen sowie
Weiterentwicklung der Angebote
- Optimierung der Außenwirkung und Servicequalität
der Institutionen u.a. durch ein gemeinsames „Dienstleistungszentrum
Kultur & Bildung“ (DLZ) unter Berücksichtigung heutiger und
zukünftiger Nutzeransprüche
- Effektivere, gemeinsame Nutzung der räumlichen,
technischen und personellen Ressourcen,
- Senkung der Betrieb- und Personalkosten samt
Optimierung des Personaleinsatzes und deutlich reduziertem
Energieverbrauch.
Wesentliche
Verbesserungen ergeben sich nach den Vorüberlegungen und aufgrund der zur
Verfügung stehenden Nutzflächen auch für das Kultur- und Freizeitamt sowie die
Nutzer aus der Vereinsszene. Auf die Ausbaumöglichkeit eines weiteren Saals mit
Vorzugsnutzung durch die Sing- und Musikschule sei hingewiesen.
Eine
Übersicht über die derzeit im Frankenhof vorhandenen sowie von VHS, dfi sowie
Sing- und Musikschule genutzten Flächen sowie eine Übersicht über die
Verfügbarkeit von Flächen im umgebauten Frankenhof für diese Institutionen
ergibt sich aus Anlage 1.
2. Programme / Produkte /
Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw. Wirkungen zu erzielen?)
Für die inhaltliche und
organisatorische Weiterentwicklung sowie die dringend erforderliche bauliche
Ertüchtigung des „Frankenhofs“ in zentraler Innenstadtlage mit hervorragender
Verkehrsanbindung und dann erhöhter Anziehungskraft, besteht nach wie vor die
Möglichkeit der Aufnahme in das Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm
„Soziale Stadt“. Eine Vorbesprechung mit der Regierung von Mittelfranken hat
stattgefunden und die prinzipielle Förderfähigkeit bestätigt.
Entsprechende
Planungsschritte und Finanzierungsüberlegungen sind dringend, da schon heute
bestimmte Bauteile (insbesondere im sog. „Wohnturm“ und im Gründungsbereich)
nur eingeschränkt oder überhaupt nicht mehr genutzt werden können So heißt es
im Jahresbericht 2009/10 des CEG, das Teile seines Musikunterrichts in den Turm
ausgelagert hat: „Die Räume des Frankenhofs verfügen über keinerlei Dämmung und
Schallisolierung, so dass ein ungestörtes Üben … kaum möglich ist. … In den
Sommermonaten treffen fortlaufend Beschwerden von Lehrkräften und Schülern
wegen unerträglicher Hitze ein.“ (S. 7 f) Eine Auflistung von GME über die in
allen beteiligten Häusern ohne Sanierung des Frankenhofs unabdingbar
notwendigen Maßnahmen mit einer Gesamtsumme von 1,7 Millionen Euro liegt als Anlage 2 bei.
Auch die voraussichtlich
weiter steigenden Energiepreise sowie ökologische Gesichtspunkte erfordern –
unabhängig von baulichen und organisatorischen Gründen - dringend Maßnahmen zu
ergreifen. .Die damit verbundenen dauerhaften Einsparungen stellen zudem ein
wesentliches Potenzial für die Amortisation der Investitionen dar.
Die Quintessenz des
vorliegenden Planungsgutachtens, vier Standorte auf einen zu verdichten, ist im
Vorschlag berücksichtigt und entlastet die Stadt als Immobilieneigentümer.
Weiterhin bringt eine entsprechende Entscheidung zwei bis drei für Anleger
interessante, denkmalsgeschützte Objekte an den Markt, die in Privathand
zügiger saniert werden können, als dies in städtischer Regie möglich ist. Diese
Sanierung trägt zu Verbesserung des Stadtbilds im Umfeld der Friedrichstraße
erheblich bei. Beispiele wie diverse Gebäude im Bereich Hugenottenplatz und
Seitenstraßen und jüngst auch in direkter Nachbarschaft (Friedrichstr. 29)
zeigen, dass Verkaufserlöse in Höhe von rund 2,5 Mio. € realistisch sind. An
Bauunterhalts- bzw. Sanierungskosten sind mindestens 1,18.Mio. € einsparbar.
Die Einflussnahme des
Stadtrates auf die künftige Nutzung der freiwerdenden Gebäude im Sinne der
städtebaulichen Sanierungsziele ist von einer Veräußerung unberührt und kann
sowohl öffentlich-rechtlich wie auch privat-rechtlich gesichert werden. Der
Handlungsspielraum der Stadt entspricht dabei den Varianten, die beim Gebäude
Helmstraße diskutiert werden.
Für die künftige Nutzung schlägt Amt 41 alternativ vor, eine Beherbergung mit
ca. 50 Betten weiterhin im Frankenhof vorzuhalten und die Flächenmehrung für
die Unterbringung von Übernachtungskapazität und Volkshochschule durch
Aufstockung oder Anbau zu realisieren. Der Flächenbedarf für 50 Betten im
bisherigen Wohnturm beträgt 4 Stockwerke bzw. ca. 1.000 m². Bei 60%iger
Auslastung erwirtschaftet der Übernachtungsbereich netto ca.110.000 €. Dem
stehen Mehrkosten für den Erweiterungsbau für die VHS in Höhe von 1.755.000 € gegenüber,
was einem Schuldendienst von 105.300 € entspricht. Da wirtschaftlich genutzte
Flächen nicht aus „Soziale Stadt“ förderfähig sind, ergibt sich ein
rechnerischer Förderausfall in Höhe von ca.1.270.000 €.
Das Projekt „Sanierung
Frankenhof“ wird dazu beitragen, Investitions- und Förderquote im städtischen
Haushalt auf hohem Niveau zu halten und die Wirtschaftlichkeit in den
beteiligten Kulturbereichen zu verbessert. Die zugleich steigende
Nutzerfreundlichkeit sollte auch Auswirkungen auf Nachfrage, Angebote und
Erlöse zeitigen.
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote erbracht werden?)
Die notwendigen
Planungsschritte (baulich und organisatorisch) erfordern einen mindestens
einjährigen Prozess. Erst nach Erstellung einer Vorplanung können die konkreten
Bedingungen und Schritte bewertet und dem Stadtrat vorgelegt werden. Auch ein
abschnittweises Vorgehen ist denkbar und in die Planungsüberlegungen
einzubeziehen.
4. Ressourcen
Detaillierte Kosten sind erst im
Rahmen des Planungsprozesses zu ermitteln.
Eine überschlägige Kostenschätzung auf der Basis der im Gutachten
genannten Zahlen ermöglicht jedoch schon jetzt folgende
Finanzierungsüberlegungen:
- Investitionsbedarf: 15 Mio. € (5.600 qm x 2.700 €/qm)
- Fördererwartung: 7 Mio. € aus Soziale Stadt (nominale Förderung
bis 60 % der förderfähigen Flächen, angesichts der unterschiedlichen
Nutzungen werden ca. 47% als förderfähiger Anteil angesetzt)
- Verkaufserlöse (Lyncker/Wildenstein)
2,5 Mio. €
- Finanzierungsbedarf somit
5.5 Mio. €
- Finanzierungsaufwand p.a. 330.000 €
(4% Zinsen + 2% Tilgung)
Refinanzierung durch:
- Personalkosteneinsparungen durch DLZ Kultur: - 50.000 €
- Wegfall Defizit Gastronomiebereich (lt. Amt
20) - 196.000 €
- Verpachtung Gastronomiebereich: Pachterlös + 36.000 €’)
- Einsparungen Energie und Bauunterhalt - 50.000 €
(Vergleichsbasis Sanierung Rathaus/Schuhstr.40: Energieeinsparung - 60%) - Mieterlös Photovoltaikanlage außer
Ansatz
Summe aus möglichen dauerhaften Einsparungen und Zusatzerlösen:
332.000 €
Damit ist eine komplette oder – bei Verschlechterung einiger
Annahmen – weitgehende Refinanzierung der Investitionskosten aus dauerhaften
Einsparungen möglich. Diese Ansätze sind durch Vergleichsprojekte und
Vorbesprechungen realistische Annahmen, die erst in weiteren Planungsschritten
konkretisiert werden können. Diese Planungsschritte sind jedoch zunächst vom
Stadtrat zu beschließen.
Haushaltsmittel
für die Vorfinanzierung in der Planungs- und Bauphase sind bisher nicht
vorhanden!
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf
Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
Anlagen:
1) Flächen- und Nutzungsübersicht Frankenhof
2) Kostenübersicht
dringender Sanierungsmaßnahmen Quartier B