Betreff
Erhöhung der Quote für geförderten Wohnungsbau
(Fraktionsantrag Nr. 096/2022 SPD Fraktion)
Vorlage
611/126/2022
Aktenzeichen
VI/61
Art
Beschlussvorlage

1. Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

 

2. Der Schwellenwert für geförderten Mietwohnungsbau bei der Ausweisung von neuen Wohngebieten wird herabgesetzt. In Zukunft soll ein Anteil von 30 % der neu ausgewiesenen Geschossfläche im Geschosswohnungsbau für den geförderten Mietwohnungsbau gesichert werden, wenn das Baugebiet mindestens 12 Geschosswohnungen umfasst.

 

3. Die Quote für den geförderten Eigenheimbau wird von 25% auf 30% erhöht und wird angewendet, wenn das Baugebiet mindestens 12 Doppel- und Reihenhäuser umfasst. 

 

4. Der Fraktionsantrag Nummer 096/2022 der SPD-Fraktion ist damit bearbeitet.

1.   Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt werden?)

Ausgangssituation

Die Nachfrage nach Wohnraum in allen Segmenten übersteigt das vorhandene Angebot in
Erlangen deutlich. Dies zeigt sich auch anhand der weiterhin gestiegenen Miet- und Kaufpreise.

Mit der Einführung einer Quote sowohl für den geförderten Mietwohnungsbau als auch den Eigenheimbau sollte dem entgegengewirkt und mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden.

 

Der Stadtrat hat am 23. Oktober 2014 daher die Einführung einer Quote für geförderten Mietwohnungsbau beschlossen (611/009/2014). Bei der Ausweisung von neuen Wohngebieten musste seitdem ein Anteil von 25 % der neu zu schaffenden Geschossfläche für Geschosswohnungsbau für den geförderten Mietwohnungsbau gesichert werden, wenn das Baugebiet mindestens 24 Geschosswohnungen umfasst. Mit Stadtratsbeschluss vom 26.04.2018 wurde die Quote von 25% auf 30% erhöht (611/208/2017).

 

Für den geförderten Eigenheimbau wurde im Stadtrat am 27.11.2014 beschlossen, dass ein Anteil von 25% der neu geschaffenen Wohnbauflächen für den geförderten Eigenheimbau gesichert werden sollen, wenn das Baugebiet mehr als 16 Reihen - oder Doppelhäuser umfasst (611/019/2014).

 

Die bisherigen Erfahrungen mit den Quoten für den geförderten Mietwohnungs- und Eigenheimbau sind positiv. Die Quoten werden von Wohnungsbauunternehmen und Bauträgern allgemein akzeptiert.

Es kann jedoch die Situation auftreten, dass die Schwellenwerte für die Anwendung der Quoten (16 Wohneinheiten im Eigenheimbau und 24 Wohneinheiten im Mietwohnungsbau) für sich betrachtet nicht erreicht werden, aber in Summe eine erhebliche Anzahl an Wohneinheiten entsteht, von denen keine förderbar sein muss.

 

Ein aktuelles Beispiel hierfür ist das geplante Bauvorhaben im Ahornweg. Das westlich des Autobahnkreuzes Fürth/Erlangen gelegene Grundstück wurde bisher als Tennisanlage mit Außenplätzen und einer Tennishalle genutzt. Diese Nutzung wurde jedoch vor geraumer Zeit aufgegeben. Mit dem im November 2022 in Kraft getretenen 2. Deckblatt zum Bebauungsplan Nr. E 232 - Südlicher Ahornweg sind die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Nachnutzung geschaffen worden. Es sollen 17 Eigentumswohnungen und 12 sogenannte Pick-Up-Häuser (Maisonette-Penthäuser mit Dachgarten) errichtet werden, die Quote für den geförderten Wohnungsbau findet keine Anwendung.

 

Die SPD-Fraktion beantragt daher mit Antrag Nr. 096/2022, dass auch für „Mischfälle“, wie z.B. den genannten Ahornweg, eine Lösung gefunden werden sollte. Es wird vorgeschlagen, dass in einem Baugebiet, in dem mindestens 24 Wohneinheiten errichtet werden, in jedem Fall Flächen für den geförderten Wohnungsbau gesichert werden sollen (siehe Anlage).

Regelungen in anderen Städten

 

Die Quoten für den geförderten Wohnungsbau liegen in Deutschland meist zwischen 20% - 30%, sofern eine Quote beschlossen wurde. Die folgende Tabelle zeigt einige Beispiele:

 

Stadt

Einwohnerzahl

Quote geförderter Wohnraum

Berlin

3.821.881

30 % bei Verfahren mit mehr als 5.000m² Geschossfläche

Köln

1.087.650

30 % ab 1.800 m² Geschossfläche und 20 Wohneinheiten

Stuttgart

609.235

30% ab 5 Wohneinheiten

Nürnberg

530.222

30% ab 31 Wohneinheiten

Bonn

335.975

20 % bei 12-24 Wohneinheiten, 40 % bei mehr als 24 Wohneinheiten

Würzburg

129.437

30 % ab 25 Wohneinheiten und/oder 3.000 m² Geschossfläche

 

Empfehlung

 

Die Verwaltung empfiehlt, von dem im Antrag vorgeschlagenen „Mischmodell“ abzusehen, da dieses zu komplex in der Handhabung und gegenüber den Vorhabenträgern nur schwer vermittelbar ist. Es sollte bei neuen Planungen weiterhin das Ziel sein, die städtebauliche beste Variante zu ermitteln. Bei den vorgeschlagenen Vorgaben für „Mischfälle“ besteht die Gefahr, dass ggf. auf einen Wohnungsmix verzichtet wird, weil sonst die Quote für geförderten Wohnraum auf bis zu

55 % steigen könnte.

 

Es wird stattdessen vorgeschlagen, die Schwellenwerte sowohl für den geförderten Mietwohnungsbau, als auch für den geförderten Eigenheimbau auf jeweils 12 Wohneinheiten herabzusetzen. Da in Erlangen auf Grund der Flächenverfügbarkeit zukünftig eher kleinere Wohnbauprojekte mit einer geringeren Anzahl an Wohneinheiten zu erwarten sind, wird ein Herabsetzen der Schwellenwerte als sinnvoll erachtet.

 

Weiter kann die Quote für den geförderten Eigenheimbau von 25 % auf 30 % erhöht werden, um eine stärkere Berücksichtigung von gefördertem Wohnraum im Einfamilienhausbau zu erreichen. Damit wären in beiden Segmenten jeweils die gleichen Anteile an gefördertem Wohnungsbau zu erbringen.

 

Dies ist eine einfache und gut vermittelbare Regelung, welche auch kleinere Wohnbauvorhaben erfasst und dem Ziel des SPD-Fraktionsantrages, auch bei kleineren Projekten oder „Mischfällen“ geförderten Wohnraum zu schaffen, gerecht wird.

 

Am Beispiel des 2. Deckblatts zum Bebauungsplan E232 – Südlicher Ahornweg würde die angepasste Quote künftig folgendermaßen Anwendung finden:

 

Derzeit geltende Regelung

Geplante Regelung

12 Hausgruppen werden nicht berücksichtigt, da sie unter dem Schwellenwert von 16 liegen

12 Hausgruppen, die Quote findet ab 12 Doppel- oder Reihenhäuser Anwendung und es muss 30 % geförderter Eigenheimbau errichtet werden

= 4 geförderte Einheiten

 

17 Wohneinheiten Geschosswohnungsbau werden nicht berücksichtigt, da sie unter dem Schwellenwert von 24 Wohneinheiten liegen

17 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau, die Quote findet ab 12 Wohneinheiten Anwendung und es müssen 30 % geförderte Wohneinheiten errichtet werden

= 5 geförderte Einheiten

Auf Grund der neuen Regelung würden bei diesem Beispiel statt bisher keiner förderfähigen Einheit, neun geförderte Einheiten entstehen.

 

 

2.   Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw. Wirkungen zu erzielen?)

Bei der Ausweisung neuer Baugebiete sollen 30 % der Geschossflächen im Geschosswohnungsbau für den geförderten Mietwohnungsbau gesichert werden, wenn das Baugebiet mindestens 12 Wohneinheiten umfasst.

 

Weiterhin sollen bei der Ausweisung neuer Baugebiete 30 % der Wohnbauflächen für Einfamilienhäuser (Doppel- und Reihenhäuser) für den geförderten Eigenheimbau gesichert werden, wenn mehr als 12 Wohneinheiten entstehen. Dies gilt auch bei der Aufteilung von Grundstücken in Miteigentumsanteile und der Bildung von Sondereigentum an einzelnen Einfamilienhäusern.

 

 

3.   Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote erbracht werden?)

Die Regelung zu den Quoten und Schwellenwerten gilt ab dem Beschluss für alle neuen Projekte. Bereits laufende Projekte, für die noch vor dem Beschluss eine konkrete Planung vorlag bzw. eingeleitet wurde (z. B. ein städtebaulicher Wettbewerb oder eine Grundzustimmungserklärung) sind davon ausgenommen und es findet gemäß Stadtratsbeschlüssen vom 27.11.2014 und 26.04.2018 die bisherige Quotenregelung Anwendung.

Es wird darauf hingewiesen, dass durch das Absenken der Schwellenwerte ggf. ein höherer Beratungs- und Vergabeaufwand in der Abteilung Wohnungswesen entstehen wird. Bleibt die Zahl der Bauvorhaben so hoch wie in den Jahren zuvor, wird ein zusätzlicher Personalbedarf im Sozialamt erforderlich.

 

4.   Klimaschutz:

 

Entscheidungsrelevante Auswirkungen auf den Klimaschutz:

 

             ja, positiv*

             ja, negativ*

             nein

 

Wenn ja, negativ:

Bestehen alternative Handlungsoptionen?

 

              ja*

              nein*

 

*Erläuterungen dazu sind in der Begründung aufzuführen.

 

 

Falls es sich um negative Auswirkungen auf den Klimaschutz handelt und eine alternative Handlungsoption nicht vorhanden ist bzw. dem Stadtrat nicht zur Entscheidung vorgeschlagen werden soll, ist eine Begründung zu formulieren.

 

 

5.   Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur Realisierung des Leistungsangebotes erforderlich?)

Investitionskosten:

bei IPNr.:

Sachkosten:

bei Sachkonto:

Personalkosten (brutto):

bei Sachkonto:

Folgekosten

bei Sachkonto:

Korrespondierende Einnahmen

bei Sachkonto:

Weitere Ressourcen

 

 

Haushaltsmittel

              werden nicht benötigt

              sind vorhanden auf IvP-Nr.      

                        bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk        

                    sind nicht vorhanden

Anlagen:        SPD - Fraktionsantrag 096/2022