Eine angemessene und verträgliche Bebauung am nordwestlichen
Ende der Burgbergstraße (siehe Anlage 1) muss unter Berücksichtigung der im
Sachbericht genannten Punkte geprüft werden.
Ein Bebauungsvorschlag ist auf dieser Grundlage durch die Eigentümergemeinschaft in Abstimmung mit der Verwaltung zu erarbeiten und dem UVPA zur Zustimmung im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses vorzulegen.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt
werden?)
Vier Grundstückseigentümer sind als
Zusammenschluss zu einer Planungsgemeinschaft auf das Referat für Planen und
Bauen mit einer Machbarkeitsstudie zur Bebauung ihrer großzügigen parkähnlichen
Grundstücke am nordwestlichen Ende der Burgbergstraße zu gekommen. In der
Machbarkeitsstudie sind drei Konzeptansätze dargestellt. Die Planung von
Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern mit II bis III Vollgeschossen wird
angestrebt.
Die betroffenen Grundstücke (siehe Anlage 1)
umfassen ca. 1,4 ha und sind bis auf drei Einfamilienhäuser und mehrere
Nebenanlagen derzeit unbebaut. Ein Großteil der Grundstücke wird als
Gartenfläche genutzt.
Umgebung |
Die genannten Grundstücke befinden sich in einer das Stadt- und Landschaftsbild der Stadt Erlangen prägenden Höhenlage am westlichen Ende des Burgbergs mit Wirkung ins Regnitztal. Am westlichen Fuße des Burgbergs verläuft in räumlicher Nähe die Bundesautobahn A 73, die einen großen Schalleintrag auf die genannten Grundstücke hat. Unter dem westlichen Bereich verläuft außerdem der Tunnel der Deutschen Bahn (Absch. Nürnberg – Bamberg). Außerdem ist der Burgberg durch Felsenkeller tlw. untergraben, die besondere bauliche Vorkehrungen erfordern. Im Norden und Osten schließt die Böttigerpromenade mit Waldflächen an. Im Osten und Süden befindet sich weitere bestehende Einfamilienhausbebauung mit einem Vollgeschoss und ausgebauten Dachgeschoss. |
Flächennutzungsplan
der Stadt Erlangen 2003 |
Im Flächennutzungsplan der Stadt Erlangen
von 2003 (Anlage 2) sind die Grundstücke weitgehend als Wohnbaufläche
dargestellt. Auf der Fläche des Flurstücks Nr. 1320 Gemarkung Erlangen ist
Wald mit standortgerechter Baumartenzusammenstellung dargestellt. Eine Teilfläche
des Flurstückes Nr. 1322/1 ist als Grünfläche mit der Zweckbestimmung
Parkanlage dargestellt. Beide Grundstücke liegen im Landschaftsschutzgebiet
(LSG) „Eisgrube“ (siehe Anlage 2). |
Festsetzungen des
Bebauungsplanes Nr. 191 |
Die Flurstücke 1327/2, 1327/8, 1327/3 und
Teilbereiche der Flurstücke 1306/5 und 1327/5 liegen im Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 191 (Anlage 3). Lediglich auf dem Flurstück 1327/2 ist
eine überbaubare Grundstücksfläche (u.a. Allgemeines Wohngebiet, II
Vollgeschosse, Grundflächenzahl 0,2, Geschossflächenzahl 0,4, Traufhöhe
6,00m, Grundfläche 200m²/250m², Geschossfläche 250m²/500m²) festgesetzt.
Innerhalb des Baufensters steht das Gebäude mit der Adresse Burgbergstraße
108. |
Erhaltungssatzung
Burgberg |
Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich
der Erhaltungssatzung Burgberg. Die Satzung hat zum Ziel, bauliche Anlagen, die allein oder im
Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt und
das Landschaftsbild prägen oder von städtebaulicher, insbesondere
geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind, zu erhalten und die
städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die Errichtung baulicher Anlagen
nicht zu beeinträchtigen. Prägend für die
Stadtgestalt sind bauliche Anlagen oder Teile solcher Anlagen, die alleine
oder im Zusammenhang den Typus eines Villenviertels des ausgehenden 19. und
des 1. Drittels des 20. Jahrhunderts verkörpern. Bezeichnend hierfür sind
insbesondere einzelstehende Gebäude in großflächigen Gärten mit wertvollem
Baumbestand. Prägend für das Orts- und Landschaftsbild sind insbesondere bauliche Anlagen oder Teile solcher Anlagen, die alleine oder im Zusammenhang typisch für die in eine großzügige Bepflanzung eingestreute Bauweise des Erlanger Burgbergs sind. |
Denkmalschutz |
Das Flurstück Nr. 1327/8 liegt innerhalb des Ensembles Burgberg nach Denkmalschutzgesetz. Das Gebäude Burgbergstraße 106 ist ein Einzelbaudenkmal. Die
städtebauliche Eigenart des Ensembles „Burgberg“ ist hinlänglich bekannt:
trotz gewisser Störungen aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg bildet die
offene, durchlässige und durchgrünte Bau- und Siedlungsstruktur das
Wesenselement dieses großbürgerlichen Villenquartiers. Nicht umsonst sind der
dichte Baumbestand und die weitläufigen Hausgärten im Denkmallistentext
ausdrücklich erwähnt. |
Erschließung |
Die
Erschließung der Grundstücke erfolgt derzeit über ein schmales gemeinsames
Grundstück von der Burgbergstraße aus. Die
Erschließung ist über die bestehende Bebauung hinaus für eine weitere Bebauung
als nicht gesichert anzusehen, da die Grundstücke nicht an einer öffentlichen
Straße liegen. |
Natur und
Landschaft |
Die Grundstücke sind mit altem veritablen Baumbestand bestanden. Die Grundstücke verfügen alle über großzügige parkartige Freiflächen, die tlw. direkt in die angrenzenden städtischen Grünanlagen übergehen. Auf angrenzenden städtischen Grundstücken befindet sich wertvoller Altbaumbestand mit hoher Bedeutung für die Ökologie. Die Topographie ist sehr bewegt. In nordsüdlicher Richtung verläuft eine Hangkante mit einem Versatz um ca. 1,5 Meter durch die Grundstücke. Es ergibt sich somit eine natürliche Zonierung mit einer kleinen „Schlucht“ im Norden. |
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw.
Wirkungen zu erzielen?)
Die Verwaltung hat die Rahmenbedingungen für eine mögliche Bebauung der Grundstücke am nordwestlichen Ende der Burgbergstraße geprüft. Folgend wird der Rahmen nach Themenschwerpunkten gegliedert aufgezeigt:
Städtebau |
Mit dem Beschluss zum „Erhalt und Weiterentwicklung des Burgbergs“ (611/099/2016/2) den der Stadtrat 2016 gefasst hat, wurden die Leitlinien bereits beschlossen. Folgende gilt es hier zu berücksichtigen: ·
Der
Burgberg soll als Wohngebiet mit großem Grünanteil von parkähnlichem
Charakter sowie Neupflanzung von heimischen Gewächsen erhalten bleiben. ·
Die
bestehenden Qualitäten von unterschiedlichen Aussichtslagen sollen möglichst
nicht verbaut werden und erhalten bleiben. ·
Gerade
bei der Firsthöhe ist dies zu beachten. Die bestehende sichtbare Topographie
als Bergrücken ist in jedem Fall zu beachten und in der Planung zu
berücksichtigen (terrassierte Abstufungen des Geländes und einer künftigen
Bebauung sind zu verhindern). Hierbei ist besonders die stadtbildprägende
Wirkung zu berücksichtigen. ·
Eine
Entwicklung soll vornehmlich in die Höhe erfolgen. Daher ist eine Bebauung
mit zwei Vollgeschossen plus Dachgeschoss vorstellbar. ·
Die
Bebauung sollte weiterhin in solitärer Bauweise (Einzelgebäude) erfolgen,
wobei mehrere große Wohneinheiten pro Gebäude durchaus möglich sind. Auf
Kleinwohnungsbau sollte wegen des erforderlichen Stellplatzbedarfs verzichtet
werden. ·
Die
Stellplätze sollten, wenn möglich gebündelt in einer Tiefgarage untergebracht
werden, um keinen negativen Einfluss auf das Erscheinungsbild der
Straßenansichten zu haben. Darüber hinaus kann
eine Nachverdichtungsmöglichkeit aus städtebaulicher Sicht nur südlich des
LSGs geprüft werden. |
Denkmalschutz |
Aufgrund der Nähe
der genannten Grundstücke zu einem Baudenkmal (D-5-62-000-940) und aufgrund
der Randlage im Ensemble „Burgberg“ (E-5-62-000-7) sind denkmalpflegerische
Belange betroffen. Aus Sicht des Denkmalschutzes müssten die Grundstücke
locker besiedelt sein, die Einzelbaukörper müssen eine solitäre Wirkung haben
und eine Durchgrünung muss gewährleistet sein. Eine
Mehrfamilienwohnhausbebaung in Denkmalnähe erscheint in seiner Ausdehnung und
Höhe zu massiv und lässt dem Baudenkmal durch die Platzierung und dem
geplanten Abstand zu wenig Freiraum. |
Erschließung |
Bei sämtlichen Überlegungen für eine weitere Bebauung ist eine ausreichend dimensionierte öffentliche Erschließung sicherzustellen. Die Wendeanlage am westlichen Ende der Burgbergstraße ist ausreichend groß dimensioniert. Im Zuge einer möglichen Bebauung ist die Leistungsfähigkeit des vorhandenen öffentlichen Leitungsnetzes zu prüfen, um bei einer möglicherweise höheren Wohnbaudichte die Ver- und Entsorgung sicherstellen zu können. Die abwassertechnische Entsorgung des Regenwassers müsste, wenn eine Versickerung nicht möglich ist, im Mischsystem erfolgen. Das bestehende Kanalnetz ist soweit ausgelastet, dass nur eine gedrosselte Einleitung möglich wäre. Die damit verbundene Rückhaltung müsste auf den Grundstücken erfolgen. |
Klimaschutz und
Klimaanpassung |
Die betrachteten Flächen liegen in einem Bereich, der im Klimaanpassungskonzept der Stadt Erlangen mit der Kategorie „Ausgleichsraum - Grün- und Freiflächen: Hohe bioklimatische Bedeutung“ bewertet ist. Diese Kategorie bedeutet, dass es sich für die gegenwärtige Siedlungsstruktur um wichtige klimaökologische Ausgleichsräume handelt. Zur Erhaltung ihrer Funktion sollten bauliche Eingriffe möglichst vermieden bzw. unter Berücksichtigung stadtklimatischer Belange erfolgen (Begrünung, Gebäudekörperstellung, etc.) und die Durchlüftung der angrenzenden Bebauung gewährleistet werden. Der nördliche Bereich wird in der „Planungshinweiskarte Tag“ sogar mit der Kategorie „sehr hohe bioklimatische Bedeutung“ bewertet. Es ist ein besonders sensibler Umgang mit diesem Areal geboten. Im Falle einer Bebauung auf den Flächen selbst bzw. in ihrer näheren Umgebung muss die Bewertung neu vorgenommen werden. Zu erstellen sind: ·
effizientes
Energiekonzept auf städte- und hochbaulicher Ebene. ·
Eine
klimatische Bewertung der Flächen und der näheren Umgebung im Hinblick auf
die verschiedenen Planungsvarianten unter Bezug auf das
Klimaanpassungskonzept/Klimagutachten der Stadt Erlangen. |
Immissionsschutz |
Die Orientierungswerte der DIN 18005 werden durch die umliegenden Verkehrswege voraussichtlich überschritten, daher wird eine schalltechnische Untersuchung erforderlich. Gegebenenfalls sind auch die Auswirkungen des Erschließungsverkehrs zu prüfen und hieraus im Weiteren erforderliche Maßnahmen zu entwickeln. |
Natur und
Landschaft |
Das Landschaftsschutzgebiet „Eisgrube“ ist durch sämtliche Planungsvarianten der Machbarkeitsstudie betroffen. Im nordwestlichen Bereich der o.g. Grundstücke handelt es sich um die höchste Stelle des Burgberges. Bauliche Eingriffe in das Landschaftsschutzgebiet „Eisgrube“ sind daher grundsätzlich auszuschließen. Es stehen öffentliche Belange entgegen. In der weiteren Planung sind zu erstellen: ·
Ein
spezielles artenschutzfachliches Fachgutachten zur Prüfung des besonderen
Artenschutzes ·
Eine
Biotopwertkartierung und ausgeglichene Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung ·
Ein
Bodengutachten bzgl. Machbarkeit einer Tiefgarage und der
Regenwasserversickerung. Bei einem Eingriff in bestehende Waldflächen wäre das Amt
für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten zu beteiligen. |
Baumstand |
Eine weitergehende Bebauung sollte den Erhalt des
wertvollen Baumbestandes auf städtischen und privaten Grundstücken
sicherstellen. Es ist sicherzustellen, dass Bautätigkeiten keinerlei Schädigung der
Kronen oder Wurzeln zur Folge haben, auch im Falle von Überwuchs der Bäume
auf die Privatgrundstücke. Die von sämtlichen Eingriffen freizuhaltenden
Schutzzonen um den Bestand belaufen sich auf mindestens 15m ab
Stammmittelpunkt. |
|
|
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote
erbracht werden?)
Mit der Zielsetzung einer Nachverdichtung des westlichen Burgberges könnte dieser Bereich als Wohngebiet mit großem Grünanteil und parkähnlichem Charakter einschließlich der Neupflanzung von heimischen Gewächsen entwickelt werden.
Durch die Eigentümer- bzw. Planungsgemeinschaft sind zunächst folgende Punkte zu spiegeln und weiter zu entwickeln:
o Kein Eingriff ins Landschafsschutzgebiet
o Städtebauliche Maßstäblichkeit im Kontext der vorhandenen Bebauung am Ende der Burgbergstraße und unter der Maßgabe der Vermeidung von Sichtbeziehungen aus dem Regnitztal überprüfen und entwickeln (höchstens jedoch II+D)
o Bezugnahme auf die bewegte Topographie
o Beachtung der Klimaaspekte
o Umgang mit dem Schalleintrag der A73 ins Gebiet (Werte liegen tlw. oberhalb der Grenzwerte für ein Wohngebiet)
o Erhalt des Baumbestandes (Umgang mit Ver- und Entsorgungsleitungen)
o Erschließung muss sichergestellt werden
o Denkmalnähe beachten
Um ein verträgliches Konzept zu finden, ist ein Bebauungsvorschlag durch den Grundstückseigentümer (mit einem Planer) in Abstimmung mit der Verwaltung zu erarbeiten, um abklären zu lassen, ob unter Beachtung aller Belange ein verträgliches Konzept möglich ist. Der Bebauungsvorschlag ist dem UVPA vorzulegen und im Anschluss ist eine Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen.
Weitere erforderliche Verfahrensschritte, wie die Änderung des Bebauungsplanes, und die Erstellung von Gutachten sind dann ggf. in die Wege zu leiten. Die Grundsatzbeschlüsse des Stadtrats (geförderter Wohnungsbau, solare Baupflicht) werden dann auch Grundlage der Planung. Zur Sicherung der Gestaltungsqualitäten sollte der Baukunstbeirat im Weiteren einbezogen werden.
4. Klimaschutz:
Entscheidungsrelevante
Auswirkungen auf den Klimaschutz:
ja, positiv*
ja, negativ* - siehe Punkt 2: Klimaschutz und Klimaanpassung
nein
Wenn ja,
negativ:
Bestehen
alternative Handlungsoptionen?
ja* - siehe Punkt 2: Klimaschutz
und Klimaanpassung
nein*
*Erläuterungen
dazu sind in der Begründung aufzuführen.
Falls es sich um negative Auswirkungen auf den
Klimaschutz handelt und eine alternative Handlungsoption nicht vorhanden ist
bzw. dem Stadtrat nicht zur Entscheidung vorgeschlagen werden soll, ist eine
Begründung zu formulieren.
5. Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur Realisierung des
Leistungsangebotes erforderlich?)
Investitionskosten: |
€ |
bei IPNr.: |
Sachkosten: |
€ |
bei Sachkonto: |
Personalkosten (brutto): |
€ |
bei Sachkonto: |
Folgekosten |
€ |
bei Sachkonto: |
Korrespondierende Einnahmen |
€ |
bei Sachkonto: |
|
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
Anlagen:
Anlage 1 Lageplan
Anlage 2 Auszug Flächennutzungsplan
Anlage 3 Auszug Bebauungsplan Nr. 191