1. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 471 der Stadt Erlangen – Gleiwitzer Straße Nord-West –
mit integriertem Grünordnungsplan in der Fassung vom 18.02.2020 mit Begründung wird ge-
billigt und ist gemäß § 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) öffentlich auszulegen.
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB
ist durchzuführen.
2. Der Antrag des Stadtteilbeirates Süd Nr. 069/2019 (Anlage 3) ist damit bearbeitet.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw.
Wirkungen sollen erzielt werden?)
a) Anlass und Ziel der Planung
Das an der Gebbertstraße Ecke
Gleiwitzer Straße bisher gewerblich genutzte Grundstück soll nach dem bereits
erfolgten Abriss des Bestandsgebäudes städtebaulich neu geordnet werden. Um
eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und die bauplanungsrechtliche
Grundlage zu schaffen, wird der Bebauungsplan Nr. 471 – Gleiwitzer Straße Nord-West – aufgestellt.
Ziel der Planung ist eine
gemischt genutzte Neubebauung mit Wohnnutzung, nicht störendem Gewerbe und ggf.
einer Koordinationsstelle des „Fachdienstes Kindertagespflege“ der Stadt
Erlangen zu ermöglichen.
Auf dem östlichen Teil des
Grundstücks sind bereits auf Grundlage des bestehenden Baurechts drei
Geschosswohnungsbauten mit Tiefgarage in Umsetzung, die sich in die nähere
Umgebung einfügen.
Um ein verträgliches Konzept zu
entwickeln, hat in Abstimmung mit der Stadt Erlangen 2018 ein städtebaulicher
Realisierungswettbewerb für die Entwicklung des westlichen Teils des
Grundstücks durch die Vorhabenträgerin stattgefunden. Die Wettbewerbsarbeit des
mit dem 1. Preis ausgezeichneten Architekturbüros Hübsch + Harlé Architekten
Stadtplaner, Fürth, stellt laut Beschluss des Umwelt-, Verkehrs- und
Planungsausschusses vom 19.2.2019 die Grundlage der weiteren Planung dar. Der
neugeschaffene Wohnraum wird ca. 80 Wohneinheiten umfassen. 30% der neu
ausgewiesenen Geschossfläche sollen auf Grundlage des Stadtratsbeschlusses vom
April 2017 als EOF-geförderter Mietwohnungsbau entstehen.
Für eine geordnete
städtebauliche Entwicklung soll der bestehende Baulinienplan Nr. 80 durch den
qualifizierten Bebauungsplan Nr. 471 teilweise überplant werden. Gleichzeitig
wird mit der vorliegenden Planung der Zielsetzung nach Innenentwicklung und
einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden entsprochen.
b) Geltungsbereich
Der Geltungsbereich erstreckt sich auf die Flurstücke mit den Nrn. 1946/136 und 1946/753 sowie auf Teilflächen der Flurstücke mit den Nrn. 1946/140 und 1946/141 der Gemarkung Erlangen.
Die Größe des Planbereichs beträgt circa 0,6
Hektar (siehe Anlage 1).
c) Planungsrechtliche Grundlage
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) mit integriertem Landschaftsplan von 2003 ist das Plan-
gebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Die Planung steht der Darstellung im FNP nicht ent-
gegen. Eine Änderung des FNP ist daher nicht erforderlich.
Der derzeitige rechtsverbindliche Baulinienplan Nr. 80 aus dem Jahr 1955 wird durch den Be-
bauungsplan Nr. 471 teilweise überplant.
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die
Ergebnisse bzw. Wirkungen zu erzielen?)
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 471 – Gleiwitzer Straße Nord-West – der Stadt Erlangen mit
integriertem Grünordnungsplan im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB.
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme /
Leistungsangebote erbracht werden?)
a) Verfahren
Städtebaulicher
und freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb
Das Planungskonzept geht auf das Ergebnis eines städtebaulichen und freiraumplanerischen Re-
alisierungswettbewerb zurück. Er bildet die Grundlage für den Bebauungsplan Nr. 471.
Aufstellung
Der Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss hat am 15.05.2018 beschlossen, für das Gebiet
an der Gebbertstraße Ecke Gleiwitzer Straße den Bebauungsplan Nr. 471 – Gleiwitzer Straße
Nord-West – nach den Vorschriften des BauGBs aufzustellen.
Frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB hat in der Form stattgefunden,
dass vom 19.07.2019 bis einschließlich 02.08.2019 Möglichkeit zur Einsicht und Stellungnahme
gegeben wurde. Es hat nur eine Person die Informationsmöglichkeit wahrgenommen.
Am 25.07.2019 fand eine öffentliche Informationsveranstaltung statt, an der etwa 10 Personen
teilnahmen.
Die vorgebrachten Äußerungen bezogen sich überwiegend auf folgende Punkte:
Städtebauliches
Konzept Geschossigkeit Neuentstehende
Wohn- einheiten Wohnungsgemenge
Freiraum Schallimmissionen
Straßenverkehr
(MIV) Stellplätze
Infrastruktur |
Die
Höhenentwicklung der Gebäude wurde im Rahmen des städtebaulichen Wettbewerbs
gewählt. Entlang der städtebaulichen Achse der Gebbertstraße ist die geplante
Höhe von einem 8- und einem 10- geschossigen Gebäude vertretbar, da im
größeren Umfeld der Bestandsgebäude ebenfalls höhere Strukturen vorzufinden
sind. Durch die Kubatur wird ein Ankerpunkt in der Sichtachse der
Gebbertstraße geschaffen, welcher als Orientierungspunkt den Eingang zur
nördlichen Innenstadt markieren soll. Ein Übergang zur niedrigen Wohnbebauung
im Osten ist durch die vorgesehenen abgetreppten Höhen von 5- und 4-
Geschossen sowie 2- und 3- Geschosse gegeben. Nach
derzeitigem Stand der Planung werden EOF-geförderte Wohnungen im
8-geschossigen Gebäude im Norden des Gebiets vorgesehen, im 10-geschossigen
Gebäude an der Gebbertstraße sowie im Osten sollen Eigentumswohnungen
entstehen. Es wird von insgesamt ca. 80 neuen Wohneinheiten ausgegangen. Zur
Durchquerung des Quartiers sieht das Konzept einen öffentlich zugänglichen
Stadtplatz vor, der durch Baumpflanzungen sowie durch vereinzelte
Spielangebote für Kinder gestaltet werden soll. Die Begrünung ist
entsprechend dem Bebauungsplan mit Freiflächengestaltungsplan auszuführen, zu
pflegen und zu erhalten. Zum Schutz
gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind passive Schallschutzmaßnahmen
gegen Verkehrslärmimmissionen vorgesehen.
Die
Fahrtrichtung der Gleiwitzer Straße soll angepasst werden, um zusätzlichen
Verkehr im östlichen Wohngebiet zu vermeiden. Ausgehend von der Gebbertstraße
bis zur Einmündung der Tiefgarage soll die derzeitige Einbahnstraßenregelung
aufgehoben und ein Zweirichtungsverkehr angeordnet werden. Es werden
entsprechend der Erlanger Stellplatzsatzung ausreichend Kfz- sowie
Fahrradstellplätze nachgewiesen, die größtenteils in einer Tiefgarage
hergestellt werden. Zusätzlich sind fünf oberirdische Stellplätze geplant,
die zum Beispiel von Kunden der gewerblichen Nutzungen verwendet werden
könnten. Die
Strom-, Wasser- und Fernwärmeversorgung ist durch den Anschluss an die
Versorgungsnetze der Erlanger Stadtwerke AG sichergestellt. Eine ausreichende
Versorgung ist ohne nachteilige Auswirkung auf die Umgebung möglich. |
Zum Vorentwurf des Bebauungsplanes wurde eine schriftliche Stellungnahme des nördlichen
Nachbarns (Immobilien Freistaat Bayern) abgegeben. Die Stellungnahme wurde geprüft
und hat nicht zur Änderung der Planung geführt. Die Einzelheiten können der tabellari-
schen Übersicht in der Anlage 2 entnommen werden.
Frühzeitige
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Da die Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgt, entfällt die frühzeitige Behördenbeteiligung. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgt während der öffentlichen Auslegung gem. § 4 (2) BauGB.
b) Städtebauliche Ziele
Nutzungskonzept
Ziel
der Planung ist einerseits die Schaffung einer mehrgeschossigen
straßenbegleitenden Bebauung mit einer belebten Erdgeschosszone entlang der
Gebbertstraße. Andererseits soll durch die Neuplanung ein verträglicher
Übergang zu der östlich angrenzenden Wohnbebauung in der Gleiwitzer Straße
geschaffen werden, die durch zweigeschossige Doppelhäuser mit Staffelgeschoss
geprägt ist.
Es soll eine maßvolle
Nachverdichtung mit Hochpunkt durch den Bau von einerseits zwei zueinander
geöffneten Winkelgebäuden im Westen erfolgen. Hier sind gewerbliche
Nutzungseinheiten in den Erdgeschossen und im ersten Obergeschoss geplant. Nur
das Punkthaus im östlichen Winkel soll auch in den unteren Geschossen einer
Wohnnutzung zugeführt werden. Das Wohnen soll darüber hinaus in den
Obergeschossen erfolgen. Im Norden des Gebiets ist ein achtgeschossiges Gebäude
vorgesehen, im Westen an der Gebbertstraße ein Gebäuderiegel mit zehn
Geschossen. Durch eine viergeschossige Bebauung im Osten und eine
fünfgeschossige im Süden wird ein Übergang zu den weiter östlich angrenzenden
Mehrfamilienhäusern mit drei und zwei Geschossen gefunden, die bereits auf
bestehenden Baurecht genehmigt und in Umsetzung sind.
Im Inneren der geplanten
winkelförmigen Gebäude entsteht eine öffentliche Raumsequenz und schafft einen
öffentlich nutzbaren Stadtplatz, der von der Gebbertstraße bis zur Gleiwitzer
Straße durchbindet.
Nach der aktuellen Planung ist
eine Koordinationsstelle im Bereich der „Kindertagespflege“ im nördliche
Gebäudewinkel vorgesehen.
Verkehrserschließung
/ Verkehrsanbindung / Ruhender Verkehr
Der ruhende
Verkehr wird im Wesentlichen in einer Tiefgarage untergebracht, um das
Baugebiet von Verkehr freizuhalten. Zusätzlich sieht das Konzept fünf
oberirdische Stellplätze vor, die beispielsweise für Kunden der geplanten
gewerblichen Nutzungen zur Verfügung stehen. Die Neubebauung wird an die
vorhandenen öffentlichen Erschließungsstraßen angebunden.
Die Erschließung
des Grundstücks soll ausschließlich über die Gleiwitzer Sraße erfolgen. Die
Gleiwitzer Straße soll von der Gebbertstraße bis zur Einmündung der Tiefgarage
als eine Straße mit Begegnungsverkehr werden. Der Ostteil der Straße bleibt
weiterhin eine Einbahnstraße.
Natur und
Landschaft
Die
Eingriffsregelung gemäß § 1a Abs. 3 BauGB findet keine Anwendung, da es sich um
einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB handelt. Ein
Ausgleich ist somit nicht erforderlich.
Es wird jedoch in
den naturschutzfachlichen Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung
(saP) die Schaffung von neuen Nistmöglichkeiten für Gebäudebrüter empfohlen.
Dies wird durch den Städtebaulichen Vertrag gesichert.
Schallimmissionsschutz
Durch
Festsetzungen passiver Lärmschutzmaßnahmen wird sichergestellt, dass die
Aufenthalts- und Schlafräume der betroffenen Wohnungen vor
Verkehrslärmimmissionen der angrenzenden Gebbertstraße im Westen geschützt
werden.
Durch
die gewählten hohen Baukörper im westlichen Teil des Grundstücks können die
Gebäude im Osten von den stärksten Verkehrslärmimmissionen ausgehend von der
Gebbertstraße größtenteils geschützt werden.
Energie und Klimaschutz
Das Planungskonzept sieht
energieeffiziente Gebäude (Energiestandards KFW 55) vor. Es sind extensive und
intensive Dachbegrünung sowie Fassadenbegrünung festgesetzt. Die
Flachdächer sollen außerdem für eine Regenwasserrückhaltung genutzt werden.
Darüber hinaus wird durch den Bebauungsplan die aktive und passive Nutzung von
Solarenergie ermöglicht. Die Fernwärmeversorgung wird durch den Anschluss an
die Erlanger Stadtwerke gesichert.
Sonstiges
Für das
Baugebiet wurde eine Verschattungsstudie erstellt. Die gesunden
Wohnverhältnisse werden danach im Plangebiet gewahrt.
An der nördlichen
Grundstücksgrenze ergeben sich geringere Tiefen als die Erlanger
Abstandsflächensatzung mit 0,4 h bestimmt. Es fallen ca. 7 m fiktiv angenommene
Abstandsfläche auf das private nördliche Nachbargrundstück. Die
Vorhabenträgerin hat mit dem Eigentümer eine Vereinbarung zur
Dienstbarkeitsbestellung getroffen, wonach dieser der Bebauung im Rahmen der
Festsetzungen des Bebauungsplanes zustimmt und die sich, aus einer möglichen
Einschränkung der künftigen Bebaubarkeit des Nachbargrundstücks, ergebenden
Nachteile ausgeglichen werden.
c) Umweltprüfung
Da die Aufstellung
des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB erfolgt,
entfällt die Umweltprüfung.
d) Antrag des Stadteilbeirates Süd Nr.
069/2018
Die im Antrag des
Stadtteilbeirats Süd Nr. 069/2019 geforderte Schaffung von einer höheren Anzahl
an Stellplätzen wurde geprüft. Mit der geplanten Tiefgarage und dem Angebot von
oberirdischen Stellplätzen kann der durch die Planung hervorgerufene Bedarf an
Stellplätzen nach der Stellplatzsatzung der Stadt Erlangen gedeckt werden.
Zusätzlich wird durch die Bündelung der Stellplätze in der Tiefgarage die
Reduzierung der funktionalen Störung oberirdischer Freiflächen und der
Entlastung des öffentlichen Straßenraums von parkenden Fahrzeugen verfolgt. Aus
rechtlicher Sicht sind weitere Stellplätze ebenso nicht erforderlich wie aus
konzeptioneller Sicht, um die oberirdischen Freiräume weitestgehend vom Verkehr
freihalten zu können. Darüber hinaus ist das Gebiet sehr gut an öffentliche
Verkehrsmittel angebunden, deren Nutzung im Sinne des Klimaschutzes gefördert
werden sollte.
4. Klimaschutz:
Entscheidungsrelevante
Auswirkungen auf den Klimaschutz:
ja,
positiv*
ja,
negativ*
nein
Wenn ja, negativ:
Bestehen alternative
Handlungsoptionen?
ja*
nein*
*Erläuterungen dazu sind in
der Begründung aufzuführen.
Falls es sich um negative Auswirkungen auf den Klimaschutz handelt und
eine alternative Handlungsoption nicht vorhanden ist bzw. dem Stadtrat nicht
zur Entscheidung vorgeschlagen werden soll, ist eine Begründung zu formulieren.
5. Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur
Realisierung des Leistungsangebotes erforderlich?)
Investitionskosten: |
€ |
bei IPNr.: |
Sachkosten: |
€ |
bei Sachkonto: |
Personalkosten (brutto): |
€ |
bei Sachkonto: |
Folgekosten |
€ |
bei Sachkonto: |
Korrespondierende Einnahmen |
€ |
bei Sachkonto: |
|
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
Anlagen: Anlage 1 Lageplan Geltungsbereich
Anlage 2 Prüfung der Stellungnahme mit Ergebnis
Anlage 3 Antrag des Stadtteilbeirates Süd Nr. 069/2019