1. Der Verlängerung des
Erbbaurechts am Grundstück Am Weichselgarten 7 durch die IGZ
Innovations- und Gründerzentrum
Nürnberg-Fürth-Erlangen GmbH um weitere 30 Jahre ab
dem 01.11.2018 wird zugestimmt.
2. Die Geschäftsleitung der IGZ
GmbH, Frau Sonja Rudolph, wird beauftragt, zum 01.11.2018
das Erbbaurecht um weitere 30 Jahre
zu verlängern.
3. Der Kündigung der Vereinbarung
des Verlustausgleichs vom 22.04.1985 zum 21.12.2017
wird zugestimmt.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt
werden?)
Am 30.10.2018 endet nach 30 Jahren das Erbbaurecht der IGZ Innovations‑
und Gründerzentrum Nürnberg-Fürth-Erlangen GmbH . Um das IGZ weiter zu
betreiben, muss das Erbbaurecht verlängert werden. Es wird angestrebt, das
Erbbaurecht um weitere 30 Jahre zu verlängern.
Informationen zur IGZ Innovations‑ und Gründerzentrum
Nürnberg-Fürth-Erlangen GmbH
Das IGZ wurde 1985 als
Kooperationsprojekt der Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen sowie der beiden
Kammern gegründet. Sitz der IGZ GmbH ist Nürnberg.
Gesellschafter |
%-Anteil |
in € |
Stadt
Nürnberg |
56,34 |
20.000,00 |
Stadt
Erlangen |
28,17 |
10.000,00 |
Stadt
Fürth |
14,09 |
5.000,00 |
IHK
Nürnberg für Mittelfranken |
0,70 |
250,00 |
Handwerkskammer
für Mittelfranken |
0,70 |
250,00 |
Summe |
100 |
35.500,00 |
Förderung
Der Freistaat Bayern sowie die Städte
Nürnberg, Fürth und Erlangen gewährten Zuschüsse.
Diese wurden als Mietkostenvorauszahlungen darlehensweise an die
KWG Kommunal-Wohnungs-Gewerbebau GmbH & Co.KG (später
Sparkasse Erlangen) für den Zeitraum vom 01.10.1989 bis 31.10.2018
weitergeleitet.
·
Freistaat
Bayern |
2.318.401,91 € |
·
Stadt
Nürnberg |
322.128,00 € |
·
Stadt
Fürth |
80.542,00 € |
·
Stadt
Erlangen |
161.085,00 € |
Seit 1988 wurde keine weitere finanzielle Unterstützung für die IGZ
GmbH seitens der Städte
sowie des Freistaates mehr geleistet.
Angebote für Gründerinnen und Gründer
Auf einer Fläche von rd. 4.200 m² bietet das Gründerzentrum
optimale Startbedingungen mit
einem breiten Service‑, Beratungs- und Kontaktangebot. Bereits in der Vor‑Gründungsphase
unterstützt die IGZ GmbH Gründungsinteressierte, hilft bei der Erstellung
des Businessplans,
bietet betriebswirtschaftliche Unterstützung und berät in Finanzierungs- und
Förderfragen. Mit
Hilfe des weitverzweigten Kontaktnetzes der IGZ GmbH können Fachleute aus
Technik, Betriebswirtschaft und Recht bei speziellen Fragen vermittelt werden.
IGZ in Zahlen (Stand Januar 2017)
Bisher betreut: |
|
|
157 |
|
13 |
bisherige Auszüge |
112 |
Assoziierte Partner |
30 |
Anzahl Mieter derzeit |
39 |
Insolvenzen (zuletzt vor
11 Jahren) |
6 |
Ø Auslastung 2007-2016 |
92,37% |
Standorte der ehemaligen IGZ-Mieter (Januar
2017)
Erlangen |
40 |
Nürnberg |
19 |
Fürth |
6 |
Region |
18 |
außerhalb der Region |
22 |
Umfirmierung/Übernahmen |
7 |
Erfolge der Mieter
IHK-Gründerpreis |
13 |
Sparkassen-Gründerpreis |
1 |
Businessplan
Wettbewerb (seit 1999) |
4 |
Bayerischer
Innovationspreis |
1 |
Deutscher
Gründerpreis |
3 |
Verlängerung Erbbaurechtsvertrag
Die KWG
Kommunal-Wohnungs-Gewerbebau GmbH & Co. KG errichtete das Gründerzentrum
im Rahmen eines Erbbaurechts der Stadt Erlangen. Nach der Insolvenz der KWG im
Jahr 1997 hat die Sparkasse Erlangen das Erbbaurecht erworben. Für das
Erbbaurecht bestand ein Ankaufsrecht des Freistaates Bayern, der Stadt Erlangen
sowie der IGZ GmbH. Der Freistaat und die Stadt Erlangen haben 1997 auf das
Ankaufsrecht verzichtet. Im Jahr 2011 erwarb die IGZ GmbH das Erbbaurecht am
bebauten Grundstück von der Sparkasse Erlangen. Es endet mit Ablauf des
31.10.2018.
Eine Verlängerungsoption durch die IGZ GmbH
von weiteren 30 Jahren besteht. Diese Option
will die IGZ GmbH in Anspruch nehmen. Dazu ist die Zustimmung der
Gesellschafter der IGZ GmbH erforderlich. Zwar wäre auch eine kürzere Laufzeit
von 10 oder 20 Jahren möglich, da
jedoch jedes Mal die Verfahrenskosten (z.B. Notar) für die Verlängerung des
Erbbaurechts-vertrags anfallen, ist eine Laufzeit von 30 Jahren
wirtschaftlicher.
Da es sich nur um
die Verlängerung des Erbbaurechts handelt, gelten die vertraglichen Rege-lungen
des alten Vertrags weiter. Die Stadt Erlangen wird demnach auch weiterhin einen
redu-zierten Erbbauzins von 40 % berechnen. Die turnusgemäßen Anpassungen
erfolgen auf Basis
der tatsächlichen Indexsteigerungen. Diesen Sachverhalt hat die Stadt Erlangen
mit Schreiben vom 21.12.2016 bestätigt.
Wird das Erbbaurecht
nicht verlängert, fällt das Gebäude nach dem 31.10.2018 an die Stadt
Erlangen. Gemäß Erbbaurechtsvertrag vom 30.06.1988 hat der
Grundstückseigentümer nach
Ablauf des Erbbaurechts dem Erbbauberechtigten für die Bauwerke keine
Entschädigung zu
leisten (§ 6 Nr. 3 des Erbbaurechtsvertrags).
Beurteilung
der Risiken bei Verlängerung des Erbbaurechts
Mietausfallrisiko
Ein finanzielles Risiko könnte durch zu geringe Mieteinnahmen
entstehen. Bisher war die Auslastung stets gut bis sehr gut (siehe dazu Pkt. 1
„IGZ in Zahlen“)
Aktuell ist das
Zentrum zu ca. 80 % ausgelastet. Um auch langfristig eine ausreichende
Auslastung zu sichern, ist ab 2019 geplant, neben technologieorientierten
Gründern, innovativen Jung-unternehmen, FuE-Einrichtungen und
Forschungseinheiten bestehender Unternehmen auch Dienstleister im IGZ
aufzunehmen. Durch die Zweckbindung der Fördermittel des Freistaats ist dies
erst nach Ende des Förderzeitraums zum 31.12.2018 möglich.
Angedacht
sind folgende Sparten:
·
Marketing
·
Recht
(Patente)
·
Steuerwesen
·
Personaldienstleistungen
·
Kommunikation
und Internet (z. B. Webdienste)
·
Werbung
·
Prospektdesign
·
Arbeitssicherheit
Instandhaltungsrisiko
Eine Begutachtung des Gebäudes durch die Arte Architekten GmbH in
2015/2016 führte zu dem Gesamtergebnis, dass das gesamte Anwesen in einem sehr
gepflegten, altersbedingten Allgemeinzustand ist. Die in der brandschutztechnischen
Beurteilung der Welker Ingenieurbüro für Baustatik GmbH vorgeschlagenen
Maßnahmen wurden bereits durchgeführt bzw. sind im Wirtschaftsplan
einkalkuliert.
Bereits durchgeführte größere Instandhaltungsmaßnahmen:
2013: Fassadenrenovierung
2015: Gemeinschaftsküchen erneuert
2015: Aufzug
renoviert
2016: Holzpalisaden
im Außenbereich ersetzt
2017: Diverse Maßnahmen gemäß Brandschutzgutachten (z.B. neuer feuerhemmender
Kabel-
kanal), Rückbau der
Totleitungen
Noch anstehende größere Instandhaltungsmaßnahmen in den kommenden
Jahren:
·
Austausch
der Teppichböden bei Bedarf
·
Erneuerung
der Heizungsanlage bei Bedarf
(aktuelles kostengünstigstes Angebot: rd. 37.000,‑ €)
·
Sukzessiver
Austausch der Lampenkörper
·
Überprüfung
der Abwasseranlagen auf Dichtigkeit
Die IGZ GmbH verfügt über große
finanzielle Mittel (Stand Juli 2017: 1.056.850,-- €), so dass selbst größere
unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahmen finanziell gesichert sind.
Auswirkungen der Auflösung oder Insolvenz der
IGZ GmbH vor Ablauf des Erbbaurechtsvertrags
Für die rechtliche Bewertung bezüglich der Auswirkungen einer Insolvenz
oder einer Auflösung der IGZ GmbH während der Laufzeit des Erbbaurechts wurde
die Stellungnahme eines Fachanwaltes eingeholt.
Auswirkungen
bei einer Insolvenz der IGZ GmbH
Bei einer Insolvenz der IGZ GmbH würde das Erbbaurecht in die
Insolvenzmasse fallen. Der Insolvenzverwalter könnte über das Erbbaurecht
verfügen. Erbbauzinsforderungen sind sowohl vor als auch nach Eröffnung des
Insolvenzverfahrens Insolvenzforderungen und müssen befriedigt werden, sofern
ausreichend Masse vorhanden ist.
Daneben steht der
Stadt Erlangen als Grundstückseigentümer ein Absonderungsrecht des Erbbaurechts
(§ 49 InsO) zu. Die Stadt Erlangen könnte die Zwangsvollstreckung betreiben und
eine Zwangsversteigerung durchführen lassen. Ebenso kann die Stadt Erlangen den
Heimfallanspruch geltend machen.
Auswirkungen der Auflösung der
IGZ GmbH
Eine Einstellung der
Tätigkeiten ist jederzeit möglich, da keine Weiterbetriebsverpflichtung nach
2018 (Ende der Förderzeit) besteht.
Der Gesellschaftervertrag trifft folgende Regelungen bei Auflösung:
·
§ 10
Abs. 2: Die Gesellschaft kann jederzeit einen Auflösungsbeschluss fassen.
· § 11: Der Liquiditätsüberschuss ist für
ausschließlich wirtschaftsfördernde Zwecke an die Städte Nürnberg, Fürth,
Erlangen (gemäß Anteile) auszuzahlen.
Bei einer Auflösung
der Gesellschaft tritt die GmbH ins Liquidationsstadium ein. Sie besteht als
Gesellschaft weiter bis sämtliche Geschäfte (Forderungen und Verbindlichkeiten)
abgeschlossen sind. Die Gesellschaft kann nur liquidiert werden, wenn alle
Zahlungsverpflichtungen hinsichtlich des Erbbauzinses erfüllt sind. Die
Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses gilt bis zum Ende der Laufzeit. Eine
einseitige Beendigung des Erbbaurechtsvertrags während der Laufzeit ist nicht
möglich. Es bestünde eine Zahlungsverpflichtung des gesamten Erbbauzinses der
Restlaufzeit an die Stadt Erlangen.
Kündigung
der Vereinbarung des Verlustausgleichs der IGZ GmbH
Bedingung des Fördermittelgebers Freistaat Bayern war, dass die Städte
Nürnberg, Fürth, Erlangen Bilanzverluste der IGZ GmbH im Verhältnis ihrer
Beteiligungen ausgleichen. Mit der dieser Vorlage beigefügten Vereinbarung vom
22.04.1985 haben die Städte sich dazu verpflichtet. Sie verlängert sich jeweils
um ein Jahr, wenn sie nicht zum 31.12. des Vorjahres von einer der beteiligten
Städte gekündigt wird. Da der Förderzeitraum am 31.12.2018 endet, ist die Kündigung
nun möglich.
Zwar verfügt die
IGZ GmbH über hohe liquide Mittel sowie einen hohen bilanziellen
Gewinnvortrag, zur Risikominimierung bei einer Verlängerung des Erbbaurechts
soll diese Vereinbarung jedoch gekündigt werden. Die Vereinbarung erlischt,
wenn sie von einer der Städte gekündigt wird. Mit den Städten Nürnberg und
Fürth besteht dazu Einvernehmen. Die rechtlichen Voraussetzungen sowie formalen
Schritte zur Kündigung wurden mit dem Rechtsamt der Stadt Nürnberg geklärt.
Zusammenfassende Wertung der Verlängerung des Erbbaurechts
Besonders technologische
Unternehmensgründungen sind für die Innovationskraft einer Region bedeutsam.
Das Gründerzentrum kann eine erfolgreiche Bilanz vorweisen.
Bei einer kürzeren Laufzeit würde bei einer Verlängerung jedes Mal die
Grunderwerbsteuer anfallen. Dies wäre eine unnötige finanzielle Belastung für
die Gesellschaft. Dagegen sind die finanziellen Risiken für die Gesellschafter
der IGZ GmbH gering.
·
Die IGZ
GmbH hat ausreichend hohe finanzielle Mittel, so dass selbst bei anhaltend
niedriger Auslastung, die Liquidität gesichert ist.
·
Auch
bilanzielle Verluste können durch den hohen Gewinnvortrag ausgeglichen werden.
·
Ist
abzusehen, dass das Gründerzentrum nicht mehr kostendeckend arbeitet, können
rechtzeitig Maßnahmen oder ggf. die Auflösung der IGZ GmbH eingeleitet werden.
·
Das
Risiko hoher Instandhaltungsmaßnahmen ist durch die Einschätzung der Arte
Architekten GmbH kalkulierbar.
·
Weitere
Gebäuderisiken sind derzeit nicht ersichtlich.
·
Liquiditätsmäßig
sind die anstehenden Instandhaltungsmaßnahmen gesichert.
·
Zur
Absicherung der Gesellschafter vor finanziellen Belastungen durch einen
Ausgleich der Verluste – wie bisher vereinbart – soll die entsprechende
Vereinbarung gekündigt werden.
Es wird daher
empfohlen, dass der Stadtrat einer Verlängerung des Erbbaurechts um weitere
30 Jahre zustimmt. Zur Minimierung der finanziellen Risiken der
Gesellschafter soll die Vereinbarung des Verlustausgleichs vom 22.04.1985
gekündigt werden. Die Verwaltung wird die erforderlichen Maßnahmen dazu
einleiten.
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw.
Wirkungen zu erzielen?)
In Nürnberg wird eine Vorlage gleichen und abgestimmten Inhalts in die Gremien eingebracht.
Der Vertreter der Stadt Fürth in der Gesellschafterversammlung hat seine Zustimmung zur Erbbaurechtsverlängerung bereits zugesagt.
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote
erbracht werden?)
4. Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur Realisierung des
Leistungsangebotes erforderlich?)
Investitionskosten: |
€ |
bei
IPNr.: |
Sachkosten: |
€ |
bei
Sachkonto: |
Personalkosten
(brutto): |
€ |
bei
Sachkonto: |
Folgekosten |
€ |
bei
Sachkonto: |
Korrespondierende
Einnahmen |
€ |
bei
Sachkonto: |
|
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
Anlagen:
Vereinbarung über Ausgleich von Bilanzverlusten