Spardorfer Straße 67; Fl.-Nr. 2505/5;
Az.: 2016-1342-VV
Das gemeindliche Einvernehmen für das Bauvorhaben und die erforderlichen Befreiungen werden nicht erteilt.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen ruft das
Bauvorhaben hervor?)
Bebauungsplan: |
335 |
Gebietscharakter: |
Allgemeines Wohngebiet (WA) und
Reines Wohngebiet (WR) |
Widerspruch zum Bebauungsplan: |
Überschreitung der Baugrenze durch die
Tiefgarage und deren Zufahrt. |
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw.
Wirkungen zu erzielen?)
Geplant sind der Abbruch des bestehenden Wohnhauses Spardorfer Str. 67 und die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten und einer Tiefgarage.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 335. Der einfache Bebauungsplan setzt lediglich die Art der Nutzung sowie die überbaubare Grundstücksfläche fest. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des beantragten Vorhabens richtet sich demnach im Übrigen gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) nach § 34 BauGB, wonach sich das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss.
Am 09.06.2017 wurden geänderte Planunterlagen eingereicht.
Die Änderungen betreffen die Ansichten (West- und Ost), die Tiefgaragenzufahrt
sowie die Freiflächen.
Das bisher durchgehende Walmdach wurde dahingehend geändert, dass das
Gebäude jetzt mit zwei Walmdächern und einer Flachdachverbindung geplant ist. Die
Ausformung der Tiefgaragenzufahrt wurde geringfügig reduziert. Die Lage des
Gebäudes auf dem Grundstück sowie die Anzahl der Wohneinheiten bleiben
gegenüber der ursprünglichen Planung unverändert.
Eine empfohlene Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung und die Anordnung des Gebäudes entlang der Spardorfer Straße wurden nicht vorgenommen.
Auf das Gutachten des Baukunstbeirates vom 27.03.2017 wird verwiesen.
Beurteilung:
Festsetzungen des Bebauungsplanes
Das Vorhaben widerspricht den Festsetzungen des
Bebauungsplanes.
Die geplante Tiefgarage sowie deren Zufahrt liegen teilweise außerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche und überschreiten die westliche Baugrenze um ca.
3,0 m. Diese Überschreitung ist städtebaulich, vor allem im Hinblick auf das zu
hohe Maß der baulichen Nutzung, nicht vertretbar. Eine Befreiung von der
Baugrenze wird nicht befürwortet.
Beurteilung nach § 34 BauGB
- Das Maß der baulichen Nutzung ist durch den einfachen Bebauungsplan Nr. 335 nicht festgesetzt und ist demnach nach § 34 BauGB zu beurteilten.
- Die überbaute Grundstücksfläche und die Geschossfläche ergeben ein zu hohes Maß der baulichen Nutzung, welches sich nicht in die nähere Umgebung einfügt.
- Die drei Vollgeschosse fügen sich nicht in die nähere Umgebung ein und werden nicht befürwortet. Das Gebiet ist durch einen Villencharakter mit einer aufgelockerten Bebauung und hohem Grünflächenanteil geprägt.
- Das geplante Gebäude nimmt die Topographie des Grundstücks nicht auf. Um sich einzufügen, ist aus städtebaulicher Sicht eine Anordnung parallel zur Spardorfer Straße notwendig.
- Der vorhandene Baumbestand ist in der Planung besser zu berücksichtigen und größtenteils zu erhalten. Durch ein geringeres Maß der baulichen Nutzung ist eine Erhaltung der meisten Bäume möglich.
Sonstige
öffentlich-rechtliche Vorschriften:
Baumschutz
Am 09.06.2017 wurde ein geänderter Freiflächengestaltungsplan eingereicht. Durch Reduzierung der Tiefgaragenzufahrt sind jetzt noch 10 Baumfällungen erforderlich.
Die Forderung von Amt 31/Baumschutz, die Eiche Nr. 408 zu erhalten, ist nicht berücksichtigt worden. Wie bereits in der vorangegangenen Stellungnahme begründet, sind die Eiche Nr. 408 und alle auf Höhe der Eiche und weiter südlich stehenden Bäume zu erhalten. Dies bedeutet, dass zusätzlich zu den jetzt zum Erhalt vorgesehenen Bäumen die Eiche Nr. 408 und die Kiefer Nr. 413 zum Erhalt vorzusehen sind. Außerdem sind aufgrund der Gebäudehöhe Ersatzbäume I. Wuchsklasse einzuplanen.
Amt 31/Baumschutz stellt für die geplante Fällung von insgesamt 10 geschützten Bäumen keine Befreiung von der Baumschutzverordnung in Aussicht.
Hinweis zum Denkmalschutz
Das bestehende Gebäude Spardorfer Str. 67 soll abgebrochen
werden. Das Bestandsgebäude wurde vom Bayerischen Landesamt für Denkmalschutz
hinsichtlich seiner Denkmalwürdigkeit überprüft; es wurde festgestellt, dass es
sich hierbei um kein Baudenkmal handelt.
In der Nähe befindet sich ein denkmalgeschützter Pavillon, der aber durch eine
Neubebauung grundsätzlich nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Das Bauvorhaben
befindet sich nicht im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Burgberg.
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote
erbracht werden?)
Nachbarbeteiligung: |
ja; alle Nachbarn haben
unterschrieben. |
Anlagen: Lageplan mit Vorhaben
Tektur
Freiflächengestaltungsplan
Baumbestandsplan
Grundriss EG
(unverändert)
Tektur Ansichten
Lageplan mit
Bestand
Protokollvermerk
BWA vom 14.02.2017
BKB-Protokoll vom
27.03.2017