Eine angemessene und verträgliche Bebauung Am Eichenwald (Flurstück Nr. 1226, Gemarkung Erlangen) kann unter Berücksichtigung folgender Maßgaben ermöglicht werden:
- max. zwei zweigeschossige Gebäude mit großzügigen Freiflächen mit einer Grund- und Geschossfläche im Maß der umgebenden Bebauung
- weitgehender Erhalt des vorhandenen Baumbestandes
- evtl. Einbindung der Streuobstwiese
- Herstellung der verkehrlichen und technischen Erschließung auf Kosten des Eigentümers
- Standortprüfung für eine dreigruppige Kindertageseinrichtung für Kinder zwischen 0 und 6 Jahren
- bei der Erstellung eines Bebauungsplanes wird auf die bestehende Beschlusslage zu gefördertem Wohnungsbau verwiesen – auch hier soll bei Neuschaffung von Wohnungsbau 25 % der Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau realisiert werden
Der mit der Verwaltung abgestimmte Bebauungsvorschlag des Vorhabensträgers ist nach einem Wettbewerbsverfahren dem UVPA zur Zustimmung vorzulegen.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt
werden?)
Der Eigentümer des Flurstückes 1226 (Anlage 1) ist an das Baureferat herangetreten mit dem Wunsch im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 197 – Am Eichenwald – im Bereich des Flurstückes 1226 eine Bebauung zu ermöglichen. Das Grundstück ist 8336 qm groß und bis auf eine Nebenanlage derzeit unbebaut. Ein Großteil der Fläche wird als Streuobstwiese genutzt. Außerdem fällt das Gelände stark nach Südosten ab. Im Folgenden wird die Ausgangslage für das Grundstück kurz skizziert:
Umgebung |
-
Bebauung im
Bereich Am Eichenwald und Lerchentalweg geringere bauliche Dichte,
überwiegend zweigeschossige Bebauung, großzügige Grundstücke mit großen
Gärten -
Bebauung an der
Rathsbergerstraße mit höherer bauliche Dichte |
Flächennutzungsplan
der Stadt Erlangen 2003 |
-
Grundstück ist
im westlichen Teil als Grünfläche und im östlichen Teil als Wohnbaufläche dargestellt |
Festsetzungen
des Bebauungsplan Nr. 197 mit 1. Deckblatt |
-
reines
Wohngebiet, jedoch kein überbaubare Grundstücksfläche -
Erschließung
nur durch einen Fuß- und Radweg, laut Bebauungsplan 4,5 m breit -
angrenzendes
Flurstück 1226/2: Baudenkmal, Baurecht festgesetzt (Baufenster, zwei
Vollgeschosse zulässig, GRZ 0,2, GFZ 0,4, maximal 200qm Grundfläche und 400qm
Geschossfläche bei einer Einfamilienhausbebauung und 250qm und 500qm bei einer
Doppelhausbebauung, offene Bauweise, nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig) |
Erhaltungssatzung
Burgberg |
-
liegt im
Geltungsbereich der Satzung |
Denkmalschutz |
-
Einzeldenkmal
Am Eichenwald 6 -
Nähe zu
Ensemble Burgberg |
Erschließung |
-
Erschließung
ist derzeit nicht gesichert -
„Am Eichenwald“
ist als beschränkt-öffentlicher Weg gewidmet, der noch nicht erstmalig
endgültig hergestellt und grundsätzlich nicht befahrbar ist |
Natur und
Landschaft |
-
Geschützte
Bäume mit mind. 80cm Stammumfang befinden sich an der nordöstlichen,
nordwestlichen und südwestlichen Grundstücksgrenze sowie vor dem
denkmalgeschützten Wohngebäudes Am Eichenwald 6 (geschützte Bäume an der
Nordost- und Nordwestseite sind bereits im Bebauungsplan Nr. 197 zum Erhalt
festgesetzt) -
weitläufiger
Villengarten mit extensiver Nutzung (Obstwiese). Zahlreiche Altbäume rahmen
das Grundstück ein; in Form von Eichen, Kastanien, Douglasien und vor allem
Rotbuchen, welche im urbanen Raum von Erlangen nahezu nicht mehr vorkommen. -
In der
aktuellen Stadtbiotopkartierung wurde das Grundstück als Teil der Biotop-Nr.
1284-23 erfasst. Der kartierte Bereich unterliegt allerdings nicht dem
gesetzlichen Biotopschutz nach § 30 BNatSchG und Art. 23 BayNatSchG. |
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw.
Wirkungen zu erzielen?)
Die Verwaltung hat die Rahmenbedingungen für eine mögliche Bebauung des Grundstückes Am Eichenwald geprüft. Folgend wird der Rahmen nach Themenschwerpunkten gegliedert aufgezeigt.
Denkmalschutz |
-
Aufgrund der
Ensemble- und Denkmalnähe ist ein besonderer Umgang mit dem Plangebiet
erforderlich. Dabei sollte insbesondere auf die hochwertige Gesamtstruktur
und den Parkcharakter reagiert werden. -
Denkbar sind
maximal zwei villenartige Baukörper in offener Bauweise, die sich in ihrer
Dimensionierung am Denkmal orientieren. -
Die
Erschließung des Grundstücks sollte über das historische Portal im Westen
erfolgen. -
Die
Nachverdichtung sollte nur auf der Streuobstwiese ohne eine Veränderung der
Topographie erfolgen und zu den Rändern ist ein Abstand zu halten. |
Erschließung |
Verkehrlich -
Je nach Umfang
der Bebauung wäre der Ausbau und Einstufung als Ortsstraße sinnvoll (Teile
von Am Eichenwald) -
Kostenübernahme
durch Vorhabenträger wäre über städtebaulichen Vertrag/Erschließungsvertrag
zu sichern Technisch -
Abwassertechnische
Erschließung aufgrund der topographischen Verhältnisse über Jordanweg -
Regenwasser,
das nicht auf dem Grundstück versickert werden kann, könnte in den Kanal im
Jordanweg nur gedrosselt eingeleitet werden und eine Regenrückhaltung wäre
notwendig, da der Kanal bereits ausgelastet ist -
Rückhaltung
müsste auf dem Grundstück erfolgen -
Anschlüsse
Wasser und Elektrizität für Fl.-Nr. 1226/2 verlaufen durch das Plangebiet und
sind zu berücksichtigen |
Klimaschutz
und Klimaanpassung |
-
Bei der
Nachverdichtung von Städten stehen Klimaschutz und Klimaanpassung in einem
Zielkonflikt. Eine qualitätsvolle Nachverdichtung ist im Sinne des
Klimaschutzes zu befürworten. Die Erhaltung eines möglichst hohen Anteils an
unversiegelter Fläche, Grünflächen und Baumbestand fördert hingegen die
Klimaanpassungsfähigkeit urbaner Strukturen. |
Immissionsschutz |
-
Orientierungswerte
der DIN 18005 für WR und WA werden überschritten; Empfehlung: Lärmschutz
durch architektonische Selbsthilfe |
Soziales |
-
Lage im
Krippenbezirk „D Zentrum – Nordost“ und im Planbereich „1 Innenstadt I“
(Kindergarten); bei beiden besteht weiterer Bedarf -
Sicherung von
Fläche (mind. 1300 qm) für Kita/Kindergarten für ca. 50 Plätze |
Natur und
Landschaft |
-
Der Baumbestand
im südwestlichen Bereich des Grundstücks und vor dem denkmalgeschützten
Wohngebäudes ist zu erhalten. -
Die
Streuobstwiese ist als ökologisch sehr wertvoll einzustufen und sollte möglichst
unbeeinträchtigt bleiben. -
Jegliche
Beeinträchtigung des Baumbestandes (Wald) auf dem angrenzenden städtischen
Grundstück des Eichenwalds ist zu unterlassen. -
Das Grundstück
ist geprägt durch seine topographische Situation (Talmulde). Diese wurde bei
Aufstellung des Bebauungsplanes im Jahr 1977 berücksichtigt. Die Talmulde
wurde im direkten Anschluss an den Eichenwald bebauungsfrei gehalten. Das
seinerzeitige Planungsziel darf bei einer Nachverdichtung grundsätzlich nicht
aufgegeben werden -
Die in der
Biotopkartierung erfasste Fläche erfüllt eine wichtige Trittsteinfunktion im
Biotopverbund „Burgberg-Eichenwald-Schwabachtal“. Daher ist darauf zu achten,
dass ein möglichst hoher Anteil dieser Fläche erhalten bleibt bzw. nur ein
untergeordneter Anteil einer weiteren Bebauung zugeführt wird, damit der
Biotopverbund weiterhin gewährleistet wird. -
Es wäre
allenfalls vorstellbar, eine südliche Teilfläche - in westlicher Verlängerung
der bestehenden Baugrenzen – für eine Bebauung zu nutzen. |
Dem Vorhabenträger könnte lediglich eine zurückhaltende Bebauung des Grundstückes, vergleichbar mit der der östlichen Nachbargrundstücke unter Beachtung der vorher beschriebenen Belange ermöglicht werden:
- max. zwei zweigeschossiger Gebäude mit großzügigen Freiflächen mit einer Grund- und Geschossfläche im Maß der umgebenden Bebauung
- weitgehender Erhalt des vorhandenen Baumbestandes
- evtl. Einbindung der Streuobstwiese
- Herstellung der verkehrlichen und technischen Erschließung auf Kosten des Eigentümers
- Standortprüfung für eine dreigruppige Kindertageseinrichtung für Kinder zwischen 0 und 6 Jahren
- bei der Erstellung eines Bebauungsplanes wird auf die bestehende Beschlusslage zu gefördertem Wohnungsbau verwiesen – auch hier soll bei Neuschaffung von Wohnungsbau 25 % der Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau realisiert werden
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote
erbracht werden?)
Mit der Zielsetzung einer Weiterentwicklung des Burgberges könnte dieser Bereich als Wohngebiet mit großem Grünanteil und parkähnlichem Charakter einschließlich der Neupflanzung von heimischen Gewächsen entwickelt werden.
Die Auflistung der Rahmenbedingungen hat deutlich gemacht, dass die unterschiedlichen Belange sich teilweise überlagern. Um ein verträgliches Konzept zu finden, ist ein Bebauungsvorschlag durch den Grundstückseigentümer (mit einem Planer) in Abstimmung mit der Verwaltung zu erarbeiten, um abklären zu lassen, ob unter Beachtung alle Belange ein verträgliches Konzept möglich ist. Der Bebauungsvorschlag ist dem UVPA vorzulegen. Weitere erforderliche Verfahrensschritte, wie die Änderung des Bebauungsplanes/Flächennutzungsplanes, sind dann nach einem Wettbewerbsverfahren in die Wege zu leiten.
4. Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur Realisierung des
Leistungsangebotes erforderlich?)
Investitionskosten: |
€ |
bei
IPNr.: |
Sachkosten: |
€ |
bei
Sachkonto: |
Personalkosten
(brutto): |
€ |
bei Sachkonto: |
Folgekosten |
€ |
bei
Sachkonto: |
Korrespondierende
Einnahmen |
€ |
bei
Sachkonto: |
|
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
Anlagen: Anlage 1 Lageplan