CSU-Fraktionsantrag 063/2016
1. Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.
2. Anfang des Jahres 2017
erscheint turnusgemäß der Wohnungsbericht
2016. Parallel zum Wohnungsbericht wird das Strategiepapier Wohnen fortgeschrieben und dem Ausschuss vorgelegt.
Die Entwicklung von
Wohnbauflächen und die Nachverdichtung von Wohngebieten in
Erlangen werden wesentliche Themen des Berichts und des Strategiepapiers sein.
3. Der CSU-Fraktionsantrag 063/2016 Nachverdichtung mit Lebensqualität ist
damit bearbeitet.
Aktuelle Situation auf dem Erlanger
Wohnungsmarkt
Erlangen ist ein attraktiver Ort zum Leben,
Arbeiten und Studieren und gehört zu den wachsenden Städten in Deutschland.
Dies zeigen die seit Jahren überdurchschnittlich steigenden Zahlen von
Einwohnern, Haushalten und Wohnungen im Stadtgebiet.
So ist zum Beispiel die Einwohnerzahl nach dem Einwohnermelderegister in den
letzten 5 Jahren um rund 6.000 auf aktuell ca. 111.400 Einwohner mit
Hauptwohnsitz gestiegen (Stand: 30. September 2016).
Das Wohnungsangebot kann mit dem hohen
Bevölkerungswachstum kaum Schritt
halten.
Allgemein lässt sich festhalten, dass die
Nachfrage nach Wohnimmobilien in Erlangen das Angebot vor Ort weit übersteigt.
Aufgrund der hohen Nachfrage finden sich in Erlangen auch höhere Miet- und
Kaufpreise von Wohnimmobilien im Vergleich zu vielen anderen Städten in
Deutschland (zum Beispiel auch den Nachbarstädten Nürnberg und Fürth).
Die angespannte Situation auf dem
Wohnungsmarkt betrifft dabei zunehmend alle gesellschaftlichen Schichten in der
Stadt. So führt der Sozialbericht 2015 aus, dass basierend auf der
Bürgerbefragung 2014 68 % der Befragten im oberen Einkommensdrittel die Belastungen
des Haushaltseinkommens durch Mietzahlungen als „hoch“ und „sehr hoch“ einschätzen.
Auch die Bürgerbefragung 2016 ergab, dass für 72 % aller Befragten, die zur
Miete wohnen, die Mietkosten eine hohe oder sehr hohe Belastung für den Haushalt
darstellen.
Besonders stark betroffen sind naturgemäß
Menschen in sozial benachteiligten Lebenslagen. So liegen bei der Abteilung
Wohnungswesen im Sozialamt alleine ca. 1.700 Anträge von berechtigten
Haushalten auf Vermittlung einer öffentlich geförderten (Sozial-)Mietwohnung
vor. Die Anträge reichen vom Einpersonenhaushalt bis zum 12-Personen-Hauhalt.
Im Verhältnis dazu, werden jedoch nur wenige Wohnungen zur Vergabe frei. So
konnten im ersten Halbjahr 2016 lediglich knapp 200 öffentlich geförderte (Sozial-)Mietwohnungen
oder sogenannte Belegrechtsmietwohnungen an berechtigte Haushalte vermittelt
werden. Die Vermittlung einer Wohnung ist vor allem für Einpersonenhaushalte
und Familienhaushalte mit vier und mehr Personen schwierig. Für diese Haushalte
sind Wartezeiten von einem Jahr und deutlich länger nicht vermeidbar, was in
vielen Fällen zu kaum zumutbaren Lebenssituationen führt (siehe auch Vorlage
V/027/2016).
Ein ähnliches Bild zeichnet sich bei der
städtischen Wohnungsbaugesellschaft, die relativ gesehen preiswerte Wohnungen
in Erlangen anbietet. Hier liegen derzeit rund 2.000 Anträge auf Anmietung
einer Wohnung aus dem Bestand der GEWOBAU vor.
Wohnungsmarktbeobachtung in Erlangen
Die Stadtverwaltung hat eine umfassende
Wohnungsmarktbeobachtung etabliert. So beschreibt der zweijährig erscheinende
Wohnungsbericht die Gesamtsituation auf dem Erlanger Wohnungsmarkt. Außerdem
wird jährlich das Baulandkataster Wohnen fortgeschrieben, das alle
Wohnbaulücken und baulichen Potentialflächen erfasst.
Besonders in einer wachsenden Stadt ist die
Zusammenführung und Analyse der relevanten
Daten wichtig und bietet eine fundierte Basis für gesellschaftliche Diskurse
und politische
Entscheidungen.
Aktuelle Strategie zur Entwicklung von neuem
Wohnungsbau in Erlangen
Der UVPA hat im April 2013 das
Strategiepapier Entwicklung von neuem
Wohnungsbau in Erlangen beschlossen. Das Strategiepapier baut auf den
Ergebnissen des Wohnungsberichts 2012
auf.
Unbestrittenes Ziel ist der Bau neuer
Wohnungen in Erlangen, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden und das Angebot
vor Ort zu erhöhen.
Fortlaufend wird der wirksame
Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan 2003 nach dem Grundsatz
der Innenentwicklung vor Außenentwicklung umgesetzt.
Zwischen 2013 und 2015 hat sich die Zahl der
Wohnungen in Erlangen weiter erhöht um
rund 780 Wohnungen bzw. 1,3 % auf aktuell 62.700 Wohnungen. Pro Jahr ist eine
Zunahme
um durchschnittlich rund 390 Wohnungen zu verzeichnen.
Wohnungsbericht 2016 und Strategiepapier Wohnen
Der
turnusgemäß erscheinende Wohnungsbericht
2016 wird aktuell bearbeitet. Die
Entwicklung von Wohnbauflächen und die Nachverdichtung von Wohngebieten in
Erlangen werden wie üblich wesentliche Themen im Bericht sein.
Außerdem plant
die Stadtverwaltung, parallel zum Wohnungsbericht
2016 das Strategiepapier Wohnen
zu überarbeiten. Das Strategiepapier schließt an das mit großer Mehrheit vom
UVPA beschlossene Strategiepapier
Entwicklung von neuem Wohnungsbau in
Erlangen aus dem Jahr 2013
(Vorlage 611/173/2012) an und überprüft, erweitert und aktualisiert die dort
formulierten Ziele.
Vorab wird im Folgenden auf die im CSU-Fraktionsantrag 063/2016 –
Nachverdichtung mit Lebensqualität gestellten Fragen eingegangen.
Erwarteter Wohnungsneubau 2016 – 2020
Nach einer aktuellen Schätzung auf Grundlage
laufender Planungen, Baugenehmigungen und Baubeginne könnten bis Mitte 2021
voraussichtlich rund 3.600 neue Wohnungen fertiggestellt werden. In den
nächsten fünf Jahren wäre damit ein weiterer Anstieg der Zahl der Wohnungen um
rund 5,7 % verbunden.
Die Wohnungen werden nicht von der Stadt
Erlangen errichtet. Die Stadt schafft aber die Grundlagen für die Errichtung
neuer Wohnungen und begleitet die jeweiligen Vorhaben zum Beispiel der
städtischen Wohnungsbaugesellschaft GEWOBAU oder weiterer Wohnungsbauunternehmen.
Der Anteil der Wohnungen, die durch
Außenentwicklung entstehen, liegt dabei bei rund 20 %. Dies sind vor allem
erwartete neue Wohnungen in der Entwicklungsmaßnahme „Erlangen-West II“ und in
Steudach Süd-West.
Rund 80 % der erwarteten neuen Wohnungen
entstehen durch Innenentwicklung, was nach wie vor den Grundsatz der Stadt
dokumentiert, die Innenentwicklung einer Außenentwicklung vorzuziehen.
Den größten Anteil haben dabei große
Wohnsiedlungen zum Beispiel im Bereich der Hans-Geiger-Straße, Brüxer Straße,
Housing Area und Isarstraße. In der Summe spielt aber auch die allgemeine
Schaffung von zusätzlichen Wohnungen in Bestandsgebieten und einzelnen
Wohnbaugrundstücken zum Beispiel im Bereich Alterlangen eine Rolle. Mit rund
1.800 Wohnungen soll etwa die Hälfte der neu fertiggestellten Wohnungen durch
Bauen und Nachverdichtung im Bestand entstehen. Weitere Innenentwicklung findet
auf Konversionsflächen (z.B. im ehem. Gossen-Gelände) statt.
Bei der Errichtung neuer Wohnungen im Bestand
verfolgt die Stadt die Ziele, dringend benötigte neue Wohnungen zu schaffen,
ausreichende Grün- und Freiflächen zu sichern und die soziale Stabilität im
Wohnumfeld zu erhalten. Im Planungsprozess sind regelmäßig mitunter miteinander
konkurrierende Aspekte abzustimmen und in Teilen Abwägungsentscheidungen zu
treffen. Wichtig ist der Stadt, dass sich durch das Bauen im Bestand für die
aktuellen Bewohner auch Vorteile, zum Beispiel ein verbesserter Schutz vor
Verkehrslärm durch neue Gebäude, ergibt.
Nach der Schätzung werden 500 der erwarteten
neuen Wohnungen geförderte (Sozial-) Mietwohnungen (EOF) sein. Sie liegen an
der Brüxer Straße, in der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Erlangen-West II
und im Bereich der Hans-Geiger-Straße. Weitere geförderte Mietwohnungen werden
im Bereich der Housing Area entstehen. Zusätzlich rund 450 neue Wohnungen sind
geförderte studentische Wohnheimplätze an der Erwin-Rommel-Straße und der
Ludwig-Erhard-Straße, die bereits im Bau sind.
Wohnungsmarktbeobachtung im Umland
Im Kern der Metropolregion Nürnberg gibt es
enge Verflechtungen zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden. Dies zeigt
sich zum Beispiel an den über 60.000 Berufseinpendlern nach Erlangen.
Die Stadtverwaltung ist über den Wohnungsbau
in den Umlandgemeinden und über die zwischengemeindliche Abstimmung von
Bauleitplanverfahren über die großen Neubauvorhaben von Nachbarstädten und
Nachbargemeinden informiert. Auch im Umland sind eine hohe Nachfrage, steigende
Miet- und Kaufpreise von Wohnimmobilien und ein Anstieg der Zahl der
Baugenehmigungen zu verzeichnen. Aktuell zeigt sich im Umland Erlangens zudem
ein deutlicher Anstieg der Hauptwohnbevölkerung und des Wohnungsbestands.
In den letzten fünf Jahren ist die Zahl
der Einwohner in den Nachbarstädten Nürnberg und Fürth um 5,8 % bzw. 8,2 % und
im Landkreis Erlangen-Höchstadt um 2 % gestiegen (Erlangen + 4,7 %). Die
Zuwachsraten des Wohnungsbestands lagen in Nürnberg und Fürth bei 5,5 % bzw.
4,0 % (Erlangen + 3,7 %).
Wohnungssuchende in Erlangen
Im Jahr 2015 sind rund 11.200 Personen nach
Erlangen zugezogen, darunter auch Flüchtlinge, gegenüber rund 9.300 Personen,
die fortgezogen sind. In den letzten 5 Jahren lag der jährliche
Wanderungsgewinn bei durchschnittlich rund 950 Personen, was losgelöst vom
Anteil der Flüchtlinge vor allem auf die Attraktivität Erlangens als Wohn- und
auch Arbeitsort zurückzuführen ist.
Innerhalb Erlangens sind im Jahr 2015 rund
7.300 Personen umgezogen.
Der Anteil der Einpersonenhaushalte in
Erlangen liegt aktuell bei 48,5 % und hat zwischen 2013 und 2015 um 0,4 %
weiter zugenommen. Der Anteil der Familienhaushalte bleibt mit 18,9 % stabil.
Die Stadt Nürnberg liegt mit einem Anteil an Familienhaushalten von 17,3 %
Prozent unter dem Erlanger Anteil und die Stadt Fürth mit 19,5 % leicht
darüber.
Es wird davon ausgegangen, dass über die
Hälfte der Haushalte, die in Erlangen eine Wohnung suchen, Einpersonenhaushalte
sind. Darunter befinden sich auch viele studentische Haushalte.
Es ist davon auszugehen, dass viele Haushalte
aufgrund der angespannten Situation vor Ort ihren Suchradius ins Umland und in
die Nachbarstädte Erlangens ausdehnen.
Zukünftiger Bedarf an Wohnungen und künftige
Wohnungsbauprojekte
Die Stadtverwaltung geht aktuell davon aus,
dass die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Erlangen und im besonderen nach
geförderten (Sozial-)Mietwohnungen mittelfristig anhalten wird. Der Bau neuer
Wohnungen ist weiterhin erforderlich, um ein zusätzliches Angebot zu schaffen.
Nur dadurch kann auch ein weiteres Ansteigen von Miet- und Kaufpreisen von
Wohnimmobilien in Erlangen im Rahmen gehalten werden. Der Bau neuer geförderter
Mietwohnungen ist durch die vom Stadtrat beschlossene Quote für geförderten
Wohnungsbau bei der Neuausweisung von Wohngebieten gesichert. Neben der
Anwendung der Quote sollte jedoch geprüft werden, wie das Angebot an
geförderten Mietwohnungen in Erlangen weiter erhöht werden kann.
Bei aktuellen und sich abzeichnenden
städtebaulichen Entwicklungen wie zum Beispiel dem Freiwerden von Immobilien in
der Werner-von-Siemens-Straße aufgrund des Baus des Siemens-Campus, der Planung
zur Stadt-Umland-Bahn und der Planungen zum Großparkplatz und der
Landesgartenschau prüft die Stadtverwaltung die Möglichkeit der Entwicklung von
neuen Wohnungen unter Beachtung der jeweiligen Voraussetzungen. Aufgrund der
jeweiligen Planungsstände können noch keine konkreten Zahlen zu möglichen neuen
Wohnungen genannt werden.
Die Stadtverwaltung wirbt seit 2015 für den
Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnraum. Eine statistische Auswertung liegt noch
nicht vor. Insbesondere in der Altstadt,
einem am dichtesten besiedelten Gebiet in Erlangen mit einem sehr hohen Anteil
kleiner Wohnungen und Einpersonenhaushalten, ist der Dachgeschossausbau ein
geeignetes Mittel, Wohnraum zu schaffen.
Anlagen:
Anlage 1: CSU-Fraktionsantrag 063/2016 – Nachverdichtung mit Lebensqualität