Der Bericht der Verwaltung zum Modernisierungsgutachten dient zur Kenntnis.
Luftbild des Baublocks mit dem
Egloffstein'schen Palais – Friedrichstraße 17
Das denkmalgeschützte Gebäude
Friedrichstraße 17 (Baujahr 1718) soll für städt. Nutzungen (Unterbringung
einer modernen Erwachsenenbildungsstätte) generalsaniert werden. Siehe hierzu
auch die beschlossene Vorlage von Ref. IV zur Umsetzung des Entwicklungsplans
„Öffentlich-kulturelle Gebäude in der historischen Innenstadt“ (IV/013/2010/1)
des Stadtrates.
Der Kultur- und
Freizeitausschuss hat mit Beschluss 43/037/2012
vom 10.10.2012 den Bedarf für die Sanierung des Egloffstein’schen
Palais, derzeit Unterrichtsgebäude der vhs Erlangen und ehemalige
Hausmeisterwohnung, festgestellt und die Verwaltung mit der Erstellung eines
Modernisierungsgutachtens (denkmalpflegerische Befunduntersuchungen, Untersuchungen
zur Statik, zum Brandschutz, zur Feuerwiderstandsdauer einzelner Bauteile,
Aussagen über mögliche Nutzungen, zu den Sanierungskosten, sowie zu den
Baualtersplänen) beauftragt.
Das Modernisierungsgutachten mit
einem Gesamtkonzept für das Gebäude ist Voraussetzung für eine Förderung der
Sanierung durch das aktuell bestehende Bund-Länder-Förderprogramm ‚Aktive
Zentren’. Es folgt eine Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse des
Modernisierungs-gutachtens:
Ausgangslage
Seit dem Auszug der FOS im Jahr
1998 ist die Volkshochschule Erlangen (vhs) und als Mieter der Verein
Deutsch-Französisches Institut (dfi) im Gebäude untergebracht. In dem Gebäude
ist außerdem der 2008 mit Mitteln der Städtebauförderung errichtete vhs club INTERNATIONAL als Projekt der vhs zur
Integration verortet. Die Hausverwalterwohnung im Erdgeschoss steht leer.
Zuletzt wurde 2012 im Innenhof ein Behinderten-WC eingebaut
Die letzte Generalsanierung erfolgte vor 57 Jahren (1957). Die heutige Gebäudestruktur entspricht immer noch diesem Zustand. Im Zuge des damaligen Umbaus zum Kulturhaus wurden sämtliche historische Ausstattungsteile sowie Putzoberflächen und Bodenbeläge zerstört. Lediglich der historische Festsaal im 1.OG blieb von Eingriffen weitgehend verschont. Der Gebäudezustand war u.a. in den Erlanger Nachrichten am 15.12.1999 Thema (siehe Anlage 2).
Wenn
innerhalb der nächsten 5 Jahre keine Generalsanierung stattfindet, muss
nach Einschätzung der Planer (Tragwerksplaner Ingenieurbüro Burges + Döhring
Bayreuth/ Keim Architekten Fürth) eine statisch notwendige Ertüchtigung
-insbesondere im Dachbereich- und der maroden Westfassade und des
Treppengiebels (Nachbar Neustädter Kirchengemeinde) zur Sicherung der
Standsicherheit erfolgen. Dafür ist eine vollständige Einrüstung, eine Instandsetzung
des z.T. stark geschädigten Dachstuhls (insbesondere Auflagerbereiche) und eine
Erneuerung der Dachdeckung notwendig. Außerdem sind umfangreiche Erneuerungsarbeiten
an den maroden Heizleitungen, weitere Brandschutzmaßnahmen, Erneuerungen von
Fenstern, Anpassungen an der Wasserinstallation und eine Teilsanierung der
Abwasserleitungen erforderlich und nicht weiter aufschiebbar. Dabei handelt
es sich um reine Erhaltungsmaßnahmen ohne eine Verbesserung der vorhandenen
Situation in der Bildungsstätte. Die Umsetzung der Teilinstandsetzung wird zu
Einschränkungen des laufenden Betriebs führen (Lärm, Schmutz, notwendige
Unterbrechungen der Strom- und Wasserversorgung, Gerüststellungen, etc.).
Konzept Modernisierungsgutachten
Das Ziel einer Generalsanierung
ist es, eine zukünftige öffentliche Nutzung des Gebäudes für Erwachsenenbildung
und Integrationsangebote auf der Grundlage eines künftigen Nutzungskonzeptes zu stellen, das
architektonische, funktionale und wirtschaftliche Gesichtspunkte miteinander
vereinbart. Eine
Umsetzung der inhaltlich-konzeptionellen
Grundlage des neuen „Quartier B – Mehrgenerationenzentrum für Kultur und
Bildung“ des Innenstadtentwicklungskonzeptes von 2010 ist nur mit einer
modern ausgestatteten vhs (z. B. barrierefrei, zeitgemäße Unterrichts-medien) möglich. Die Institution vhs wird von
den Bürgern stark mit dem Egloffstein´schen Palais identifiziert. Das Gebäude
ist tagsüber der zentrale Unterrichtsort der vhs und wird für verschiedene
Kooperationsveranstaltungen genutzt. U.a. finden dort auch viele Integrations-
und Sprachkurse statt.
Durch die Generalsanierung dieses Kulturgebäudes wird das Baudenkmal erhalten, die
Attraktivität des Sanierungsgebietes der historischen Innenstadt (Bereich
Erlanger Neustadt) gesteigert und das Wirkungspotential der umliegenden Einrichtungen und Geschäfte
erhöht.
Die Entwicklung eines zukünftigen -im Rahmen einer
Generalsanierung umzusetzenden-
Nutzungskonzeptes- erfolgte auf der Grundlage des Bedarfsbeschlusses im Kultur-
und
Freizeitausschuss vom 10.10.2012. Dabei wurde im Bearbeitungsprozess des
Modernisierungsgutachtens das in dem denkmalgeschützten Gebäude umsetzbare
Raumprogramm an die Bestandsgebäudestruktur angepasst. Umbauten in der fast 300
jährigen Geschichte des Gebäudes haben in einigen Bereichen zu erheblichen
statischen Problemen geführt. Das nach dem 2. Weltkrieg als Notbehelf
ausgebaute südliche Dachgeschoss soll u.a. wegen dem fehlenden zweiten
Rettungsweg zukünftig nur noch für Lagerzwecke genutzt werden, da eine
Herrichtung für Unterrichtszwecke unter Kosten-Nutzen-Gesichtspunkten unwirtschaftlich
wäre. Im Gebäude soll zur Reduzierung der vorhandenen Barrierehemmnisse aufgrund
der Gebäudestruktur im Nord- und Südbereich je ein behindertengerechter Aufzug
eingebaut werden. Eine Hausverwalterwohnung wird zukünftig nicht mehr im
Gebäude vorgesehen.
Möglicher Ablauf/Termine
Um eine Generalsanierung durchführen zu können, bedarf es eines
zeitlichen Vorlaufs von
etwa 24 Monaten ab Planungsbeginn für die Durchführung der notwendigen
Planungsschritte und für die Herrichtung und / oder Anmietung von
Ausweichflächen. Die eigentliche Bauzeit, in der das Egloffstein´sche Palais
zur Ausführung der erforderlichen Bauarbeiten geräumt werden muss, beträgt ca.
24 Monate. Wenn eine Generalsanierung 2017 begonnen und zügig durchgeführt
werden könnte, wäre ein Wiederbezug zum 300. Geburtstag des Gebäudes im Jahr
2018 aus heutiger Sicht technisch möglich. Eine Generalsanierung des
Egloffstein´schen Palais unter teilweiser Aufrechterhaltung des laufenden
Betriebs im Gebäude ist nicht wirtschaftlich durchführbar.
Kosten
Das Ergebnis der Kostenschätzung
zum Modernisierungsgutachten hat zum derzeitigen Planungszeitpunkt eine Genauigkeit von +/- 20%. Die berechneten Gesamtkosten für
eine Generalsanierung betragen 8.150.000 €. Der
Kostenansatz der „zusätzlichen Projektkosten“ wird im Wesentlichen für
Ersatzräumlichkeiten benötigt. Wenn eine Generalsanierung geplant wird, soll
dafür z.B. eine Unterbringung im verfügbaren Teil des denkmalgeschützten Objektes
Schillerstr. 52A/54 geprüft werden.
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Zusammenstellung der Gesamtkosen |
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Kostengruppen |
Kosten (brutto) |
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100 Grundstück |
- |
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200 Herrichten und Erschließen |
13.000 € |
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300 Bauwerk – Baukonstruktion |
4.320.000 € |
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400 Bauwerk – Technische Anlagen |
1.536.000 € |
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500 Außenanlagen |
430.000 € |
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600 Ausstattung und Kunstwerke |
157.000 € |
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700 Baunebenkosten |
1.694.000 € |
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Gesamtkosten
Egloffstein´sches Palais |
8.150.000 € |
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Zusätzlich notwendige Projektkosten: |
2.390.000 € |
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Projektgesamtkosten |
10.540.000 € |
Bauwerkkosten / Nettogeschossfläche (2740 m²) Egloffstein´sches
Palais: rd. 2.137,- € / m²
Die historische Innenstadt war von 2004 bis 2011 im Bund-Länder-Städtebauförderungs-programm II -Soziale Stadt- und wurde 2011 in das nachfolgende Bund-Länder-Städtebauprogramm Förderschwerpunkt IV - Aktive Zentren - aufgenommen. In der städtischen Bedarfsmeldung Ende 2013 zum Förderschwerpunkt IV wurden für den Zeitraum 2014-17 für eine Generalsanierung des Egloffstein´schen Palais 500.000 € ab 2017 als Beginn der Maßnahme angemeldet (siehe UVPA 610.3/059/2013). Das jetzt vorliegende Modernisierungsgutachten soll mit 50 % der zuweisungsfähigen Kosten gefördert werden (angefallene Kosten rd. 90.000,- €).
Es werden im
Städtebauprogramm ausschließlich Maßnahmen gefördert, die als Gesamtkonzept
umgesetzt werden. Ergeht ein Bewilligungsbescheid, so umfasst dieser die gesamten
förderfähigen Kosten. Wird eine Maßnahme begonnen und nicht zu Ende geführt, so
hat dies die Rückzahlung der ausbezahlten Zuschüsse zur Folge. Im Rahmen des
Städtebauförderungsprogramms könnten auch Kosten für Ausweichquartiere als
förderfähig anerkannt werden. Dies ist im Rahmen einer Fördermittelbeantragung
detailliert abzuklären.
Durch
die geplanten Energiesparmaßnahmen, die im Zuge einer Generalsanierung umgesetzt
werden sollen, sind jährliche Energiekosteneinsparungen in der Größenordnung
von 20.000 € bis 25.000 € zu erwarten (Basis heutige Energiekosten).
Im
Haushalt 2014 sind im Investitionsplan nach 2017 („Später“) 12.850.000 € für
eine
Generalsanierung des Egloffstein´schen Palais vorgesehen.
Es sollte innerhalb der nächsten 5 Jahre eine Generalsanierung angestrebt werden.
Ansonsten sollten bis 2018 ca. 1.760.000 € für dringende Reparaturen zum Gebäudeerhalt und zur Sicherung der Standsicherheit (Teilinstandsetzung) aufgewendet werden (Angabe ohne Mehraufwendungen für die Nutzer im laufenden Betrieb oder z.B. durch Veranstaltungsausfälle). Damit könnte eine Generalsanierung auf einen Zeitpunkt nach 2019 geschoben werden. Die Aufwendungen für die Teilsanierungsmaßnahmen sind teilweise verlorene Kosten bei einer späteren Generalsanierung.
Anlagen:
Anlage 1und 2 Friedrichstraße 17 Grundrisse EG und
OG
(vorgesehene
Nutzungen nach einer Generalsanierung)
Anlage 3 Zeitungsartikel EN vom 15.12.1999