1. Den dargestellten Handlungsansätzen und ihrer
Bewertung wird zugestimmt.
2. Der Antrag der SPD-Fraktion vom 05.05.2025
(Antragsnummer 050/2025) ist damit
bearbeitet.
1. Ergebnis/Wirkungen
Die Einkommensorientierte Förderung EOF ist das soziale Wohnungsbauprogramm des Freistaats Bayern im Bereich des Mietwohnungsbaus. Durch eine Quotenregelung wird in diesem Rahmen in Erlangen ein Anteil von 30 Prozent der neu ausgewiesenen Geschossfläche im Geschosswohnungsbau für den geförderten Mietwohnungsbau gesichert, wenn das Baugebiet mindestens zwölf Geschosswohnungen umfasst. Die Umsetzung der Quote wird gemäß der Vorlagen 611/009/2014, 611/208/2017, 611/213/2024 und 611/224/2025 verbindlich in den städtebaulichen Verträgen vereinbart.
Wenn keine Fördermittel zum Zeitpunkt der Planung und Realisierung eines konkreten Bauvorhabens zur Verfügung stehen, kann die Umsetzung der Quotenregelung jedoch nicht eingefordert werden, um nicht beabsichtigte Härten zu vermeiden.
Daher wurden von Amt 50 in Zusammenarbeit mit Amt 61 und Amt 30 Möglichkeiten und Voraussetzungen alternativer Instrumente und Maßnahmen zur staatlichen EOF-Förderung geprüft, um trotz dieser Situation bezahlbares Wohnen zu sichern.
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
Folgende Optionen wurden als Alternativen zur staatlichen EOF-Förderung in die
Bewertung einbezogen:
a) Alternativen
zur EOF-Förderung auf Basis städtebaulicher Verträge
Belegungs- und
Mietpreisbindungen im freifinanzierten Wohnungsbau;
mittelbare Belegung von freifinanziertem Wohnraum;
Ablösezahlungen für nicht geschaffenen EOF-Neubauwohnraum;
unbefristete Bindungen;
b) Aufbau eines Belegrechtsprogramms für private
Vermieter;
c) Verlängerung
von auslaufenden Belegungsrechten und Mietpreisbindungen;
d) Ausweisung von Sanierungssatzungsgebieten zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung eines Gebiets
e) Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz).
Diese
Handlungsansätze werden im Folgenden beschrieben und bewertet.
2.1
Alternativen zur EOF-Förderung auf Basis städtebaulicher Verträge
a)
Belegungs- und
Mietpreisbindungen im freifinanzierten Wohnungsbau
Ansatz:
Vorhabenträger*innen könnten die Quotenregelung für
EOF-Wohnungen ersatzweise durch die Übernahme von Belegungs- und
Mietpreisbindungen im freifinanzierten Wohnungsbau erfüllen.
Bewertung:
Mangels Inanspruchnahme eines staatlichen
Förderprogramms erhält der/die Vorhabenträger*in in diesen Fällen jedoch keine
staatlichen Fördermittel, die die Belastungen auffangen, die mit den Belegungs-
und Mietpreisbindungen einhergehen. Es mag sich nicht grundsätzlich verbieten,
Belegungs- und Mietpreisbindungen in einem bestimmten Rahmen unabhängig von
einem Förderprogramm vorzusehen. Zur Sicherstellung des bei städtebaulichen
Verträgen gesetzlich verankerten, gesamtwirtschaftlichen Angemessenheitsgebots
ist jedoch dabei auch eine (wirtschaftliche) Kompensation zugunsten der
Vorhabenträgers bzw. der Vorhabenträgerin für die mit solchen Bindungen
einhergehenden Belastungen zu verlangen, sei es beispielsweise durch den Erhalt
von kommunalen (anstatt staatlichen) Fördermitteln, eine vergünstigte
Bereitstellung von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau durch die Kommune
oder andere wirtschaftlich wirksame Vorteile. Dies dürfte im Hinblick auf die
gegenwärtige Haushaltssituation nicht realistisch sein.
b)
Mittelbare
Belegung von freifinanziertem Wohnraum
Ansatz:
Die Belegungs- und Mietpreisbindung könnte auf
bestehenden, freifinanzierten Wohnraum übertragen und damit erfüllt werden.
Bewertung:
Hier gelten die Ausführungen unter a) sinngemäß.
c)
Ablösezahlungen
Ansatz:
Die Verpflichtung zur Schaffung von gefördertem
Wohnraum könnte durch die Vereinbarung einer Ablöseregelung im Wege der Zahlung
eines Ablösebetrags abgegolten werden. Diese Alternative soll jedoch keine
regelmäßige Option für Vorhabenträger*innen sein,
da Priorität die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sein muss. Sie ist vor dem
Hintergrund zu bewerten, dass die beiden vorhergehenden Alternativen a) und b)
den Einsatz städtischer Finanzmittel erfordern. Diese könnten durch
Ablösezahlungen (teilweise) generiert werden, wenn ansonsten keine
ausreichenden Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. Die durch die Ablösesumme
erzielten Mittel würden zweckgebunden im Haushalt der Stadt Erlangen für den
sozialen Wohnungsbau eingestellt werden.
Bewertung:
Die Möglichkeit der Vereinbarung von Ablöseregelungen
im Hinblick auf geförderten Wohnraum ist für städtebauliche Verträge generell
nicht unumstritten, jedenfalls aber sind an deren vertragliche Ausgestaltung
bestimmte Anforderungen zu stellen. Zulässig soll die Ablösung einer
Verpflichtung zur „Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit
besonderen Wohnraumversorgungsproblemen“ gem. § 11 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BauGB
dabei nur in Bebauungsplangebieten sein, in denen sozialer Wohnungsbau von
vornherein angestrebt wurde, dieser aber schlichtweg nicht umsetzbar ist. Die
generelle Vereinbarung einer „Ablöse“ für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus ohne
Berücksichtigung der konkreten Bauleitplanung scheidet aus. Zur Gewährleistung
von Rechtssicherheit ist zudem zu fordern, dass die eigentliche Zielsetzung der
Bauleitplanung, nämlich die Deckung des besonderen Wohnbedarfs, trotz der
vertraglichen Ablösevereinbarung sichergestellt ist. D.h., der seitens des
Vorhabenträgers bzw. der Vorhabenträgerin abgelöster geförderter Wohnraum muss
stattdessen durch die Stadt an anderer Stelle im Stadtgebiet und in gewissem
zeitlichem Zusammenhang mit dem Vorhaben des jeweils betroffenen
Vorhabenträgers bzw. der jeweils betroffenen Vorhabenträgerin unter Verwendung
der im Wege der Ablösung eingenommenen Mittel geschaffen werden. Hierfür
müssten der Stadt jedoch insbesondere die gegebenenfalls weiter erforderlichen
finanziellen Mittel sowie die hierfür notwendigen Grundstücksflächen zur
Verfügung stehen. Dies dürfte im Hinblick auf die gegenwärtige
Haushaltssituation wenig realistisch sein.
d)
unbefristete
Bindungen in städtebaulichen Verträgen
Die Vereinbarung unbefristeter Bindungen ist
in städtebaulichen Verträgen generell nicht möglich (BGH 8.2.2019 – V ZR
176717, NJW 2019, 2016). Hinzu kommt, dass unseren städtebauvertraglichen
Regelungen das bayerische Wohnungsbauprogramm zugrunde liegt. Hierfür bestehen
Regularien, auf die die Stadt keinen Einfluss nehmen kann. Diese Regularien
sehen eine unbefristete Bindung nicht vor. Jeder Fördermittelbescheid im Rahmen
des bayerischen Wohnungsbauprogramms enthält daher die Festlegung einer
konkreten, beschränkten Bindungsdauer.
2.2
Belegrechtsprogramm für private Vermieter
Ansatz:
Vor dem Hintergrund der Entwicklungen auf dem
öffentlich geförderten Wohnungsmarkt sollen private Vermieter*innen gewonnen
werden, um mehr bezahlbaren Wohnraum in Erlangen zu erschließen. Entsprechend
der Daten zum Mietwohnungsbestand ist hierfür grundsätzlich Wohnraumpotential
anzunehmen.
Durch ein Belegrechtsprogramm für private
Vermieter*innen soll erreicht werden, dass diese ihren Wohnraum zu bezahlbaren
Preisen (innerhalb der jeweils aktuell geltenden Mietobergrenzen für
Transferleistungsbeziehende) anbieten. Das Verfahren zur Vergabe der einzelnen
Wohnungen soll sich im Grundsatz nach den für die öffentlich geförderten
Wohnungen einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen richten, insbesondere nach
den Vorschriften des BayWoBindG.
Für die Umsetzung des Programms sollen zwischen der
Stadt Erlangen und den Vermieter*innen sogenannte Belegungsvereinbarungen
geschlossen werden. Dabei sollen möglichst sowohl einmalige Belegungen (d.h.
nach Auszug des Erstmieters bzw. der Erstmieter*in steht die Wohnung wieder
frei zur Vermietung zur Verfügung) als auch längerfristige, frei zu
vereinbarende Bindungsdauern möglich sein.
Um private Vermieter*innen hierfür zu gewinnen, sind
entsprechende Anreize notwendig. Diese könnten in folgenden Aspekten bestehen:
·
Vorauswahl
von geeigneten Mieter*innen durch die Stadt;
·
Prüfung
der Angemessenheit des Wohnraums durch die Stadt;
·
Wegfall
von Maklerkosten, da die Stadt Erlangen einkommensschwache Haushalte vorschlägt
und somit als Vermittler dieser Mietinteressenten agiert;
·
bedarfsweise
Unterstützung und Beratung durch Fachstellen der Stadt zur Sicherung des
Mietverhältnisses (zum Beispiel durch Mietschuldenübernahme oder Schlichtung
bei Problemen mit Mieterhaushalten);
·
pauschale
Sanierungszuschüsse bei Vereinbarung eines festen Bindungszeitraums, gestaffelt
nach
der vereinbarten Bindungsdauer.
Bewertung
·
Die Umsetzung
des Programms ist von der Bereitschaft privater Vermieter*innen für
Vereinbarungen mit der Stadt abhängig, wozu sie nicht gesetzlich verpflichtet
sind; ohne deutliche finanzielle (oder geldwerte) Anreize ist diese
Bereitschaft in der gegenwärtigen Lage des Mietwohnungsmarkts jedoch vermutlich
gering einzuschätzen.
·
Um entsprechende Anreize zu schaffen, sind daher
finanzielle Leistungen und darüber hinaus personelle Ressourcen der Stadt
(Akquise, Beratung, Öffentlichkeitsarbeit) erforderlich.
·
Der Umfang des durch ein Belegrechtsprogramm
erschließbaren Wohnraums ist nicht vorhersehbar. Eine maßgebliche Kompensation
von fehlendem EOF-Wohnraum erscheint aber nicht erzielbar. Mietbindungen und
Belegungsbindungen an bestehenden privaten Wohnungen können voraussichtlich
lediglich zur kurzfristigen Entlastung des Wohnungsmarktes dienen.
2.3
Verlängerung von auslaufenden Belegungsrechten und Mietpreisbindungen
Ansatz:
Vor dem Hintergrund zunehmend begrenzter Ausbauchancen
für EOF-Wohnungen kommt dem Erhalt des Wohnungsbestands umso mehr Bedeutung zu.
Daher sind Wege zu erschließen, um geförderten Wohnraum über den eigentlich
vorgesehenen Ablaufzeitpunkt der Bindung hinaus zu erhalten.
a)
EOF-Wohnungen
Die Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen an
bestehendem geförderten Mietwohnraum ist förderungsfähig gemäß Nr. 2.2 WFB.
Miet- und Belegungsbindungen an Mietwohnungen, die seit dem 1. Januar 2000 im
Rahmen der EOF gefördert werden und deren Förderung gemäß der
Förderentscheidung innerhalb von fünf Jahren auslaufen, können auf Antrag des
Förderempfängers durch eine neue Förderentscheidung für weitere 15 Jahre
unmittelbar anschließend an das bisherige Bindungsende verlängert werden.
Voraussetzung ist, dass hierfür ein erheblicher, nicht nur kurzfristiger Bedarf
besteht (vergleiche Nr. 9.1, Nr. 36.1 WFB). Das objektabhängige Darlehen wird
zu den bis dahin geltenden Konditionen
fortgeführt (Nr. 36.2 WFB). Der Zinssatz für das belegungsabhängige
Darlehen wird ab dem Zeitpunkt der Verlängerung für den noch nicht getilgten
Darlehensrestbetrag mit dem für eine Neubewilligung geltenden Zinssatz gewährt
(Nr. 36.3 WFB).
Der Antrag kann bereits fünf
Jahre vor Ablauf der Bindungen gestellt werden. Zur Sicherung des Bestands wird
sich die Stadt Erlangen daher frühzeitig, spätesten jedoch fünf Jahre vor
Ablauf der Belegungsbindungen, mit den jeweiligen Vermieter*innen in Verbindung
setzen und auf eine Verlängerung der
Bindungen hinwirken.
b)
Geförderte
Wohnungen des 1. Förderwegs
Für
Wohnungen des 1. Förderweges gibt es in Bayern derzeit keine staatliche
Förderung für die Verlängerung von Belegungsbindungen. Deshalb ist mit den
jeweiligen Bauherr*innen die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Fördermitteln
aus dem Bayerischen Modernisierungsprogramm zu besprechen (siehe c).
c)
Geförderte
Wohnungen nach dem Bayerischen Modernisierungsprogramm
Staatliche Fördermittel können nicht nur für den
Wohnungsneubau, sondern auch für Modernisierungen in Anspruch genommen werden.
Damit soll die sozialverträgliche Anpassung bestehenden Wohnraums an die
Bedürfnisse des Wohnungsmarktes ermöglicht werden. Somit kann auch über dieses
Förderprogramm bezahlbarer Wohnraum für einkommensschwache Haushalte erhalten
bzw. geschaffen werden.
Auch auslaufende Förderentscheidungen nach dem Bayerischen
Modernisierungsprogramm können auf Antrag der Förderempfänger*innen durch eine
neue Förderentscheidung für weitere zehn Jahre unmittelbar anschließend an das
bisherige Bindungsende verlängert werden. Voraussetzung ist, dass hierfür ein
erheblicher, nicht nur kurzfristiger Bedarf besteht. Der Zinssatz für das
Darlehen wird ab dem Zeitpunkt der Verlängerung für den noch nicht getilgten
Darlehensrestbetrag mit dem für eine Neubewilligung geltenden Zinssatz gewährt.
Wohnungen, bei denen Belegungsbindungen ablaufen, haben bereits ein gewisses
bauliches Alter erreicht, so dass Modernisierungen oft erforderlich sein
werden.
Bewertung (a bis c):
·
Durch eine
Verlängerung von auslaufenden Belegungsrechten und Mietpreisbindungen könnte
die fehlende Förderung neuer EOF-Wohnungen teilweise ausgeglichen und eine
möglichst hohe Bestandssicherung erreicht werden. Grundsätzlich verbietet es
sich nicht, unabhängig von einem Förderprogramm entsprechende Belegungs- und
Mietpreisbindungen vorzusehen.
·
Als Anreiz für
die Inanspruchnahme einer staatlichen Förderung im Rahmen einer
Bindungsverlängerung könnten zusätzliche städtische Fördermittel in Betracht
gezogen werden. Diese könnten beispielsweise in Form von Sanierungspauschalen
bestehen, die zweckgebunden für die langjährig genutzten Wohnimmobilien
einzusetzen sind. Hierfür müssen jedoch entsprechende Haushaltsmittel vorhanden
sein.
·
Die
Sanierungspauschalen stellen in diesem Zusammenhang lediglich einen
einzelfallbezogenen Anreiz dar und ersetzen nicht durch das Baugesetzbuch
geregelte städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (BauGB § 136; vgl. Punkt 2.4).
·
Für den Fall,
dass keine (ausreichenden) staatlichen Fördermittel für Bindungsverlängerungen
zur Verfügung stehen, wäre außerdem nachrangig eine städtische Förderung in
Verbindung mit abzuschließenden Belegrechtsvereinbarungen mit den
Vorhabensträger*innen vorzusehen.
·
Von Amt 50
wurde Kontakt mit der Regierung von Mittelfranken aufgenommen, um die
Möglichkeiten von Bindungsverlängerungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben
und der gegebenen staatlichen Förderchancen konkret abzustimmen. Folgende
Klärungen konnten herbeigeführt werden (Stand: 10.09.2025):
·
Nach Auskunft
der Regierung von Mittelfranken bestehen für die Verlängerung von auslaufenden
Belegungsbindungen von EOF-Wohnungen (Nr. 2.2, 9.1. WFB) noch Fördermittel.
·
Im Bereich von
geförderten Wohnungen des 1. Förderwegs besteht die Möglichkeit zur Fortsetzung
von auslaufenden Belegungsbindungen nur im Rahmen des Bayerischen
Modernisierungsprogramms (BayMod). Das BayMod ist jedoch auch von der aktuellen
Situation fehlender Fördermittel betroffen. Grundsätzlich ist jedoch eine
Antragstellung möglich, sofern ein Gebäude mindestens 15 Jahre alt ist.
Aussichtsreich könnte diese Möglichkeit gegebenenfalls für Gebäude sein, für
die Maßnahmen nicht direkt beginnen müssen und eine Bewilligung in den
kommenden Jahren ausreichend wäre.
2.4 Ausweisung von Sanierungssatzungsgebieten zur Steuerung der
städtebaulichen Entwicklung eines Gebiets
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen,
durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich
verbessert oder umgestaltet wird (§ 136 (2) BauGB). Städtebauliche Missstände
können sozialer und/oder baulicher Art und/oder funktions-/nutzungsbedingt
sein. Ein Sanierungsgebiet wird als Satzung förmlich festgelegt, wenn die
Sanierung notwendig ist und im öffentlichen Interesse liegt. Die Notwendigkeit
der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und
Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die
Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen ist mit vorbereitenden
Untersuchungen nachzuweisen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch
auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der
beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen
Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich
ergeben werden (§141 (1) BauGB).
Innerhalb des Erlanger Stadtgebiets gibt es die
Sanierungsgebiete Nördliche Altstadt sowie Erlanger Neustadt mit Teilen des Quartiers Lorlebergplatz. Die Frist der
Sanierungssatzungen endet zum 31.12.2031.
Sanierungsziele zum Erhalt von Wohnstrukturen sind in diesen Satzungen nicht
als Ziel formuliert.
Bewertung:
·
Lässt sich zum
jetzigen Zeitpunkt nicht bewerten, potenziell geeignete Gebiete müssten noch
identifiziert werden.
·
Für die
umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen und die Sanierung selbst müssen
entsprechende Haushaltsmittel zur Verfügung stehen.
·
Für die
Weiterverfolgung dieses Ansatzes wäre ein politischer Auftrag erforderlich.
·
§7h EstG
„Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten […]“ könnte einen
finanziellen Anreiz (allerdings nur für Privatpersonen) begründen.
·
Mit diesem
Instrument werden voraussichtlich keine zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen
und wenn, dann vermutlich nicht zu günstigeren Konditionen als dort bisher.
·
Eine direkte
Steuerungsmöglichkeit von Belegungsrechten und Mietpreisbindungen im Bestand im
Rahmen von Sanierungssatzungen ist nicht bekannt.
2.5 Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz)
Um bestehende Sozialstrukturen zu schützen, soziale
Segregation zu verhindern und ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu erhalten,
wäre gutachterlich zu prüfen, inwiefern die Ausweisung von neuen
Erhaltungssatzungsgebieten erforderlich bzw. möglich ist.
Durch Erhaltungssatzungen kann die Stadt Gebiete
bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der
Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der
Genehmigung bedürfen (§ 172 (1) Nr. 2 BauGB), wobei gem. § 172 (4) Satz 1 BauGB
die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Zusammensetzung der
Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Es
kann somit nur die vorhandene
Sozialstruktur, aber nicht der einzelne Mieter geschützt werden.
Im Rahmen der Erhaltungssatzungen werden
Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung
nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von
höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum
oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz
oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung
erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Schutzwürdig ist grundsätzlich jede Art von
Wohnbevölkerung, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen
Gründen erhalten werden soll (vgl. Lemmel, a.a.O., RdNr. 8; BVerwG vom BVERWG 18.6.1997 NVwZ 1998, 503 = BVerwGE 105, BVERWGE 105, 67 m.w.N.). Diese Voraussetzung ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn wegen eines sich
im Satzungsgebiet abzeichnenden Potentials zur baulichen Aufwertung und damit
zur Verdrängung von einkommensschwächeren Bewohner*innen die Gefahr einer
unerwünschten Änderung der Struktur der Wohnbevölkerung besteht (vgl. vom 5.8.1994, a.a.O., S. 372).
Anders als im Sanierungsrecht (vgl. Pkt. [2.4]),
besteht nicht die grundsätzliche Pflicht, förmliche vorbereitende
Untersuchungen durchzuführen. Die Voraussetzungen einer Erhaltungssatzung
lassen sich aber ohne eingehende Ermittlungen kaum erfüllen, da der Stadt für
den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bekannt sein muss, wie sich
die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet zusammensetzt und welche Veränderungen
drohen (BeckOK BauGB/Seith, 67. Ed. 1.8.2025, BauGB § 172 Rn. 6-7.1).
Aktuell bestehen für die Stadt Erlangen zwei
Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 Abs. 4 BauGB. Die Satzungen
umfassen die Gebiete „Jaminstraße“ und „östliche Hertleinstraße“.
Anlass für den Erlass der ersten Milieuschutzsatzung
„Östliche Hertleinstraße“ war die im Jahr 1984 erstmals bekannt gewordene
Verkaufsabsicht des Bundesvermögensamtes für Wohnungen in der Hertleinstraße.
Die Milieuschutzsatzung hat in der kritischen Phase des angekündigten
Wohnungsverkaufs ihre Aufgabe erfüllt, indem sie die Verhandlungsposition der
Stadt im Gespräch mit der Bundesrepublik Deutschland als Eigentümerin gestärkt
hat. Letztlich konnte allerdings ein Verkauf nicht verhindert werden. Im Ergebnis
haben sich die mit dem Erlass dieser Milieuschutzsatzung erwarteten Wirkungen
nur zum geringen Teil erfüllt.
Bewertung:
·
Lässt sich zum
jetzigen Zeitpunkt nicht bewerten, potentiell geeignete Gebiete müssten noch
identifiziert werden.
·
Für die
umfangreichen vorbereitenden Ermittlungen müssen entsprechende Haushaltsmittel
zur Verfügung stehen.
·
Für die
Weiterverfolgung dieses Ansatzes wäre ein politischer Auftrag erforderlich.
·
Eine direkte
Steuerungsmöglichkeit von Belegungsrechten und Mietpreisbindungen im Bestand im
Rahmen von Erhaltungssatzungen ist nicht bekannt.
·
Mit diesem
Instrument werden voraussichtlich keine zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen
und wenn, dann vermutlich nicht zu günstigeren Konditionen.
·
Es kann
lediglich eine „Luxussanierung“ verhindert werden. Eine Abkoppelung der
Mietpreisentwicklung von der allgemeinen Marktsituation ist nicht möglich.
·
Angesichts des
mit dem Erlass von Milieuschutzsatzungen hohen Verwaltungsaufwands für
Untersuchungen der Sozialstruktur in den zu betrachtenden Gebieten hinsichtlich
ihrer Erhaltungswürdigkeit und der geringen Wirksamkeit dieses Instruments zur
Erreichung der gewünschten Ziele ist dieses Instrument jedoch nicht zu
empfehlen.
3. Prozesse und Strukturen
3.1
Handlungsstrategie zur Sicherung
bezahlbaren Wohnens
Aus
der Darstellung und kritischen Bewertung der genannten Handlungsansätze geht
hervor, dass die konkrete Umsetzung jeweils an unterschiedliche finanzielle
oder gesetzliche Voraussetzungen gebunden ist beziehungsweise kommunale
Flächenressourcen erfordert. Die aufgezeigten Optionen können die fehlende
EOF-Förderung daher nur sehr begrenzt kompensieren.
Um
die Optionen jedoch möglichst umfassend und weitgehend für die Sicherung
bezahlbaren Wohnens auszuschöpfen, werden im weiteren strategischen Prozess die
folgenden Aktivitäten und Maßnahmen umgesetzt.
à Entwicklung und politische Beschlussfassung einer städtischen
Förderrichtlinie
Die
künftige Umsetzung bestimmter Maßnahmen im Rahmen der oben dargestellten
Möglichkeiten erfordert einen finanziellen Anreiz in Form einer städtischen
Förderung, um Wohnungseigentümer*innen für eine Beteiligung an den Maßnahmen zu
gewinnen. Dazu ist eine eigene städtische Förderrichtlinie zu erstellen und zu
beschließen, die unter anderem Festlegungen zu Förderhöhe oder Bindungsdauer
von gefördertem Wohnraum trifft. Auf Basis einer solchen Förderrichtlinie
könnten städtische Fördermittel als Voraussetzung für die Umsetzung der
Maßnahmen bewilligt werden.
à Frühzeitige
Gespräche zur Verlängerung von Belegungsrechten und Mietpreisbindungen
Die
Möglichkeiten zur Verlängerung von Belegungsbindungen werden im Rahmen der
gesetzlichen Möglichkeiten genutzt. Hierzu werden in Frage kommende
Vermieter*innen frühzeitig und proaktiv angesprochen, um mögliche
Verlängerungen zu vereinbaren und die bestehenden staatlichen
Fördermöglichkeiten hierfür ausgeschöpft. Sobald auch im Rahmen des Bayerischen
Modernisierungsprogramms perspektivisch wieder Mittel zur Verfügung stehen,
wird diese Option auch für die Verlängerung von Belegungsbindungen für geförderte
Wohnungen des ersten Förderwegs genutzt und rechtzeitig Vorgespräche mit
Mieter*innen hierfür geführt.
à
Kontaktaufnahme und Verhandlungen mit privaten Vermietern:
Es
wird ein Konzept entwickelt und umgesetzt, mit dem private Vermieter*innen
gezielt für ein städtisches Belegrechtsprogramm akquiriert werden können. Neben
der Schaffung städtischer finanzieller Anreize (siehe Förderrichtlinie) sind
hierfür Regelungen für Belegungsvereinbarungen zu konkretisieren und
Beratungsstrukturen aufzubauen, um Vermieter*innen fachlich in dem Prozess zu
begleiten und zu unterstützen (zum Beispiel bei der Sicherung von
Mietverhältnissen).
à
Etablierung eines Runder Tischs Soziales Wohnen
Mit
einem Runden Tisch Soziales Wohnen sollen Formate zur Kommunikation mit
Akteur*innen des Erlanger Wohnungsmarktes geschaffen bzw. fortgeführt werden.
Ziel ist die gegenseitige Information und der Wissenstransfer sowie der
Austausch über Bedarfe und die Vernetzung zur Stärkung (bezahlbaren) Wohnens
auf einem angespannten Wohnungsmarkt. Hierzu sollen u.a. die Bauwirtschaft,
Wohnungsunternehmen, Verbände, Vereine und Initiativen einbezogen werden.
Der Runde Tisch Soziales Wohnen ist als
beratendes Expert*innengremium zu verstehen. In diesem Format soll Expertise
aus verschiedenen Bereichen des Wohnungsmarkts gesammelt werden, sowohl von der
„Anbieter*innenperspektive“ als auch der Perspektive sozialer Organisationen
und Initiativen sowie der „Nachfrageperspektive“.
Aus der Diskussion und dem Erfahrungsaustausch sollen weitere Erkenntnisse und Schlussfolgerungen gezogen werden, die für die Umsetzung der dargestellten Maßnahmen zur Sicherung und Stärkung bezahlbaren Wohnens nutzbar gemacht werden können.
Für die
institutionalisierte Vernetzung alle relevanten Akteure mittels eines Runden
Tischs Soziales Wohnen werden diese angesprochen und zur Mitwirkung aufgerufen.
Eine erste Diskussionsgrundlage hierfür stellt das vorliegende Konzept zur
Sicherung bezahlbaren Wohnens dar.
Darüber hinaus
wird innerhalb der Stadtverwaltung wird die arbeitsteilige und kooperative
Zusammenarbeit zwischen den Fachämtern und Abteilungen mit einem unmittelbaren
Bezug zum Thema weitergeführt und intensiviert.
à
Verstärkung der Öffentlichkeitsarbeit zum Thema Wohnen
Wohnungsmärkte sind hochkomplex und
aufgrund ihrer Differenziertheit schwer zu überblicken. Aus diesem Grund sollen
die Informationen und Beratungsangebote der Stadt Erlangen zum Themenfeld Wohnen
professionell weiterentwickelt und ausgebaut werden. Insbesondere soll sich das
Informations- und Beratungsangebot sowohl auf Mieter*innen als auch auf private
Vermieter*innen erstrecken, unter anderem durch:
·
Bereitstellung
von zielgruppenspezifischen Informationsmaterialien zu aktuellen Themen rund um
das Thema Wohnen und den sozialen Wohnungsmarkt;
·
aktive
Pressearbeit zu aktuellen Themen, Fragen und Problemstellungen des Erlanger
Wohnungsmarkts.
à Vorbereitende Untersuchungen für die Ausweisung von
Sanierungssatzungsgebieten und Erhaltungssatzungsgebieten
Es
wird ein politischer Beschluss angestrebt, um potenziell geeignete Quartiere zu
identifizieren und systematisch auf Eignung als Sanierungs- oder
Erhaltungssatzungsgebiet zu prüfen. Hierzu werden die notwendigen Ressourcen
(finanziell, personell) für die Durchführung der umfangreichen vorbereitenden
Untersuchungen kalkuliert und dargestellt. Die oben genannten Beschränkungen
dieser Handlungsansätze (siehe 2.4 und 2.5) sind dabei zu berücksichtigen.
à
Fortsetzung des fachlichen Erfahrungsaustausches mit anderen Städten
In
der Auseinandersetzung mit der geschilderten Problematik erfolgte seitens Amt
50 bereits ein fachlicher Austausch mit anderen bayerischen Städten. Daraus
ergaben sich folgende Erkenntnisse:
·
Aufgrund
ebenfalls begrenzter Haushaltsmittel wird auch hier eine eigene kommunale
Förderung nicht als realistische Alternative mit relevantem Wirkungsgrad
gesehen.
·
Vereinbarungen
für eine Kompensation von fehlenden EOF-geförderten Wohnungen durch Wohnungen
mit gedämpfter Mietpreisbindung werden wegen des begrenzten Umfangs erzielbaren
Wohnraum als unbefriedigend beurteilt.
·
Als weitere
Möglichkeit wurde die sukzessive Herabsetzung der notwendigen Erfüllungsquote
für EOF-Wohnungen genannt, um zumindest begrenzt vorhandene Fördermittel
abrufen zu können. Bei dem derzeitigen vollständigen Förderstopp stellt dies
jedoch keine wirksame Lösung dar. Zudem steht dem weiter steigender Bedarf
gegenüber.
·
Programme wie
die „Sozialgerechte Bodennutzung“ (SoBoN) der Stadt München setzen voraus, dass
die Kommune über Grundstücke zum Verkauf verfügt. Im Rahmen dieses Programms
wird unter anderem die Entstehung von mehr gefördertem beziehungsweise
preisgebundenem Wohnraum gestärkt. Gegebenenfalls könnten sich vergleichbare
Optionen im Rahmen von Grundstückskaufverträgen für das Baugebiet 413 als Teil
der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Erlangen-West II ergeben.
Amt 50 wird mit anderen Kommunen im kontinuierlichen
fachlichen Austausch bleiben, um Lösungsansätze, Instrumente und Impulse zur
Sicherung bezahlbaren Wohnens anderer Städte für Erlangen zu prüfen.
3.2 Notwendige
Rahmenbedingungen und Ressourcenvoraussetzungen
Die
Umsetzung der genannten Arbeitsschritte erfordert entsprechende Ressourcen, um
eine gezielte, systematische und kontinuierliche Umsetzung – auch in
ressortübergreifender Abstimmung und Zusammenarbeit – zu ermöglichen. Folgende
Rahmenbedingungen und ressourcenbezogene Voraussetzungen sind notwendig
à
Haushaltsmittel bereitstellen:
Viele
Maßnahmen sind nur umsetzbar, wenn entsprechende kommunale Mittel beschlossen
werden. Dies geht im Einzelnen aus den oben dargestellten Handlungsoptionen
hervor. Dazu sind eine Klarstellung sowie politische Beschlüsse und die
Sicherstellung im Haushalt nötig. Im Zuge der dargestellten Maßnahmen sind
konkrete Kostenkalkulationen zu erstellen.
à
Personelle Kapazitäten schaffen:
Die
verwaltungsseitige Umsetzung des dargestellten strategischen Programms zur
Sicherung bezahlbaren Wohnens erfordert gesonderte personelle Kapazitäten,
beispielsweise für die proaktive Akquise und Beratung von privaten
Vermieter*innen, die rechtzeitige Vorbereitung von Bindungsverlängerungen, die
notwendige Voruntersuchungen im Rahmen der Ausweisung von Sanierungs- und
Erhaltungssatzungsgebieten oder die Etablierung und Organisation des Runden
Tischs Soziales Wohnen als begleitendes Expertengremium. Dese Schritte sollten
mittelfristig in feste Arbeitsaufgaben und politische Beschlüsse überführt
werden, um handlungsfähig zu bleiben und insbesondere bei Verfügbarkeit neuer
Fördermöglichkeiten unmittelbar reagieren und Maßnahmen umsetzen zu können.
4. Klimaschutz:
Entscheidungsrelevante
Auswirkungen auf den Klimaschutz:
ja, positiv*
ja, negativ*
nein
Wenn ja, negativ:
Bestehen alternative Handlungsoptionen?
ja*
nein*
*Erläuterungen dazu sind in
der Begründung aufzuführen.
Falls es sich um negative Auswirkungen auf den Klimaschutz handelt und
eine alternative Handlungsoption nicht vorhanden ist bzw. dem Stadtrat nicht
zur Entscheidung vorgeschlagen werden soll, ist eine Begründung zu formulieren.
5. Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur
Realisierung des Leistungsangebotes erforderlich?)
|
Investitionskosten: |
€ |
bei IPNr.: |
|
Sachkosten: |
€ |
bei Sachkonto: |
|
Personalkosten (brutto): |
€ |
bei Sachkonto: |
|
Folgekosten |
€ |
bei Sachkonto: |
|
Korrespondierende Einnahmen |
€ |
bei Sachkonto: |
|
|
||
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IvP-Nr.
bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk
sind nicht vorhanden
Anlagen:
Antrag 050_2025 –
SPD Geförderter Wohnbau