Der Vorentwurfsplanung für den Bau des Technischen Rathauses
wird zugestimmt. Die Vorentwurfsplanung soll der Entwurfsplanung zu Grunde
gelegt werden. Die weiteren Planungsschritte
sind zu veranlassen.
Die notwendigen Haushaltsmittel werden zum städtischen Haushalt angemeldet.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt
werden?)
Schaffung von
bedarfsgerechten Verwaltungsflächen für ca. 346 Mitarbeiter*innen in einem
nachhaltigen Neubau an der Gebbertstraße unter Berücksichtigung folgender
Ziele:
-
Nachhaltigkeit (u.a. CO2-Neutralität)
-
Wirtschaftlichkeit
-
Bürgerfreundlichkeit/Kundenorientierung
-
Mitarbeiter*innen Partizipation
-
Inklusion
-
Attraktivität als
Arbeitgeber/Personalgewinnung
-
Moderne Arbeitsplätze und Bürokonzepte
-
Flexibilität
-
Bündelung städtischer Fachbereiche
-
Gute Verkehrsanbindung
2. Programme
/ Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw.
Wirkungen zu erzielen?)
Auf die Beschlüsse Im StR vom 17.10.2017 (242/192/2017) und im BWA vom
22.03.2018 (VI/123/2017) mit dem Inhalt der Feststellung des
Bedarfs und der Finanzierung über den städtischen Haushalt wird verwiesen.
Der in diesem Antrag zum Beschluss stehende Vorentwurfs-Planungsstand
entspricht dem Stand, der auch dem Gutachten zur Alternativenprüfung zum Neubau
eines Technischen Rathauses durch den externen Gutachter dchp vom 08.07.2021
zugrunde gelegt wurde.
Der Vorentwurfsplanung wurde ein extern begleitetes Partizipationsverfahren für
alle Mitarbeiter*innen des Baureferats unter Beteiligung des Personalrats
vorgeschaltet.
Die zu beschließende Maßnahme beinhaltet den Neubau eines 4-geschossigen
Verwaltungsgebäudes mit Tiefgarage an der Gebbertstraße, sowie die Sanierung
des 2. und 3. Geschosses des Bestandsgebäudes Museumswinkel (Bauteil B) mit den
jeweils dazugehörigen Freianlagen.
3. Prozesse
und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote
erbracht werden?)
3.1
Ergebnisse der Partizipation
Die Verwaltung veranlasste vor Planungsbeginn die Erarbeitung von strategischen
Rahmenbedingungen in folgenden Schritten:
·
Umfangreiche
Mitarbeiter*innen-Partizipation in verschiedenen, auch extern moderierten
Workshopformaten zur Klärung von Flächen und Funktionsbedarfen
·
Partizipative Erarbeitung
sog. „Leitplanken“ als Grundlage für weitere Planungen
·
Regelmäßige Workshopformate
zur Ableitung der Planungsparameter aus den „Leitplanken“
Folgende strategische Ziele wurden im
Wesentlichen erarbeitet:
·
Die Stadt als attraktiver
Arbeitgeber:
Schaffung einer nachhaltigen, flexiblen und zukunftsfähigen Arbeitsumgebung,
insbesondere in den Bereichen Bürger*innenservice, Zusammenarbeit,
Kommunikation, Digitalisierung, mobile Arbeitsformen und Identitätsstiftung
·
Bedarfsgerechte
Arbeitswelten:
Zielgruppenorientierte Arbeitsumgebungen von Einzel- und Doppelbüros bis hin zu
tätigkeitsbasierten Multispacebüros in Nutzungseinheiten von ca. 400 m², mit
hoher Flexibilität, z.B. der Möglichkeit, Grundrisse jederzeit flexibel
umgestalten zu können
·
Bürger*innenfreundliche
Verwaltung:
Schaffung von niederschwelligen Servicebereichen und Flächen für Information
und Öffentlichkeitsformaten unabhängig von Büroflächen
·
Konzentration von
Besprechungs- und Konferenzbereichen
·
Leuchtturmprojekt für
Nachhaltigkeit und Klimaverträglichkeit der baulichen Anlage
3.2
Vorentwurfskonzept Städtebau
Das Gebäudekonzept sieht zwei kompakte, parallel angeordnete Büroriegel mit dazwischen geschaltetem, mit Glas überdachten Atrium, südlich des heutigen Museumswinkel vor.
Der Gebäudebestand Museumswinkel bleibt dabei unverstellt und ist lediglich über einen 2-geschossigen Steg mit dem Neubau verbunden. Die Gebäudeflucht entlang der Gebbertstraße nimmt Bezug auf die südliche Bebauung und bildet die Verlängerung des Nachbargebäudes.
Die fußläufige Erschließung für Besucher und Mitarbeitende erfolgt über einen gemeinsamen großen Vorplatz im Nordwesten. Dort findet kein PKW-Verkehr statt. Die Zufahrt der Tiefgarage liegt im Süden an der derzeitigen Parkplatzeinfahrt. Weitere dezentrale Nebeneingänge für Mitarbeitende stehen jeweils an den 3 Treppenhäusern und im südlichen Atrium zur Verfügung. Eine ausreichende Anzahl von Fahrradstellplätzen steht im Freibereich um das Gebäude zur Verfügung.
3.3 Vorentwurfskonzept Gebäude
Der 4-geschossige Neubau beinhaltet 13
Nutzungseinheiten für Büro- und Verwaltungstätigkeiten mit bis zu 400 m² BGF,
die eine weitgehende flexible Nutzung unter Beachtung von
Brandschutzvorschriften ermöglichen. Die Büroflächen können je nach Erfordernis
in unterschiedlichen Bürotypologien angeboten werden: Einzel- und Doppelbüros mit
konventionellem Flur oder Multifunktionsflur und tätigkeitsbasierte
Multispacestrukturen.
Die Büroflächen in Nutzungseinheiten sind so flexibel angelegt, dass sie
jederzeit ohne großen Aufwand umgebaut werden können. Daneben gibt es
ausreichend Flächen und Angebote für den informellen Austausch auch über die
Grenzen der eigenen Organisationseinheit oder des eigenen Amts hinweg.
Im Erdgeschoss ist ein Bürgerberatungszentrum mit Front- und Backoffice-Flächen
sowie ein Ausstellungs- und Konferenzbereich vorgesehen. Hier stehen größere
Besprechungsräume konzentriert und für alle Nutzer des Gebäudes flexibel
nutzbar zur Verfügung. Insgesamt steht damit ein Raumangebot zur Verfügung, das
aktuelle Anforderungen bzw. auch spätere Veränderungen der Arbeitswelt z.B. mit
längeren Arbeitsphasen außerhalb des eigentlichen Arbeitsplatzes erfüllt.
Ein glasüberdachtes, natürlich belüftetes Atrium mit Verbindungsstegen sowie einer Treppenanlage mit Personenaufzug verbindet die Gebäudetrakte Ost und West. Im Untergeschoss als Vollunterkellerung ist eine Tiefgarage als Großgarage mit Tiefgaragenzufahrt von Süden, Lager- und Archivräume sowie Technikräume untergebracht. Drei notwendige Treppenräume führen vom Kellergeschoss bis zum 3.Obergeschoss bzw. über Dachfläche.
Der Neubau ist im Norden mittels Steg im 2. und 3. Obergeschoss mit dem Bestandsgebäude des Museumswinkels verbunden.
3.4 Energiekonzept und Haustechnik
Die Dachflächen werden mit ca. 520
Photovoltaikelementen bestückt. Des Weiteren kommen Photovoltaikzellen in den
vorgehängten Glasfassaden mit Ost-/Süd- und Westausrichtung sowie in der
Verglasung des Atriumdaches zur Ausführung. Mit dieser Maximalausstattung mit
PV-Elementen kann der Strombedarf des Gebäudes nahezu vollständig
eigenproduziert werden.
Die Grundlastdeckung für Heizung und Temperierung erfolgt über
Betonkernaktivierung, die Spitzenlastdeckung über Heizkörper. Als Kältequelle
ist ein hybrides Rückkühlwerk in Kombination mit einer reversiblen Wärmepumpe
geplant. Als Heizquelle stehen für die Grundlastdeckung die Wärmepumpe, für die
Spitzenlast die Fernwärmeversorgung zur Verfügung.
Die Be- und Entlüftung der WC-Kerne wird
mittels dezentraler Kompaktgeräte sichergestellt. Alle anderen Büro- und
Konferenzbereiche sowie das Bürgerberatungszentrum wird über MSR-gesteuerte
Lüftungsflügel natürlich be- und entlüftet, damit kann auf eine mechanische
Lüftung und Klimatisierung der Nutzflächen verzichtet werden.
Das Atrium wird über einen zentral am Treppenkern gelegenen erdgeführten
Zuluftkanal mit vortemperierter Außenluft versorgt. Damit werden sommerliche
und winterliche Temperaturspitzen abgefangen und die Frischluftqualität im
Atrium sichergestellt.
Zur Reduzierung der Einleitmengen in das Kanalnetz ist eine Versickerungsanlage
für Niederschlagswasser vorgesehen.
3.5 Freiflächen
Die gebäudeumgebenden Freiflächen werden
soweit möglich und zulässig, mit versickerungsfähigen Belägen und Grünflächen
ausgeführt. Die Zufahrt zur Tiefgarage bzw. zur Anlieferung und zum Müllplatz
wird asphaltiert. Die Fassaden der 3 Treppenhäuser sowie Teile des Atriums
erhalten Rankgerüste und bodengebundene Begrünungen.
Das Flachdach ist extensiv begrünt, auch unter den aufgeständerten
Photovoltaik-Elementen.
Nistkästen werden für heimische Vogel- und Fledermausarten in die Fassadenkonstruktion
integriert.
3.6 vorgesehener Zeitplan
VgV-Verfahren und
Beauftragung Fachplaner |
März |
2022 |
Erarbeitung der
Entwurfsplanung |
September |
2022 |
Baubeginn Neubau |
Juli |
2023 |
Baufertigstellung Neubau |
Herbst |
2025 |
Baubeginn Altbausanierung-
und Umbau |
Hebst |
2025 |
Baufertigstellung gesamt
inkl. Außenanlagen |
Herbst |
2027 |
3.7 Kosten
Das Ergebnis der Kostenschätzung kann zum
derzeitigen Planungszeitpunkt nur mit einer Genauigkeit von -10%/+30% ermittelt
werden.
Bei geschätzten Gesamtkosten i. H. v. 33.305.510 € wird die Endabrechnungssumme
voraussichtlich zwischen 29.731.960 € und 42.946.163 € liegen.
Gegenüber der bisherigen
Grobkostenannahme ergeben sich folgende Änderungen:
Die Gebäudekubatur des Neubaus hat sich im Vergleich zur Grobkostenannahme aus
dem Haushaltsprotest 2020 um 26% reduziert. Die Kennzahl Bauwerkskosten KGR
300+400 / m³ BRI hat sich von 490 €/m³ auf 480 €/m³ reduziert.
3.8
Wirtschaftlichkeit und Kostenkennzahlen für den Neubau
Wirtschaftlichkeit:
Eine Realisierung des Technischen Rathauses am Standort Museumswinkel und die
Konzentration der Einheiten und technischen Fachgebiete an diesem Standort
schaffen die Voraussetzung der Nachnutzung dann freiwerdender stadteigener
Verwaltungsflächen v.a. im Gebäude Schuhstraße 40/Kleines Rathaus.
Nach derzeitigen Planungen können damit Flächen der Größenordnung von ca. 180 Arbeitsplätze abgemietet werden, für die derzeit Mietaufwendungen von 540.000 EUR pro Jahr anfallen. Gleichzeitig ergibt sich bei den geschätzten Baukosten, der im Bestand und im Neubau dann zur Verfügung stehenden Geschossfläche von ca. 13.000m² und einer Rendite von wenigstens 2,5% eine fiktive Mindestmiete von ca. 8,60 EUR/m². Dieser Wert liegt deutlich unter aktuellen Marktmieten für derartige Gewerbeimmobilien. Mietkosten bei laufenden Verträgen für Büroimmobilien liegen mit einem Faktor 1,5 und mehr über diesem Quadratmeterpreis.
Neben dieser betriebswirtschaftlichen Betrachtung wird ein Effizienzgewinn durch die Synergieeffekte der leichteren Zusammenarbeit im Referat, des Betriebs eines energieeffizienteren Gebäudes, aber auch durch die Möglichkeit als Stadt Erlangen attraktive zeitgemäße Arbeitsplätze im technischen Arbeitsumfeld zur Verfügung stellen zu können, erwartet.
Trotz sich ändernder Arbeitswelten besteht auch weiterhin ein Bedarf an Verwaltungsflächen. Sollte der für die gesamte Stadtverwaltung mittelfristig prognostizierte Flächenbedarf nicht durch die Realisierung eines Verwaltungsbaus umgesetzt werden, wäre die aktuelle Konsequenz, diesen teurer und/oder mit funktionalen Einschränkungen am (Miet-)Markt zu decken. Ein Festhalten am status quo („Variante Null“) der derzeitigen Flächeninanspruchnahme ist nicht zielführend und behindert mittelfristig Verwaltungsprozesse durch das dann entstehende Flächendefizit an den Verwaltungsstandorten. Mehraufwendungen für Anmietungen gegenüber dem o.g. fiktiven Mietpreis werden mit ca. 900.000 EUR pro Jahr prognostiziert.
Kostenkennzahlen:
Die Kostenschätzung kann mit folgenden Kennzahlen und Kostenstand 2020 (Stand
Vorentwurfsplanung) unterlegt werden:
Die Kennwerte des Neubaus Technisches
Rathaus (ohne Umbau und Sanierung Altbau) liegen im Vergleich zu aktuellen
Maßnahmen der Stadt mit ähnlichem Baustandard und zu statistischen Angaben aus
dem Baukosten-Informationssystem *) BKI, Kostenstand Mai 2020, mit
Regionalfaktor indiziert, in einer ähnlichen Bandbreite oder unterschreiten die
Vergleichsobjekte in Einzelfällen sogar deutlich. Der Vergleich weist auf eine
insgesamt wirtschaftliche Planung und Bauweise des Bauprojektes hin.
3.9
Finanzierung
Die zur Finanzierung notwendigen
Haushaltsmittel stellen sich wie folgt dar:
4. Klimaschutz
Entscheidungsrelevante
Auswirkungen auf den Klimaschutz:
ja,
positiv*
ja,
negativ*
nein
Wenn ja, negativ:
Bestehen alternative
Handlungsoptionen?
ja*
nein*
*Erläuterungen dazu sind in
der Begründung aufzuführen.
Die Verwaltung verfolgt ein Klima-Konzept in den folgenden priorisierten
Schritten:
1. Reduktion/Suffizient/Vermeidung/Begrenzung
= nur unabdingbar notwendige Flächen sind zu errichten
2. Effizienz/Optimierung/Verbesserung
= auf energetische Belange optimierte Bauweisen, Techniken, Materialien
incl. Einsatz nachwachsender Materialien
3. Kompensieren/Reparieren
= Ausgleich/Kompensation, auch an anderer Stelle
Das Ergebnis kann der Anlage „CO2-Bilanz“ entnommen werden
Ergebnis:
Die CO2-Bilanz mit einem negativen Ergebnis von - 5.592 Tonnen CO2 in
einem Zeitraum von 40 Jahren ist klimapositiv.
5. Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur Realisierung des
Leistungsangebotes erforderlich?)
Investitionskosten: |
€ 400.000 € (im HH vorhanden) |
bei IPNr.: 111.430 |
Sachkosten: |
€ |
bei Sachkonto: |
Personalkosten (brutto): |
€ |
bei Sachkonto: |
Folgekosten |
€ |
bei Sachkonto: |
Korrespondierende Einnahmen |
€ |
bei Sachkonto: |
|
Stellungnahme Ref. II
/ Amt 20: (28.10.2021)
Das aktuelle Investitionsprogramm als Bestandteil der mittelfristigen
Finanzplanung ist bereits „randvoll“. Eine Umsetzung dieses Projekts würde
zwangsläufig eine Verdrängung bereits veranschlagter Maßnahmen oder - bzw. und
- eine wesentliche Neuverschuldung zur Folge haben.
Haushaltsmittel
werden nicht benötigt
sind vorhanden auf IP-Nr. 111.430 (400.000 €)
bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk
sind
nicht vorhanden
Mehrbedarf IP-Nr. 111.430 (29.900.000 €)
Anlagen:
Lageplan, Grundrisse, Energiekonzept, CO2-Bilanz, Perspektiven