zum Bauvorhaben der GEWOBAU in der Housing Area vom 09.04.2019
In der Stadtratssitzung vom 11. April 2019 wurde eine
Beantwortung der Anfrage der Erlanger Linke zum Bauvorhaben der GEWOBAU in der
Housing Area vom 09.04.2019 zugesagt.
Der Bericht der GEWOBAU dient zur Kenntnis. Die Anfrage ist somit bearbeitet.
Sachbericht der GEWOBAU:
1.
Ist es richtig,
dass bei der Weitergabe von Mietminderungen wg. der Bauarbeiten Mieter, die
Wohnungsmängel geltend gemacht hatten, eine Mietminderung erhalten haben,
während die anderen Mieter nicht berücksichtigt wurden? Wie kann es einer
städtischen Wohnungsgesellschaft möglich sein, hier nach dem Prinzip zu
verfahren „Wer sich meldet bekommt etwas, wer sich nicht meldet bekommt
Nichts“? Was tun sie, um diesen ungerechten Umgang mit den Mietern zu
beseitigen und zukünftig zu verhindern?
Antwort zu 1.:
Nein. Alle Mieter der GEWOBAU in der Housing Area wissen spätestens seit dem 19.02.2019, dass sie in jedem Fall die Mietminderung erhalten, gleichgültig ob sie die Minderung, wie rechtlich an sich vorausgesetzt, geltend gemacht haben oder nicht. Der Sachverhalt ist den Vertretern des Runden Tisches am 07.02.2019 erläutert worden. Die GEWOBAU hat nach Klärung der Rechtslage verbindlich zugesichert, dass dies auch für zukünftige, vergleichbare Fälle gilt. Nachfolgend ein Auszug aus dem Mieterinformationsschreiben vom 19.02.2019, das an alle Haushalte versandt wurde:
„Der Runde
Tisch hat sich sehr für eine grundsätzliche Regelung von Mietminderungen
eingesetzt, die während der verschiedenen Bauphasen für alle Mieter in der
Siedlung gleichermaßen gelten soll. Sind in der Vergangenheit bereits
Mietminderungen für einzelne Mietverhältnisse gewährt worden, erhalten die
direkten Nachbarn entsprechende Mietminderungen, auch rückwirkend.
Uns ist
bewusst, dass die Baumaßnahmen mit Einschränkungen für alle Bewohner der
Siedlung verbunden sind. Diese Einschränkungen sind unterschiedlich in der
Intensität und Dauer. Um die Minderung der Miete plausibel und anwendbar zu
machen, haben wir mit dem Runden Tisch zwei Varianten besprochen.
Zukünftig
werden wir ohne Anerkennung einer Rechtspflicht folgende Varianten anwenden:
Mieter,
die von Baumaßnahmen in der unmittelbaren Nachbarschaft betroffen sind,
erhalten eine Mietminderung von 20% für die Dauer der Baumaßnahme. Die
Beeinträchtigung besteht hier durch Baufahrzeuge, zugeparkte Parkplätze und
vermehrte Geräusche.
Mieter,
die direkt gegenüber einer Aufstockungsmaßnahme wohnen, erhalten vom
Dachabbruch bis zur Fertigstellung des Rohbaus der Aufstockungsgeschosse eine
Mietminderung von 30%. Hier sind zeitweise größere Beeinträchtigungen durch
Abrissarbeiten und geräuschintensive Arbeiten eingeschlossen. Diese
Mietminderungen werden wir automatisch gewähren, eine Antragstellung von
Mieterseite ist nicht notwendig.“
2.
Ist es richtig,
dass in den Wohnblöcken, die noch aufgestockt werden sollen, bereits Abbruch-
und Bauarbeiten begonnen haben, obwohl noch Mieter darin wohnen? Was tun sie,
um dies zu verhindern und einen Baubeginn erst nach Auszug aller Mieter zu
gewährleisten? Was tun sie gegen unangekündigte Sperrungen der
Hauseingangstüren sowie der Fahrrad- und KFZ-Stellplätze?
Antwort zu 2.:
Nein. Die beteiligten
Firmen sind angewiesen, dass Aufstockungs- und Modernisierungsarbeiten am und
im Gebäude erst mit dem angekündigten Baubeginn erfolgen dürfen. In
Einzelfällen müssen Erschließungsmaßnahmen der ESTW vorgezogen werden, um eine
sichere und stabile Stromversorgung an allen Gebäuden zu gewährleisten. Diese
Arbeiten werden den Mietern rechtzeitig schriftlich angekündigt. Die
Hauseingänge waren jederzeit zugänglich und Ersatzstellplätze standen zur
Verfügung.
3. Ist es richtig, dass der erste
fertiggestellte Wohnblock, obwohl bereits bezogen, immer noch einer Baustelle
gleicht? Halten Sie auch für nicht zumutbar, dass die umgesetzten Mieter
faktisch noch auf einer Baustelle wohnen?
Antwort zu 3.:
Nein. Die
Bestandswohnungen sind fertiggestellt und die Verkehrssicherheit ist
gewährleistet. In den beiden Aufstockungsgeschossen finden, wie im Vorfeld mit
den Mietern besprochen, nur noch die weniger belastenden Innenausbauten statt.
4. Bei den Modernisierungsankündigungen fehlt
eine nachvollziehbare Differenzierung der Kosten für die Modernisierung und der
Kosten für die Aufstockung. Sind sie mit uns der Meinung, dass
a)
die Kosten der Modernisierung nachvollziehbar für die
davon betroffenen Mieter gestaltet werden sollten?
b)
die Kosten für die Aufstockung nicht in den Kosten der
Modernisierung enthalten sein sollten?
c)
eine klare Differenzierung zwischen diesen beiden
Kostengruppen erkennbar ist?
d)
die Neuberechnung der Miete nach der Modernisierung
hinsichtlich Notwendigkeit der Maßnahmen, der Kosten sowie rechnerisch
nachvollziehbar sein sollte?
Antwort zu 4.:
In der
Modernisierungsankündigung wurde entsprechend den gesetzlichen Anforderungen
eine Differenzierung der Kosten vorgenommen, indem bei
der Mietberechnung nur reine Modernisierungskosten angesetzt wurden.
Diese entsprechen lediglich rund 40 % der Gesamtkosten. Von diesen
Modernisierungskosten werden nur 50 % der gesetzlich möglichen Umlage geltend
gemacht, d.h. die Mieten erhöhen sich lediglich um max. 1,05 Euro je
Quadratmeter auf rund 6 Euro je Quadratmeter. 60 % der Gesamtkosten sind
Instandhaltungskosten und werden nicht auf die Mieter umgelegt.
5.
Sind Sie,
wie wir, der Meinung, dass der sogenannte runde
Tisch mehr sein sollte, als ein Gremium in dem nur Fragen an die GEWOBAU
gestellt werden können und vielmehr eine ergebnisoffene Beteiligung an der
Gestaltung des Bauprojekts housing area wie z. B. bei der Farbgebung, der
Situierung der Aufzugtürme, sowie der Außenanlagen einschließlich der Gehwege
usw. angebracht ist?
Antwort
zu 5.:
Aus Sicht der GEWOBAU hat der Runde Tisch viele
konstruktive Vorschläge gemacht, die in die Gesamtplanung des Projektes
eingeflossen sind. Zu den Sitzungen waren neben den Landschaftsarchitekten auch
immer wieder Fachleute aus der Verwaltung (Baureferent, Verkehrsplanung,
Spielplatzbüro, Vogelschutz) eingeladen, denen die Anliegen der Mieterschaft
vorgetragen werden konnten.
An folgenden Themen hat der Runde Tisch
entscheidend mitgewirkt:
- Gestaltung
aller Freiflächen in der Siedlung
- Entwicklung
eines Spielplatzkonzepts für alle Altersgruppen vom Kleinkind bis zum
Jugendlichen
Mehrere Spielbereiche für Kleinkinder werden zwischen den Gebäuden erstellt, zwei große Spielplätze (Schenkstraße, Thymianweg) für die anderen Altersgruppen werden mit qualitativ hochwertigen Spielgeräten ausgestattet. - Schaffung
von Mietergärten in den Erdgeschossen mit Zugang über die Balkone
- Anbringen
von Rollos an den Fenstern
- Erhaltung
möglichst aller Bestandsparkplätze
- Gestaltung
der Fahrradabstellplätze inkl. Überdachungen
- Gestaltung
der Müllplätze inkl. Einhausung
- Erhaltung
von Wäschetrockenplätzen
- Vorschläge
für Vogelschutzmaßnahmen
- Vorschläge
für die Gestaltung der Straßen inkl. Verkehrsberuhigung und Gehwege, die
von der Landschaftsarchitektin mit der Stadtplanung abgestimmt wurden
Technische Lösungen, wie die Situierung der Aufzugstürme, ergeben sich aufgrund der Erschließung der Aufstockungsgeschosse über die Treppenhäuser und aus den Vorgaben des Brandschutzkonzepts. Das Farbkonzept für die gesamte Siedlung wurde von einem Fachmann erstellt. Dabei ist nicht nur der Wiedererkennungswert des eigenen Gebäudes wichtig, sondern auch die Harmonie der verwendeten Farben. Zudem ist die Auswahl der Farben auch mit den Vogelschutzmaßnahmen abgestimmt, damit z.B. die Mehlschwalben die Nistkästen an den Gebäuden überhaupt anfliegen. Grundsätzlich hat die GEWOBAU immer ein offenes Ohr für Vorschläge des Runden Tisches und wird sie, soweit möglich, umsetzen.
6.
Sind Sie mit uns
der Meinung, dass der runde Tisch ein sinnvolles Gremium zur Beseitigung
auftretender Probleme zwischen Mietern und GEWOBAU sein könnte?
Antwort zu 6.:
Wir verweisen zunächst
auf die Antwort in der vorangegangenen Frage.
Individuelle Probleme, Anfragen, Beschwerden von Mietern werden immer direkt
mit den jeweiligen Mietern durch das Stadtteilbüro geklärt.
Nachrichtlich auch der
Hinweis, dass zur Klärung von grundsätzlichen Problemen zwischen Mieterschaft
und GEWOBAU es ferner seit über 40 Jahren den Mieterbeirat der GEWOBAU gibt. Er
trifft sich rund sieben Mal im Jahr zu Sitzungen und Arbeitsausschusssitzungen.
Jeder Mieter kann sich mit Anliegen an den Mieterbeirat wenden. Im Übrigen
waren bei allen Sitzungen des Runden Tisches der Vorsitzende und/oder der
stellvertretende Vorsitzende des Mieterbeirates anwesend.
7. Sind Sie mit uns der Meinung, dass der runde
Tisch dann häufiger als max. zweimal im Jahr tagen sollte, insbesondere in der
aktuellen Situation? Wie könnte dies gewährleistet werden?
Antwort zu 7.:
In den Jahren 2018/19
wurde das aktuell umgesetzte Konzept für Aufstockung und Modernisierung mehrfach
umfassend beschrieben und vorgestellt:
28.02.2018 Runder Tisch
01.03.2018 schriftliche Mieterinformation an
alle Mieter der Housing Area
12.03.2018 Mieterversammlung Schenkstraße 93-97
13.03.2018 Mieterversammlung Schenkstraße
168-172
12.04.2018 Mieterversammlung für alle Mieter der
Housing Area
18.07.2018 Stadtteilbeirat Ost, Sitzungsort:
Housing Area
15.11.2018 städtische Informationsveranstaltung
zu BBGZ und Housing Area
04.02.2019 Mieterversammlung Schenkstraße 99-103
07.02.2019 Runder Tisch
19.02.2019 schriftliche Mieterinformation an
alle Mieter der Housing Area
18.03.2019 Mieterversammlung Johann-Kalb-Straße
2-6
29.04.2019 Mieterversammlung Schenkstraße
105-109
Inzwischen sind die
Bauarbeiten bei den beiden Wohngebäuden in der Schenkstraße 93-97 und 168-172
weitgehend abgeschlossen. Alle Mieter in der Housing Area können die Ergebnisse
jetzt auch sehen. Für Anfang Juli ist auch wieder eine Besichtigung der
aufgestockten Wohnungen geplant.
8. Wer ist für
die Gestaltung und Wiederherstellung der Gehwege und Straßen zuständig? Die
GEWOBAU oder die Stadtverwaltung?
Antwort zu 8.:
Die Wiederherstellung der Gehwege erfolgt durch die GEWOBAU in Absprache mit der Stadtverwaltung.
9. Sind auch Sie der Meinung, dass Gehwege
nicht vollständig versiegelt werden sollten z. B. durch Asphaltierung, sondern
z. B eine Pflasterung verbaut werden sollte, die nicht zu 100 % versiegelt?
Antwort zu 9.:
Ja. Die Asphaltierung
wurde nur vorübergehend für die Baufahrzeuge hergestellt. Nach Beendigung der
Baumaßnahmen werden die Gehwege wieder gepflastert und in Abstimmung mit der
Stadtplanung den neuen Außenanlagen angepasst.
10. Gibt es eine betriebswirtschaftliche
Berechnung der Gesamtkosten des Projekts insbesondere vor dem Hintergrund, dass
Modernisierungen vorgenommen werden, die eigentlich nicht notwendig sind oder
nur aufgrund der Aufstockung erforderlich sind? Bitte eine entsprechende
Berechnung vorlegen
Antwort zu 10.:
Zur Differenzierung der
Gesamtkosten verweisen wir auf die Antwort zu Frage 4. Das Projekt ist auf
dieser Grundlage finanziert und vom Aufsichtsrat genehmigt. Für eine
nachhaltige Bestandsentwicklung sind alle durchgeführten Baumaßnahmen
notwendig. In der Folge haben alle Bestandswohnungen einen höheren
Gebrauchswert durch eine zeitgemäße und marktgerechte Ausstattung, es wird hohe
Energieeffizienz (KfW-55-Standard) und eine hohe CO 2–Einsparung realisiert.
Dies führt zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
und zu einer deutlichen Aufwertung des Quartiers. Zudem ist gewährleistet, dass
in den nächsten 30 Jahren keine größeren Baumaßnahmen mehr notwendig werden.
11. Wie viel bisherige Bestandsmieter haben das
Wohngebiet housing area endgültig verlassen und sind in ein anderes Wohngebiet
oder eine andere Stadt/Gemeinde verzogen?
Wir bitten die Angabe der Gründe für den Wegzug ebenso einbeziehen, wie die
jeweiligen Zeitpunkte.
Antwort zu 11.:
Ausweislich unserer Unterlagen gab es seit 01.01.2015 insgesamt 119 Kündigungen durch Mieter. Davon sind 78 Mietparteien auf Wunsch (kleinere Wohnung, Umgehung der Baumaßnahmen) in Alternativwohnungen im GEWOBAU-Bestand umgezogen, davon 48 innerhalb des Bestandes der Housing Area. 14 Mietparteien wohnen weiter in Erlangen oder Umgebung außerhalb des GEWOBAU-Bestandes, u.a. in Eigentum. 27 Mietparteien haben Erlangen aus beruflichen/privaten Gründen verlassen.
Anlage: Anfrage der
Erlanger Linke
zum Bauvorhaben der GEWOBAU in der Housing Area vom 09.04.2019