Gostenhofer Straße 30; Fl.-Nr. 193/2;
Az.: 2018-271-VV
Das gemeindliche Einvernehmen für das Bauvorhaben und die erforderliche Befreiung wird erteilt.
1. Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen ruft das
Bauvorhaben hervor?)
Bebauungsplan: |
F 207 (rechtskräftig am
04.07.1966; BauNVO 1962) |
Gebietscharakter: |
Allgemeines Wohngebiet (WA) |
Widerspruch zum Bebauungsplan: |
Ausführung des Dachgeschosses als
Vollgeschoss (drittes Vollgeschoss), abweichend von der Festsetzung „E + 1,
Erdgeschoss und ein Vollgeschoss, zwingend“ - Überschreitung der nach
bauordnungsrechtlicher Vollgeschoss-Definition relevanten Fläche um 6,7 m²
oder ca. 6 % |
2. Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw.
Wirkungen zu erzielen?)
Das Baugrundstück
befindet sich im Südosten Frauenaurachs am Rand der dortigen Wohnbebauung. Es
grenzt an die Sylvaniastraße an. Auf deren gegenüberliegender Straßenseite
schließen sich Gewerbegegebiete an.
Das Bauvorhaben
umfasst den Ausbau des Dachgeschosses zu einer zusätzlichen (vierten) Wohnung.
Bestandtteil der Umbaumaßnahme ist die Errichtung einer Dachgaube mit 4,85 m
Breite auf der Südwestseite (Gartenseite) des 16,07 m langen Gebäudes. Die
Gaube stellt sich in Bezug auf die Dachfläche als untergeordnetes Bauteil dar.
Der vierte notwendige
Stellplatz ist derzeit noch nicht nachgewiesen. Der Nachweis ist als
Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung nachgefordert. Von einer
Lösung kann ausgegangen werden.
Die gemäß
bauordnungsrechtlicher Vollgeschoss-Definition relevante 2/3-Grundfläche des
Dachgeschosses in 2,30 m Höhe dürfte gemäß Bebauungsplan rechnerisch 103,60 m²
betragen (Festsetzung „E + 1“). Geplant ist eine 2/3-Grundfläche des
Dachgeschosses von 110,26 m², also eine Überschreitung um ca. 6 %. Das
Dachgeschoss wird damit zum (dritten) Vollgeschoss. Eine entsprechende
Befreiung wird beantragt.
Ob ein drittes
Vollgeschoss mit geringfügiger rechnerischer Flächenüberschreitung bereits im
genehmigten Bestand vorhanden ist, konnte mangels ursprünglicher Baugenehmigung
in der Altakte nicht zweifelsfrei geklärt werden.
Nach Beurteilung des
Bauaufsichtsamts ist die Abweichung städtebaulich vertretbar, da
·
der
Umfang der Flächenüberschreitung geringfügig ist;
·
das
Volumen der Erweiterung nach außen hin vergleichsweise gering ist (ca. 6 m³);
·
festgesetzte
GRZ und GFZ entsprechend der Begründung des Antragstellers eingehalten werden;
·
das
Umfeld maßgeblich durch die voluminöseren Geschosswohnungsbauten auf Flurstück
Nr. 196 geprägt wird;
·
die
Änderung zum öffentlichen Raum hin nicht in Erscheinung tritt.
Nachbarliche Belange sind erkennbar nicht
tangiert.
Zu berücksichtigen
ist darüber hinaus, dass die Schaffung dringend benötigten Wohnraums durch
Nachverdichtung bebauter Gebiete auch im öffentlichen Interesse ist. Der Ausbau
bestehender Dachräume in Verbindung mit energetischer Sanierung ist hierzu eine
besonders ressourcenschonende und daher zu begrüßende Maßnahme.
Von Seiten des Amts
für Stadtplanung und Stadtentwicklung wurden folgende entgegenstehende
Argumente vorgetragen: Das Entstehen eines dritten Vollgeschosses entgegen der
Festsetzung des Bebauungsplans wird nicht befürwortet. Das Entstehen eines
Bezugsfalls sei zu vermeiden. Bisher sei keine derartige Befreiung erteilt
worden. Unmittelbar gegenüber, in der Gostenhofer Straße 27, wurde in einem
gleichgelagerten Fall für einen Dachgeschossausbau, der bei der Festsetzung von
max. zwei zulässigen Vollgeschossen, ein drittes Vollgeschoss im Dach zur Folge
gehabt hätte, die Genehmigung versagt. Die Planung musste dahingehend geändert
werden, dass das Dachgeschoss gerade noch kein Vollgeschoss wurde. Die
Erteilung einer Befreiung würde somit im vorliegenden Fall den
Gleichheitsgrundsatz verletzen.
Da der unterstellte
Bezugsfall aus dem Jahre 1978 eine stark abweichende Planung zum Inhalt hatte
und in einer bauplanungsrechtlich völlig anderen Situation entschieden wurde
(im Geltungsbereich des offensichtlich damals in Aufstellung befindlichen
Bebauungsplans Nr. F 276), wird von seitens des Bauaufsichtsamts die Verletzung
des Gleichbehandlungsgrundsatzes nicht gesehen.
Die Befreiung von der
Festsetzung „E + 1“ des Bebauungsplans Nr. F 207 für eine Ausführung des Dachgeschosses als (drittes)
Vollgeschoss, mit einer Überschreitung der nach bauordnungs-rechtlicher
Vollgeschoss-Definition relevanten Fläche um 6,7 m² oder ca. 6 %, könnte nach
Beurteilung des Bauaufsichtsamts gemäß § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die
Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans sind städtebaulich
vertretbar. Sie sind insbesondere auch unter Würdigung der nachbarlichen
Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
Sofern das
Einvernehmen zu dem Vorhaben und der erforderlichen Befreiung erteilt wird,
könnte eine Baugenehmigung erteilt werden.
3. Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote
erbracht werden?)
Nachbarbeteiligung: Die nachbarliche Zustimmung wurde vollständig erteilt.
Anlagen: Lageplan
Ansicht Südwest
Schnitt
Grundrisse DG, OG