Planungsrechtliche Zulässigkeit

Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Überbauung auf Grundlage des bestehenden Baurechts muss zunächst geprüft werden. Fügt sich die Überbauung nach § 34 Baugesetzbuch in die nähere Umgebung ein oder lässt die Festsetzung eines Bebauungsplanes eine Überbauung zu, steht dieser planungsrechtlich nichts entgegen. Wenn das Planungsrecht entgegensteht, besteht die Möglichkeit, wenn ein Planungserfordernis erkannt wird, durch die Aufstellung eines Deckblattes das Baurecht anzupassen. Dabei ist jedoch der Gebietserhaltungsanspruch zu beachten, der als Teil des Nachbarschutzes im öffentlichen Baurecht dem jeweiligen Grundstückseigentümer ein Abwehranspruch gibt. Jeder Grundstückseigentümer muss sich danach an die Maßgabe der Gebietsfestsetzung halten. Durch  die Überbauung von Parkplatzflächen kann dieser Abwehr- bzw. Schutzanspruch im Einzelfall ausgelöst werden. Das bestehende Baurecht kann somit ein Hindernis darstellen.

Eigentums-verhältnisse und Eignung

Unterschiedliche Handlungsmöglichkeiten bei der Überbauung von Parkplatzflächen sind abhängig von den jeweilig bestehenden Eigentums- und  Besitzverhältnissen.

Die Stellplatzflächen auf privaten Grundstücken sind zu einem überwiegenden Teil bauordnungsrechtlich notwendige Stellplätze (Der Stellplatznachweis muss für das Einzelvorhaben beim Bauantrag geführt werden.) nach der Stellplatzverordnung der Stadt Erlangen.  Unterschieden wird dabei nach Nutzungen. In diesem Zusammenhang wesentliche Nutzungen sind:

a)     Wohnen

b)    Gewerbe

c)     Universität

Eine Betrachtung aller privaten Grundstücke wäre stadtweit nicht verhältnismäßig.

Die Stadt verfügt zudem über eigene Grundstücke, dazu zählen: Mitarbeiterparkplätze, Sportplätze, sowie die Parkplätze von Ortsteilzentren, ehemaligen Rathäusern in den Ortsteilen, Treffpunkten, Stadtteilhäusern, Kindergärten u.a..

Außerdem sind Grundstücke im Besitz städtischer Töchter.  Ein Großteil der Grundstücke der ESTW, der Eigenbetriebe und der GGFA scheinen pauschalbetrachtet nicht für eine Überbauung geeignet.

Die GEWOBAU prüft eine Überbauung von Parkplatzflächen in Abstimmung mit der Verwaltung und wird dann ggf. selbst tätig. Der GEWOBAU kann in diesem Kontext so eine Vorbildwirkung zu kommen.

Handlungs-spielräume

Bei Einzelvorhaben ist der Handlungsspielraum der Verwaltung eher gering. Im Rahmen von Beratungsgesprächen kann auf eine Überbauung untergenutzten Flächen hingewirkt werden.

Im Fall einer Überbauung dieser Flächen muss sowohl für den Bestand als auch für den Neubau der Stellplatznachweis neu geführt werden. Je nach Größe des Vorhabens ist dann eine Tiefgarage häufig die einzige Möglichkeit, die Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen, da selbst bei einer auf Stelzen stehenden Überbauung, der neu entstehende Bedarf an Stellplätzen auf dem Grundstück meist nicht mehr gedeckt werden kann. Daher handelt sich jedes Mal um Einzelfallentscheidungen der Bauherren, ob sie die Kosten für eine Tiefgarage bewältigen können.

a)     Wohnen: Im Rahmen des Wohnungsbaus ist die Bündelung von Parkplatzflächen in Quartiersgaragen und die Ablöse von Stellplätzen  möglich.

b)    Gewerbe: Die erforderliche Anzahl an Stellplätzen muss errichtet werden und eine Bündelung ist meist schwer zu realisieren. Die Ablösung von Stellplätzen ist häufig von Seiten der Gewerbetreibenden mit hohem Kundenverkehr (z.B. Einzelhandel) nicht gewünscht, da die Bereitstellung von Stellplätzen zum kundenfreundlichen Betriebskonzept gehört.

c)     Universität

Die Stadt lässt bereits im Unikontaktgespräch die Zielsetzung mit einfließen. Dies wir auch weiterhin verfolgt werden. Die Bündelung von Stellplätzen ist hier möglich.

Bei städtebaulichen Planungen eröffnet sich ein größerer Handlungsspielraum, da durch die Regelung der Art der Nutzung, dem Maß der Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche eine Unternutzung entgegen gewirkt werden kann. Die Stellplätze werden in diesem Kontext im Vorgriff auf übergeordneter Ebene betrachtet und die Planung von Tiefgaragen kann erfolgen. So ist unter anderem auch die Planung von kostengünstigen Quartiersgaragen o.ä. möglich. Ein Bebauungsplan stellt jedoch auch nur ein Angebot dar (Ausnahme § 12 BauGB Vorhaben- und Erschließungsplan). Der jeweilige Grundstückseigentümer wird dadurch nicht zum Bau verpflichtet.

Beispiele

Das Beispiel des in Aufstellung befinden Bebauungsplanes Nr. 345 –Hans-Geiger-Straße– zeigt diesen Handlungsspielraum. Im Rahmen der Planung werden die Bestandsstellplätze neu geordnet und teilweise künftig in Tiefgaragen nachgewiesen, die mit mehrgeschossigen Wohnhäusern überbaut werden.

Resümee

Die Überbauung von bestehenden ebenerdigen Parkplätzen ist häufig eine Einzelfallentscheidung. Diese basiert auf…

…    der planungsrechtlichen Zulässigkeit.

…    den Eigentumsverhältnissen.

…    einer Abschätzung der zu erwartenden Kosten z.B. durch den Bau einer Tiefgarage.

…    der Abwägung der bestehenden Freiraum- und Wohnqualitäten gegenüber dem Potential der Nachverdichtung.

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