Die Verwaltung wird beauftragt zur bzw. zum

§  4. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Buckenhof,

§  5. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Spardorf sowie

§  Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. S 14 / B 15 „Nahversorgung Alte Ziegelei“ des Planungsverbandes „Alte Ziegelei“

die unter Ziff. II Begründung Pkt. 3.7 aufgeführte Stellungnahme abzugeben

1.   Ergebnis/Wirkungen
(Welche Ergebnisse bzw. Wirkungen sollen erzielt werden?)

Negative städtebauliche, verkehrliche und einzelhandelsrelevante Auswirkungen auf die Stadt Erlangen sollen vermieden werden.

2.   Programme / Produkte / Leistungen / Auflagen
(Was soll getan werden, um die Ergebnisse bzw. Wirkungen zu erzielen?)

Es soll eine Stellungnahme zur Bauleitplanung der Gemeinden Buckenhof und Spardorf „Nahversorgung Alte Ziegelei“ abgegeben werden.

3.   Prozesse und Strukturen
(Wie sollen die Programme / Leistungsangebote erbracht werden?)

3.1 Anlass und Ziel der Planung

Die Ziegelproduktion wurde auf dem sog. „Schultheiß-Gelände“ in Spardorf im Jahr 2005 eingestellt, das Gelände selbst aber noch eine zeitlang als Lagerfläche durch den Betrieb weitergenutzt.

Ab dem Jahr 2009 zeigten Handelsketten Interesse an dem Standort, die Gemeinde Spardorf lies in der Folge mehrere Entwürfe für eine „Neue Ortsmitte“ erarbeiten, die neben Einzelhandelsbetrieben für die Nahversorgung im südlichen Teil der ehem. Ziegelei ebenso Wohnungsbau im nördlichen Teil zum Gegenstand hatte.

Zwischenzeitlich wurde das gesamte Gelände geräumt und auch die ursprünglich zur Erhaltung vorgesehenen Gebäudeteile abgebrochen. Lediglich der Schornstein der ehemaligen Ziegelei ist als Relikt noch vorhanden.

Die Planungen haben sich in den vergangenen Jahren u.a. aufgrund unterschiedlicher Vorstellungen der Gemeinden Spardorf und Buckenhof einerseits sowie des Eigentümers und Vorhabenträgers andererseits seitdem mehrfach verzögert. In dessen Verlauf haben sich die geplanten Verkaufsflächen (VK)  – bezogen auf den Vollsortimenter, Lebensmitteldiscounter und Drogeriemarkt – um 500 m² von 3.000 m² VK (Rahmenplan 2011) auf nun 3.500 m² VK (Bauleitplanung 2014) erhöht.

3.2 Verfahren

Das ca. 6,6 ha große Vorhaben, der südliche Teil der ehm. Ziegelei, liegt sowohl in der Gemeinde Spardorf als auch in der Gemeinde Buckenhof.

Beide Gemeinden haben daher einen Planungsverband im Jahr 2013 gegründet, der zur planungsrechtlichen Umsetzung die jeweiligen Flächennutzungspläne (FNP) der Gemeinden Spardorf und Buckenhof ändert und einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VBP) „Nahversorgung Alte Ziegelei“ aufstellt.

Für die Bauleitplanverfahren wird nun gem. § 4 Abs. 1 BauGB die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Mit Schreiben vom 12.06.2014 hat die Verwaltungsgemeinschaft (VG) Uttenreuth um Stellungnahme bis zum 28.07.2014 gebeten.

Der nördliche Teil der ehem. Ziegelei ist nicht Gegenstand der vorliegenden Planung.

3.3 Regional- und Landesplanung

Die Gemeinden Uttenreuth, Spardorf und Buckenhof sind im Regionalplan der Region (7) Nürnberg als „gemeinsamer Siedlungsschwerpunkt“ ausgewiesen. Der hierfür erforderliche landesplanerische Vertrag wurde im Jahr 2013 geschlossen. Im Hinblick auf ihre zentralörtliche Funktion und Einzelhandelsgroßprojekte enthält der Regionalplan folgende fachliche Ziele:

§  In den […] Gemeinden der Industrieregion Mittelfranken soll auf eine nachhaltige Sicherung und kontinuierliche Weiterentwicklung des Handelsbestandes hingewirkt werden (RP 7, B IV 2.5.1.4 alte Gliederung).

§  Für Einzelhandelsgroßprojekte sollen Flächen in der Regel nur noch in zentralen Orten höherer Stufe (ab Unterzentrum) ausgewiesen werden, wenn durch den in der Bauleitplanung vorgesehenen Nutzungsumfang die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung in ihrem Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigt wird, der Nutzungsumfang in angemessenem Verhältnis zur Größe des jeweiligen Verflechtungsbereiches steht und die Flächen städtebaulich und verkehrsmäßig integriert werden können. (RP 7, B IV 2.5.1.4 alte Gliederung)

Mit dem Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern 2013, welches zum 01.09.2013 in Kraft getreten ist, wird die zentralörtliche Funktion der Kategorie „Siedlungsschwerpunkt“ nicht mehr weitergeführt. Die bestehenden Klein- und Unterzentren sowie die Siedlungsschwerpunkte können einem Grundzentren gleichgestellt werden (LEP 2013 G 2.1.6). Die Regionalpläne sind in den kommenden drei Jahren entsprechend zu überprüfen und anzupassen.

Das LEP 2013 enthält zu Einzelhandelsgroßprojekten folgende fachliche Ziele:

§  Lage im Raum:
Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in Zentralen Orten ausgewiesen wer­den. Abweichend sind Ausnahmen zulässig für Nahversorgungsbetriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche in allen Gemeinden […] (LEP 2013 Z 5.3.1).

§  Lage in der Gemeinde:
Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen (LEP 2013 Z 5.3.2).

§  Zulässige Verkaufsflächen:
Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte,
- soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H.,
[…] der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen (LEP 2013 Z 5.3.3).

Laut Angaben der VG Uttenreuth hat die Regierung von Mittelfranken als Höhere Landesplanungsbehörde auf die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens in einem Gespräch Anfang 2014 verzichtet. Eine landesplanerische Stellungnahme nach Art. 27 BayLplG erfolge lediglich zu den Bauleitplanverfahren.

3.4 Lage des Vorhabens und Erschließung

Das „Schultheiß-Gelände“ liegt nördlich der Gräfenberger Straße (St 2240) und östlich der Buckenhofer Straße. Das Plangebiet befindet sich unmittelbar an der Grenze zur Stadt Erlangen, die über die Straße Lange Zeile unmittelbar angebunden ist. Die Entfernung zum Erlanger Stadtzentrum beträgt ca. 4 km und zur Mitte von Sieglitzhof ca. 1,3 km.

Die verkehrliche Erschließung erfolgt von Süden von der St 2240 sowie von Westen über die Buckenhofer Straße.

Die ÖPNV-Anbindung ist über den südwestlich gelegenen Busbahnhof gewährleistet.

Für die geplante Stadt-Umland-Bahn ist eine Freihaltetrasse entlang der Staatsstraße vorgesehen.

3.5 Art und Maß der baulichen Nutzung

Das bisher im FNP Spardorf als gewerbliche Baufläche dargestellte Plangebiet soll entsprechend den Zielen der Planung weitgehend als Sonderbaufläche sowie als Wohnbaufläche dargestellt werden. Eine westlich der Buckenhofer Straße bisher dargestellte Wohnbaufläche soll zu einer Gemischten Baufläche werden.

Im FNP Buckenhof werden die an das Ziegeleigelände angrenzend dargestellten Grün-, Wasser- und Verkehrsflächen an die Ziele der Planung angepasst.

Im VBP werden im Wesentlichen folgende Nutzungen festgesetzt:

Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans

§  Baufeld Süd – Sondergebiet „Handel, Gesundheit, Dienstleistung und Wohnen“
Geplant sind zwei ein- bzw. zweigeschossige Baukörper für einen Vollsortimenter/Bäcker (Fa. Rewe) und einen Lebensmitteldiscounter (Fa. Lidl) mit Gastronomie sowie die baulich hervorgehobene sog. „Maukhalle“ mit den Nutzungen Drogeriemarkt, Apotheke, Gesundheit, Fitness und Wohnen.

Sonstiger Geltungsbereich des VBP

§  Baufeld Nord – Allgemeines Wohngebiet
Im Westen sind ein Wohnheim mit 119 Appartements sowie im Osten 78 Wohneinheiten (Wohnen mit Büronutzung und Dienstleistungen) vorgesehen

§  Baufeld West – Mischgebiet
Geplant ist eine gewerbliche Nutzung mit nachgeordneter Wohnnutzung bzw. einem Hotel.

3.6 Einzugsgebiet, Kaufkraftabschöpfung und Wirkungsanalyse der Planung

Grundlage für die nachfolgenden Aussagen bildet ein Einzelhandelsgutachten der GMA, München (April 2014), welches Anlage der Begründung zum VBP ist. Hierin werden der Vollsortimenter, der Lebensmitteldiscounter und der Drogeriemarkt jeweils separat, d.h. als einzelne Betriebe betrachtet.

§  Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial

Das Einzugsgebiet und das errechnete Kaufkraftpotenzial umfasst neben dem Gebiet der VG Uttenreuth als sog. Kerneinzugsgebiet, das unterteilt ist in die Zone I – Gemeinden Spardorf, Uttenreuth und Buckenhof – und die Zone II – Gemeinde Marloffstein –, auch in einem sog. Ergänzungsbereich Teile des Erlanger Stadtgebietes, im Wesentlichen auf die Buckenhofer Siedlung und Sieglitzhof:

§  Kaufkraftabschöpfung und Wirkungsanalyse

Im Hinblick auf die Kaufkraftabschöpfung wird für den Vollsortimenter eine durchschnittliche jährliche Raumleistung von 3.800 €/m², für den Lebensmitteldiscounter eine überdurchschnittliche jährliche Raumleistung von 5.250 €/m² und für den Drogeriemarkt eine weit unterdurchschnittliche Raumleistung von 3.750 €/m² angenommen, die folgende Marktanteile ergäbe:

Eine Wirkungsanalyse, d.h. eine Betrachtung der Kaufkraftbewegungen, der Umsatzumverteilungen sowie der hieraus zu erwartenden Auswirkungen erfolgt lediglich verbal im Hinblick auf das Gebiet der VG Uttenreuth.

Mögliche, negative Auswirkungen auf die Stadt Erlangen, v.a. auf den Zentralen Versorgungsbereich – Typ II in Sieglitzhof werden pauschal nicht erwartet bzw. nicht näher betrachtet.

3.7 Stellungnahme der Verwaltung

Die Verwaltung kommt nach der Prüfung der zu dem Vorhaben zum gegenwärtigen Zeitpunkt vorgelegten Planunterlagen zu folgendem Ergebnis:

Die vorliegende Bauleitplanung der Gemeinden Spardorf und Buckenhof hat unzweifelhaft ein Einzelhandelsgroßprojekt i.S.d. LEP 2013 mit mind. ca. 3.700 m² Verkaufsfläche für Sortimente des Nahversorgungsbedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Getränke) und auch – zumindest aus landesplanerischer Sicht – des Innenstadtbedarfs (Arzneimittel, Drogeriewaren) zum Gegenstand. Der VBP setzt daher auch folgerichtig ein Sondergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO für dieses Vorhaben, welches einheitlich geplant wird und betrieben werden wird, fest.

Die Gemeinden Spardorf, Uttenreuth und Buckenhof können als gemeinsamer Siedlungsschwerpunkt derzeit Flächen für ein entsprechendes Einzelhandelsgroßprojekt (Lage im Raum) ausweisen.

Auch erfüllt das Plangebiet die o.g. Anforderungen für die Lage in der Gemeinde: Der Standort ist städtebaulich integriert, v.a. auch im Hinblick auf die Anbindung mit dem ÖPNV. Vielmehr ist zu begrüßen, dass die Gemeinden eine Nachnutzung der brachgefallenen Flächen im Sinne der Innenentwicklung gegenüber einer Entwicklung „auf der grünen Wiese“ (Außenentwicklung) den Vorrang geben.

Die Bauleitplanung der Gemeinden Spardorf und Buckenhof widerspricht jedoch den Anforderungen des nachbargemeindlichen Abstimmungsgebot gem. § 2 Abs. 2 BauGB gegenüber den Interessen der Stadt Erlangen sowohl hinsichtlich der zulässigen Verkaufsflächen als auch der Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich – Typ II in Sieglitzhof:

-  Das Einzugsgebiet für das Vorhaben in der gegenwärtig geplanten Größe greift in einem Ergänzungsbereich auf Gebiete der Stadt Erlangen zurück. Dieser Einzugsbereich ist zu groß gewählt: Eine Orientierung von Bevölkerungspotenzialen in der Schiller-, Moltke- und Löhestraße sowie in der Sieglitzhofer Waldsiedlung (Niendorf- und von Bezzelstraße u.a.) wird bestritten, so dass ein Bevölkerungspotenzial von ca. 5.300 Einwohnern verbliebe.

-  Angesichts, dass zwar einerseits nur 45 % der Kaufkraft der VG Uttenreuth im Nahrungs- und Genussmittelbereich vor Ort verbleiben, jedoch andererseits mit dem Vorhaben mehr als eine Verdopplung der Verkaufsflächen in den projektierten Sortimentsbereichen einherginge, reicht das branchenspezifische Kaufkraftpotenzial der Standortgemeinden nicht für  die geplanten Verkaufsflächendimensionen aus. Ein Rückgriff auf das vorgenannte Bevölkerungspotenzial der Stadt Erlangen ist – gleichwohl landesplanerisch unzulässig – erforderlich:
Der Drogeriemarkt müsste z.B. ca. 20 % bis 25 % seines Umsatzes im Kernsortiment allein durch Kunden aus der Stadt Erlangen sicherstellen.
Fernerhin werden die Umsatzerwartungen bezüglich der Randsortimente, die jeweils zwischen 15 % und 30 % der prognostizierten Umsätze darstellen, und auch der Streuumsätze räumlich nicht auf die jew. Einzugsbereiche aufgeteilt, wodurch die auf die Erlanger Bevölkerung entfallenen Umsatzanteile weitaus größer als angegeben sein werden.
Völlig außer Acht werden darüber hinaus die Umsatzerwartungen untergeordneter Verkaufsflächen wie der Bäckerei oder der Apotheke gelassen; gleiches gilt auch für zu erwartende Umsätze aus Synergieeffekten, da es sich um ein einheitlich geplantes und betriebenes Nahversorgungszentrum handelt.

-  Es ist daher ein dezidierter Nachweis zu erbringen, dass durch das Vorhaben keine Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich – Typ II Sieglitzhof der Stadt Erlangen ausgehen, welchen aufgrund ihres Städtebaulichen Einzelhandelskonzeptes (SEHK) mit Beschluss des Stadtrates vom 25.03.2011 festgelegt hat.
Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere, dass in Sieglitzhof ein sehr hoher Anteil der Hauptwohnberechtigten (ca. 30 %, ca. 1.260 Einwohner) älter als 65 sind. Insbesondere für diese Bevölkerungskreise ist die Sicherstellung der fußläufigen Versorgung ein wesentlicher Bestandteil für ein selbstbestimmtes Wohnen in einem gewohnten Wohnumfeld.

-  Derzeit wird hinsichtlich des Nachweises zur Bestimmung der landesplanerisch zulässigen Verkaufsflächen lediglich das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel betrachtet. Es wird völlig außer Acht gelassen, dass das Vorhaben ein Einzelhandelsgroßprojekt i.S.d. LEP 2013 darstellt, für welches alle geplanten Verkaufsflächen zu betrachten sind. So bleiben die Verkaufsflächen der Sortimente Drogeriewaren, Backwaren, Arzneimittel unberücksichtigt (insgesamt mehr als 1.000 m² projektierte VK).

-  Die Gemeinden Spardorf, Uttenreuth und Buckenhof weisen nur zusammen die zentralörtliche Funktion eines gemeinsamen Siedlungsschwerpunktes auf, wodurch das für dieses Einzelhandelsgroßprojekt ermittelte maßgebliche Kaufkraftpotenzial gem. LEP 2013 für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel in Höhe von 5,7 Mio. € nur einfach zur Verfügung steht. Gegenwärtig wird das maßgebliche sortimentsspezifische Kaufkraftpotenzial verdoppelt bzw. zweimal für den Vollsortimenter und den Lebensmitteldiscounter in Ansatz gebracht.
Der Argumentation, dass die Betriebe in unterschiedlichen Gemeinden liegen, kann nicht gefolgt werden, da dies nur unter Voraussetzung möglich wäre, dass es sich bei dem geplanten Vorhaben nicht um ein Einzelhandelsgroßprojekt handeln dürfte.

-  Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sind zumindest für das Sondergebiet (SO) gem. § 11 Abs. 3 BauNVO nicht derart eindeutig festgesetzt, dass tatsächlich nur die genannten Sortimente und Verkaufsflächen bauplanungsrechtlich zu lässig sein werden. In der textlichen Festsetzung wird Bezug auf ein Kerngebiet (MK) gem. § 7 BauNVO genommen, in welchem ausdrücklich die Beschränkung von Einzelhandelsbetrieben und bzgl. Sortimenten und Verkaufsflächen rechtlich nicht möglich ist. Die Definition des geplanten SO hat neben dem Gebietszweck (hier: Nahversorgung) ebenso abschließend und positiv bestimmt die zulässigen Betriebsarten und –größen zu umfassen.

Auf Grund der engen Verflechtungen zwischen den Gemeinden Spardorf, Uttenreuth und Buckenhof sowie der Stadt Erlangen in verkehrlicher Hinsicht sind diesbezüglich folgende Belange zu berücksichtigen bzw. zu prüfen:

-  Die heute vorhandene Busspur an der St 2240 in Richtung Busbahnhof Buckenhof/Spardorf bzw. Erlangen muss erhalten bleiben.

-  Die Busbeschleunigung muss für die bestehenden Linienbeziehungen an allen Knotenpunkten gewährleistet sein.

-  Neben den erforderlichen Kfz-Stellplätzen sollten auch ausreichende Flächen für das Abstellen von Fahrrädern, v.a. im Bereich des Einzelhandelsgroßprojektes angeboten werden. 

-  Nördlich der St 2240 muss genügend Fläche für die Anlage einer unabhängigen, zweigleisigen StUB-Trasse freigehalten werden. Die dafür vorgesehene Fläche darf dabei z. T. auf der Busspur, aber nicht auf dem Geh-/Radweg liegen.

-  Die ausreichende Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte ist nachzuweisen. Ein Überstauen benachbarter Knotenpunkte muss ausgeschlossen werden. In diesem Zusammenhang ist ein weiteres Überstauen des bereits aktuell stark belasteten Knotenpunktes Drausnickstraße / Kurt-Schumacher-Straße / Sieglitzhofer Straße durch das Vorhaben nicht auszuschließen. Vor diesem Hintergrund werden Angaben zumindest zur Verkehrserzeugung und –verteilung nachvollziehbar erwartet.

-  Die heute vorhandenen Radverkehrsanlagen müssen erhalten bleiben.

-  Im Zuge der Neugestaltung der Querschnitte am Knotenpunkt Buckenhofer Straße / Gräfenberger Straße sollte die Führung des Radverkehrs auf der Fahrbahn (Rechtsabbiegespur von der Gräfenberger Straße in die Buckenhofer Straße) geprüft werden.

-  Ein in der Vergangenheit für diesen Bereich vorgesehener Einsatz sogenannter "Lückenampeln" darf nicht erfolgen. Diese würden insbesondere die Sicherheit für den hier starken Radverkehr nicht in ausreichender Form gewährleisten.

4.   Ressourcen
(Welche Ressourcen sind zur Realisierung des Leistungsangebotes erforderlich?)

Haushaltsmittel

             werden nicht benötigt

             sind vorhanden auf IvP-Nr.      

                        bzw. im Budget auf Kst/KTr/Sk        

                   sind nicht vorhanden

Anlagen:       

Anlage 1: Übersichtslageplan

Anlage 2: Änderung Flächennutzungsplan Nahversorgung Alte Ziegelei

Anlage 3: Auszug Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nahversorgung Alte Ziegelei